企业跨界玩养老、政府出手引导 养老地产“风口”来了？

【现实挑战】“资金量大、周期长”，企业进入养老地产慎之又慎

【应对策略】国家发文引导金融、地产企业进入养老市场，多地政府出手探索并引导，企业多方面试水寻找“最优解”

国家重磅文件应对人口老龄化，被认为是释放了养老地产“风口”来了的信号。

近日，为了积极应对人口老龄化，中共中央、国务院近日印发了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》。在谈到大力发展民办养老机构方面，规划指出，要引导规范金融、地产企业进入养老市场，鼓励养老机构探索各类跨界养老商业模式。

《中国养老产业白皮书》的数据显示，预计2020年中国养老地产市场空间将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩张，达到22.3万亿元。

企业跨界玩养老 多地政府出手引导

目前国内参与养老地产建设运营主要包括传统养老机构、房地产商和保险机构三大阵营。

房地产商和保险机构进入时间较晚，2013年，万科、保利、绿地首创等房地产商，泰康、新华、国寿、太保、合众等保险企业，纷纷进入养老地产行业。

保险机构发行理财类与长期照护类养老产品、建设大型养老社区，是此类企业主要进入方式。此外，上市企业中，包括大族激光、易华录、上海三毛、金陵饭店等各个业务领域企业也开始“跨界”进入养老地产行业，行业投资主体呈现多样化趋势。

房企主导的养老项目正在陆续上市。最近的就是10月份，两处由房企主导建设的养老公寓和养老小区开放，分别位于上海和杭州。年底前，还会继续有其他企业主导的养老机构开业，里面既有房企主导的，也有保险公司主导的连锁养老品牌。

值得关注的是，今年10月，北京首个共有产权养老试点项目——恭和家园，首批139户家庭共有产权证书开始发放，产权证全名为“不动产权证书”，与普通住房产权证具备同等作用及价值。

该项目由北京市民政局和住建委共同试点推出，2017年12月12日投入运营，这是全国首个共有产权的养老项目。该项目由养老企业与购房者分别拥有不同份额的产权。其中，房屋产权上，养老房由养老企业与购房者按照5%和95%的比例共同持有房屋份额；而在整个养老项目上，公共服务部分占比40%，该部分产权属于养老服务企业。

该试点将居家养老、社区养老和机构养老融合在一起，可以为入住的老人提供24小时的养老服务。为防止炒房，入住人必须为年满60周岁以上的老年人，保证项目中的房屋均为真正的老人服务。

该项目延伸于共有产权房的探索，再结合养老地产，能够把居家养老、社区养老和机构养老三种养老方式进行融合，是政府对养老住房的一次探索，未来有望加大推广力度。

政府的探索性引导在全国多地都有反应。除了北京的共有产权养老项目，广西南宁和海南海口也对房企的拿地行为做了有利于养老的调整，两地均规定了新建住宅小区需配建一定数量的养老服务用房。

与医疗机构联手 解决“医养结合”

从近期地产商、保险机构以及其他上市企业的养老地产布局动作来看，地产开发商、保险机构、医疗机构三者资源整合，合作开发养老市场趋势明显。其中，医养结合相关政策引导有效推动了养老地产开发企业与医疗企业合作开发。

养老地产项目如何实现“医养结合”？从时间来看，规模较大的养老地产项目中，一般在地理位置上邻近综合性医院，某些项目与三甲医院仅一墙之隔。还有一些项目则与当地医院合作开通“绿色通道”，为老人提供更便捷、全方位的医疗服务。

规模较小的项目则通过建立医护服务中心、社区卫生站等医疗服务设施为老人提供问诊、健康管理、康复保健等服务，部分还会通过与三甲医院合作，邀请专家或医务人员在机构定期出诊。而在床位设计上，养老机构也会划分出医疗区，设置一定数量的医疗床位用以照顾有医疗需求的老人。

此外，在居民个性化需求的提高、计算机互联网等技术的发展以及房地产行业转型的影响下，未来中国养老地产行业将朝家居智能化、建筑多样化、功能丰富化、服务人性化、社区规模化方向发展。

企业入局谨慎 多方面试水找“最优解”

从媒体报道来看，养老地产动作频繁，但实际上相对其他项目，企业对养老项目的投入慎之又慎，“资金量大、周期长、玩不起”，因为这些原因，企业投入资金有限，扩张速度更慢。更有一些开发商打着“养老”的名堂来圈地甚至集资。

同时，由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找最合适的盈利模式。

在国内，养老地产有哪些典型案例值得借鉴呢？

养生文化村成为银发安居典范

中国台湾长庚养生文化村打造的社区式的商业养老模式，被业内推为银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体，让老人退出职场后仍得以有尊严地生活。

该项目位于台湾桃园县龟山乡，占地510亩，户型设计分为约46平方米的一室一厅和约73平方米的一室两厅两个等级，定位为集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”。年满60岁且身体检查证明健康状况合格的人群方有入住资格。

这里为入住人群提供全方位照护服务。在健康照护方面，除了专职照护、定期健康评估、建立健康计划之外，还会定期安排健康检查、体适能检测及处方建议，定期安排流行性疫苗注射，定期举办健康讲座、养生咨询等。小区内设置小区医院、特约门诊、复健中心，并与桃园分院、林口长庚院结合方便看病复健；护理师、药师及医师提供用药咨询；此外，还提供自动血压仪、身高体重仪、血糖仪，提供血压、体重及血糖的自我监控，维持良好的慢性病管理。

同时，塑造多元养生文化，帮助老人规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际关系。规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、文艺表演、学习课程，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验。

这里的房子提供出租和出售两种模式，不过由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平方米造价不高，出售部分在台湾算是平价，目前已售罄。需要注意的是，房子不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。

全国布局养老社区 可提供“候鸟式养老”

北京泰康之家燕园是国内第一家保险企业投资管理的养老社区，是由泰康人寿旗下泰康之家获中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区投资试点。

2015年6月，位于北京昌平的泰康之家·燕园开业。至今，这里已居住着1000多名老人。从独立生活、协助生活到专业护理、记忆照护，社区可以提供方方面面的服务。目前，泰康这样的养老社区已在北京、上海、广州、成都、苏州、武汉、三亚、杭州、南昌、厦门、沈阳、长沙、南宁、宁波、合肥15个核心城市落地，规划总地上建筑面积259万平方米，全部建成后可入住约3.9万名老人。

也正是基于这些在全国布局的养老社区，泰康之家还能提供“候鸟式养老”，老人们可以冬天去南方沐浴暖阳，夏日到北方享受清凉。如今，在这种可复制、可借鉴的全新机构养老模式下，泰康也已不仅仅是一家传统意义上的保险公司了。