南京集体土地建租赁房试点2年未启动 地块选址问题多

利用集体建设用地建租赁房，既增加了城市租赁房供给，又开拓了集体组织增收渠道，被认为是一项惠及租客、农民，最终也让城市受益的改革举措。然而这项试点推行两年后，广州、上海、合肥等城市集体土地租赁房项目“瓜熟蒂落”，今年纷纷开工，同样入选首批试点城市的南京却还没有大的动静，规划三块地尚无一块启动。其原因何在、该怎样推进？记者就此进行了探访。

位置偏远，规划地块没一块“实质性启动”

“就是这片山洼子，太偏，房子建起来估计也不会有人来住。”栖霞区栖霞街道栖霞社区居委会主任林守香领着记者，来到交通繁忙的312国道边，眼前一块地三面围着山、一面朝着国道，这就是计划集体土地建租赁房的地块之一——栖霞区南象山地块。

南象山地块长满苗木和荒草，作为居委会主任，林守香自己也纳闷，有关部门把租赁房用地选在这儿，一不靠园区，二不临街道，周边五福家园、摄山新城等保障房小区，好多房源还没租出去。

和南象山地块相比，浦口区林山村地块“进展”要好一些。虽然距江北核心区有30多公里，但项目选在城铁S3号线上，面积有30亩。浦口区安排开发区天浦园集团开发，成立了开发公司，并做了项目计划书，但最终被“土地用途”卡住了——这块地原为地铁收储用地，若用于建租赁房，得给地铁集团交1.2亿元。“这块地本来位置较偏，建租赁房投资3.7亿元，不算财务成本，静态回报也得30年，如今还要再交一笔转让费，根本不具经济可行性。”桥林街道有关负责人说。

而位于六合区雄州街道冶浦村的试点地块土地性质还没转过来。“这块地目前还是集体农用地，稻子刚割完。”冶浦村支书林庆祥说，用地手续正在办，但让他心里没底的是，六合租房市场并不活跃，这块地建起来恐怕出租不易。而且，冶浦一年集体收入100多万元，靠村子自身，根本无力开发。

他山之石，集体实力强配套设施好

按照原国土资源部、住房和城乡建设部的“政策设计”，试点城市“租房需求较大，统筹考虑农民集体经济实力”。而南京3块试点地块要么位置偏远，要么经济可行性差，所在村又全部是经济薄弱村。

对此，相关规划资源部门却感到“委屈”。“集体土地建租赁住房，既要符合城市规划，又要符合用地规划，满足这两个规划的地块很难找。”浦口规划资源分局有关部门负责人说，他们搜罗了全区所有街道，最终才找到林山村这块地。栖霞区规划资源分局介绍，南象山地块也是从全区十几块地块中比选出的。

地难找，建的房子也不好租，让南京有关部门左右为难。对此，其他城市是怎么做的呢？

首批13个试点城市中，广东有3个市入围：广州、佛山、肇庆。这不仅考虑到珠三角工业经济强、流入人口多，还源于这里的村集体留用地政策：拆迁时就给村里预留了建设用地，用以壮大集体经济。广州开发租赁房的4块地均为集体留用地，两块靠近白云机场，一块临近广州南站，可提供6400套租赁房，建租赁房发展集体经济，村民很支持，村民代表大会表决通过。佛山市则一举敲定了8个项目用地。

上海、杭州房价都不低，但也腾出集体土地建租赁房。1月18日，杭州市首个集体土地租赁房项目开工，地块选在经济强区的工业大镇——萧山区衙前镇，外来人口是本地人口的1倍。6月3日，上海松江区泗泾镇集体土地租赁房项目开工，这里地处松江G60科创走廊，配有会客区、娱乐区、阅读区、厨房就餐区、烘衣房，计划建成集中居住、集中服务的长租公寓。

首批试点城市中还有合肥，房价水平、租房活跃度都不算高，但今年8月在包河经开区开工的集体土地租赁房项目，不但配套齐全，租客还享受“租售同权”待遇，在子女入学、社保、公积金服务等方面与购房落户“同权”。

推动改革，让农民共享城市化红利

“对标这些试点城市，共同点是项目所在区域租房需求较大，村组集体经济组织有建设意愿、有土地储备、有资金来源。”省自然资源厅土地利用处副处长鲍志良分析，南京租房市场很大，但适合开发租赁房的地块并不多。

“链家自如房”客户经理滕依霖介绍，南京租房市场活跃且性价比高的片区，当属河西南、东山、城北和桥北，地处城郊接合部，地铁直达，村组拆迁后集体经济组织有一定实力。可这些片区房产用地出让价多已高达一两千万元/亩，可开发地块多已转为城市建设用地。

对此，租房热点片区的社区负责人“深有同感”。“我们集体账上沉淀了1.5亿元资金，不知道往哪儿投，听说可以投资租赁房，到街道一问，集体土地都已收储了。”东山街道泥塘社区书记陈燕说，按照南京留用地政策，他们社区可留100亩，可现状是没有地可以开发。

迈皋桥不仅是外来人口聚集地，也是小产权房“密集区”，随着城中村拆迁改造，租房市场趋于紧俏。“90平方米的两居室，前几年每月房租一千四五百元，现在要两千元。”兴卫村村支书王少乐说，他们未被列入集体土地建租赁房试点，准备对总面积88万平方米的小产权房改造，从中留下10万平方米租赁房。

“租房热点村（社区）的呼声，足见这项改革的风向标意义。”鲍志良说，集体土地不经征地环节直接入市，大大降低租赁房开发成本，可增加出租房供应量，减轻新市民生活压力，村集体和农民也能获得可持续的租金回报。有关专家甚至把这项试点称为“第二次房改”。

今年初，自然资源部进一步扩大了集体土地租赁房建设试点城市名单，总数从13个扩至18个。“既然是试点，就应该允许探索。”虽然困难重重，南京有关部门表示，会想办法积极推进这项工作。房产专家认为，租赁房项目降低了城市住房门槛，吸引年轻大学生和创业者加盟，有利于建设有活力和包容性的城市。土地用来建租赁房还是商品房，表面上是开发选择，实质是对建立多层次住房体系的认识。只有不再纠结于“土地收益”，算大账、算长远账，并努力让村集体和农民共享城市化的红利，这项改革才能真正落到实处。