“买房”还是“卖房”？房价背后4大逻辑改变

还有不到35天，2019年就要结束了，不禁感慨时间过得真快啊！回顾今年的房地产，先后经历了1-2月份的降温，3-4月份的小阳春，5-6月份的调控收紧，7-8月份的快速退烧，9-10月份的打折促销，以及11月份的秋意阵阵，依据这个走向看，对于今年最后一个月，楼市几乎不会发生大变化了，平稳调整依然是主要态势。

其实，如果楼市比较火热的话，购房者几乎都会一哄而上，房子根本供不应求；如果楼市大幅降温，购房者往往会选择观望，房子也就无人问津。但是，当平稳调整成为楼市常态，也就是说如同“煮温水”一般，呈现不冷不热、涨跌互现的态势，那么购房者往往会变得比较纠结起来：买了怕后面跌了，不买又怕后面涨了。

在笔者看来，要想判断未来的房地产走向，需要给楼市号号脉，而首先就应该弄清楚楼市的真实面目。从2016年到2019年，从“房子是用来住的，不是用来炒的”到“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”，经历了三年多的严厉调控以后，房地产已经明显降温了，而在这背后，其实是房价上涨逻辑的逐步改变。

楼市开启“煮温水”模式，房价背后4大逻辑开始发生改变，信号明确了

第一，从买房者角度来看，房地产市场逐步回归理性，买房稳赚不赔的阶段过去了。

从福利分房到住房商品化，过去二十年，房子不再只是遮风避雨的处所，而是与家庭财富联系在了一起，尤其是前两三年，伴随房价上涨，买房“稳赚不赔”的观念一度深入人心。但过去三年时间里，随着调控逐步深入，房价水平已经开始普遍回落，而且在房住不炒的定位下，买房“稳赚不赔”的比重也开始下降，赔本亏钱的现象反而开始出现。

我们不妨举个例子：在限售政策下，不少炒房客被高位套牢，伴随房价不断回落，再加上利息等持有成本，不可避免的要面临月供和断供带来的信用压力。对此，中泰证券研究所首席分析师梁中华就表示，如果房价不涨，或者涨幅比较小，持有房产基本亏钱，而且中小城市的流动性一般比较差，等到需要用现金时，就会发现很难变现 。显然，伴随房地产市场回归理性，买房赚钱慢慢行不通了。

第二，从开发商角度来看，高杠杆、快拿地、高周转的模式不适用了，行业迎来了大洗牌。

作为资金密集型行业，从拿地到开发、销售，每一个环节都离不开资金支持。正因如此，在房地产快速发展的这些年，高杠杆、多囤地、高周转是房企的普遍模式。但从2016年调控开始，为了防止房价过快上涨，收紧融资渠道一直是楼市调控的重要手段，而且央行也多次表态，将继续保持房地产金融政策的稳定性和连续性，也就是说，高杠杆、多拿地、高周转的模式也慢慢行不通了。

其实，早在去年，央媒经济参考报就提醒过：未来三年，钱少且贵，房地产行业应做好迎接紧日子到来的准备。显而易见，当现金流越来越贵重，大型房企基本可以通过降价促销、提高销售来回笼资金，但中小房企的实力则无法与之相比。根据人民法院公告网数据显示，截至11月，今年已经有400多家房企破产。显然，只要调控不放松，房地产行业的分化格局会进一步形成，行业大洗牌不可避免。

住建部原副部长仇保兴

第三，从行业发展角度来看，大拆大建阶段接近尾声，在推动脱虚向实的背景下，房地产一家独大的时代徐徐落幕。

目前房地产行业的角色正发生微妙变化，一定程度上对房价形成利空。一方面，根据国家统计局数据显示，经历了二十年的快速发展，目前城镇人均住房面积已经达到40平方米，大拆大建的时代开始渐行渐远，住房格局开始趋向稳定。对此，住建部原副部长仇保兴也表示，我国宏观上已经不缺房了，他建议未来通过房地产税、空置税等措施平衡住房需求 。

另一方面，房地产行业推动了城镇化进程，改善了生活环境，但同时也占据了大量社会资源和资金，一定程度上挤占了实体行业的发展空间。因此，在经济向高质量转型和产业结构优化调整的大背景下，国家一锤定音，明确不再依靠房地产作为短期刺激经济的手段，先进制造业和现代服务业成为了重中之重。因此，虽然目前房地产行业仍然会很重要，但与过去相比，高歌猛进、一家独大的时代开始落幕了 。

福耀玻璃董事局主席曹德旺第四，从市场预期角度来看，无论是开发商、购房者还是专家学者普遍改变了房价只涨不跌的观念。

如果大家都认为房价还能上涨，楼市热度自然会上升，如果大家都看空房价，楼市热度自然就会降低，所以心理预期在房价变化过程中发挥着重要影响。截至目前，无论开发商、购房者还是专家学者普遍转变了房价只涨不跌的预期。对购房者而言，投资炒房客逐渐离场，刚需买房意愿普遍下滑；对开发商来说，除了降价跑量，拿地也更加谨慎和理性，土地溢价率持续走低，房价上涨基础大大减弱。

当然，最值得关注的是，专家学者、权威大佬也开始看空房价。北师大金融研究中心主任钟伟就表示，自己长期以来房价必涨的观念发生了转变。与钟伟相比，曹德旺早在2017年就劝诫大家早点卖掉多余房子，否则以后可能卖不掉。如今再看，曹德旺的“忠告”似乎成真，伴随楼市持续调整，二手房挂牌成交周期已经大大拉长，变现并不容易，而且从长期来看，伴随房地产税、空置税的出台，以及人口红利消退，未来市场上的房子可能会越来越多。

对多套房群体而言： 通过上文的分析来看，当前房价上涨逻辑已经改变，楼市开启了“煮温水”模式，大涨大跌都不太现实。因此，现阶段应该考虑的不是买房囤房，而是应该合理优化房产，基本原则就是宜精不宜多 。就全国各个城市而言，最好是应该保留城市群、都市圈，或者省会城市的优质房产，而如果具体到一个城市来说，最好应该保留传统热点居住片区或拥有优质配套的房产，减持郊区或者非热点居住片区的房产。

对刚需群体来说： 楼市调控已经明确了防止房价大起大落的目标，尤其是对于热点一二线城市来说，本身的土地和公共服务资源就是有限的，房价易涨难跌，因此在量力而行的基础之上能买则买。如果不着急买或资金不足，不妨考虑先租后买。随着长效机制的推进，租赁住房、共有产权住房开始四面开花，也为刚需提供了更多的过渡方式和住房选择。当然，目前一些城市也已经开始试点在教育、社保等方面推进租购同权，因此可以预见的是，未来租房和买房之间的差距或越来越小，住有所居、居有所安也会渐行渐近。