多家信托公司违规"输血"房地产领罚单 为何屡禁不止？

信托公司收到罚单已经不是什么新鲜新闻，根据11月底的数据显示，仅仅2019年已有20家信托公司因业务违规收到银保监会罚单，总计罚单为37张。其中房地产业务仍是信托受到行政处罚的最集中区域，共有8家信托公司出现相关违规，占比近半； 在这样严打的背景下，仍有将近一半的信托公司“输血”房地产，足以说明如今的房地产影响之大。借此机会简单谈谈我的观察。

房地产企业资金来源不少一部分都是来自于信托业务，尤其是在融资困难背景下

开始之前先跟大家分享下什么是房地产信托业务，在我国全称为房地产资金信托，简单来说其操作模式是这样的，某开发商A委托信托公司B，以自己的资产（房产或土地等）作为信托标的物，然后发放信托产品（一般都是高利润率），从社会上募集大量的资金来解决本身资金紧张问题。 尤其是在银行贷款批复比较严格的背景下，信托业务成为不少中小房企主要的资金来源。但是从2019年开始随着银保监会对于信托业务的大力整治，严格要求不允许有新的信托产品流向房地产企业。这也从侧面反映了一个问题，房地产问题其实质还是金融问题。几点观察：

信托曾是地产商主要资金来源之一

第一、房价始终上涨的主要原因还是因为大量资金堆积的结果，房价持续上涨自然会吸引越来越多的资本进入。 大家要知道一般房企的资金来源分为三个部分：自有资金、银行贷款和购房定金、购房款；正常来说三者的比例基本一致都在30%左右 ，但是因为房产的高暴利导致了很多房企的自有资金都是来自于民间借贷或者类似于信托业务筹集，这样就导致了我们经常说的“空手套白狼”。在房价高企的背景下还好，能够保证房屋正常销售资金问题不大，一旦出现类似于这两年的情况房价横盘，那么多数购房者都是要买单的，也就是我们经常看到的烂尾、延期交付、房屋质量出现问题等。管控银行贷款和信托资金流入房地产，真的打到了房地产的“七寸”

第二、银行包括资本从过去的主动“输血”房地产，到如今的不得不“输血”已经引起了大家的重视。 就拿如今的信托业务，包括今年不少银行都收到罚单为何在高层频频表态的情况下，不少银行包括信托机构还是愿意冒这么大的风险来为房企贷款或者融资呢？其实还是因为背后的高利润。这里面也从侧面透露出一个问题，到底房企的利润有多少？真的是媒体披露的25%左右的毛利率吗？恐怕高于这个利润的背后蕴含着不少房屋质量问题（为了利润不得不降低质量）。

地产信托通俗点就是为开发商发放证券，融资

打蛇打七寸，房地产行业的软肋就在于管好钱袋子

第一、银行放贷和信托融资确实加快了房企发展的步伐，但是各种违规事件频出的背后购房者却是唯一买单者。 相信不少朋友一直以来跟我有同样一个疑惑：房地产行业是唯一一个需要不断“输血”才能活下去的行业，为何会如此？原因就是这个行业自身的“造血”能力不足。大家可以想象一下，以全国一线房企融创为例，2018年的资产负债率接近90%；高负债率到底是如何形成的？就是在盲目追求高速发展的背后，忽视了企业自身承受能力，你说这样市值7000多亿的企业一旦出现资金问题，那么后果谁来承担？地方和老百姓。

信托公司屡次违规为房地产融资，其实还是处罚力度过小

第二、逼迫房企降低自身负债率，让不具备“造血”能力的房企在市场上淘汰应该是我们做的事情。 不断融资、贷款，全国各地拿地等情况自然导致了高负债率，如果说一个企业（行业）只有依靠不断的贷款、融资才能活下去的话，这个行业不要也罢。失去造血能力的企业从经济学上来说已经没有存在的价值了。

综上，违规"输血"房地产被罚其实力度还是可以再大一些，仅仅几十万、上百万的罚款不足以震慑那些想要投机人的心思（距离真正市场化我们缺乏的就是严刑峻法）。对于房地产行业的关照应该有，但是违背市场规律的行为真的不该有了。