一个“失灵”20年的房地产规律 首次出现转折点

过去10年，很多人会对谢国忠印象深刻。

他是麻省理工的博士，还在摩根士丹利做过董事总经理，还曾精准预测资本市场的顶部。

唯独在房价这件事上，听了他的刚需们，只能咬碎了牙往肚里咽。

原因何在？

我觉得，是很多专家拿成熟市场的行之有效的规律，来对标我国的楼市，必然会出现偏差。

拿房价收入比这个指标来说，三亚46.6倍，深圳37.3倍，北京36.1倍，厦门30.9倍，上海30.3倍，福州、广州、天津、南京、杭州均超过20倍。

在国际上，这个指标在3-6倍之间，才是合理的。

今天看到一则新闻，日本房地产调查公司KANTEI的报告显示，2018年东京房价收入比为13.3倍，连续7年上升，创下10年新高。

3-6倍合理，东京13倍创新高，在京沪广深和热点城市动辄几十倍的数据面前，其他国际大都市，只能算是“弟弟”。

可是，10年前，北上广的房价收入比就远超国际水平，为什么这么久的时间里，房价依然“稳如泰山”？

因为我们的房地产，仅仅刚走过了20年罢了。

用12个字来概括：起步晚，扩张快，体量大，能赚钱。

因此，不管是房企还是购房者，不管是常住人口还是外来人口，都愿意赋予这些城市远超自身价值的估值，房价有没有高估不重要，关键是有人愿意接盘。

什么指标，什么量化标准，什么房价收入比、租售比，东京、纽约、伦敦、首尔这些早已“固化”的城市，在一个快速扩张的市场面前，规律是“失灵”的。

但是，之所以称为“规律”，就一定具备普适性。

以前不起作用，是因为新兴市场天然具备高估值，加上农民进城、城市化、学区医院等优质资源集聚、居民逐步加负债，与成熟市场没有可比性。

这些要素，首次出现了“转折点”。

房地产行业，从快速成长的“青春期”，过渡到了“成熟期”。

拿行业规模来说，15万亿的成交额，已经达到瓶颈。

在8月份，恒大总裁夏海钧称，房地产1年卖15万亿，还能保持十年。

融创老板孙宏斌前几天说，房地产的增量已经没有了，15-16万亿的规模会维持下去。

前段时间举行的博鳌房地产论坛上，中国银行业协会经济学家巴曙松，与社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮之间发生了一次争论，陈淮说，楼市未来会走向平稳，不管是调控还是房企自身。

巴曙松问他：什么叫稳？不应该是“稳中有降”吗？陈淮称：只是增速下降，房地产的规模还会继续增长。

巴曙松接着追问：难道会突破16万亿的成交？陈淮避而不答，不愿意预测具体数字。

恒大与融创，代表了最激进的房企，陈淮代表了最乐观的专家，连他们都对行业规模持保留态度，也意味着市场已经形成了共识。

还有购房者的杠杆，确实加不动了。

央行最近发了个报告，低收入家庭债务负担较重，尤其是年收入低于6万元的家庭。

有负债家庭中，年收入低于6万元的平均债务收入比为 285.9%。而年收入高于36万元的，平均债务收入比为89.0%。

此 外，年收入低于6万元的有负债家庭中，有0.8%的家庭债务超过50万元，也就是说，这部分家庭在收入水平不变的情况下，需要用近10年的全部收入，来偿还债务。

在城市里，年收入低于6万的家庭可能并不多，但扣除掉车贷、房贷、消费贷、人情往来、吃喝用度，年均可支配收入在6万以下的，可以说比比皆是。

这些家庭，这些购房者，已经没有余力再去增配房产了，即便人人都有住大房子的需求，人人都想改善，钱包不允许，一切都白搭。

人人都知道北京的学校和医院最好，也知道上海的外滩最繁华，更知道省会有24小时不打烊的饭店，还能找到月薪上万的工作。

没钱，这些都免谈。

知名房产专家、清华客座教授聂梅生，精炼总结了这样的趋势。

12月6日，聂梅生在参加活动时表示：现在到了两个非常重要的节点：一个是2017年服务业占GDP比重超过50%，另一个是服务业达到50%的情况下，一二三产业结构发生变化。

“对房地产来说，服务是转入了存量资产，转入了盖房子盖完了，房子卖完了，房产证转移了，变成物业管理、小区形成服务业、消费”。

她引用《三体》里的一句话，来形容房地产的迭代：我消灭你，和你无关。

综上所述，1.行业规模见顶，2.居民负债走高，3.房地产转向存量服务业，它们都印证了一点：“失灵”20年的房地产规律，终于要起效了。

我觉得，起效的时间，可能就在2020年。

一个重要的原因是：即便放开限购，市场受到的刺激，似乎也很微弱。

比如，从南京、天津到广州、成都、佛山、郑州，最近一连串的购房新政，按说应该会激起很大的波澜，但事实上，除了深圳豪宅税取消有一点动静之外，市场出奇的冷静。

这就是所谓的“边际递减”效应。

一个饿极了的乞丐，突然间吃到了一口热包子，当然会表现的“狼吞虎咽”，但是，当他已经吃饱之后，再美味的包子，也不可能再提起一点兴趣。

房地产也是这样，市场从萌芽到激进扩张，只用了20年，从幼稚走向成熟、稳定、不张扬，只用几年就够了。