比房价下跌更可怕的事来了 这次房企的窘境史无前例

2019年已近尾声，房企间的竞争也更加白热化。 尽管房地产市场“金九银十”失色已不是什么新鲜事，但受供给与需求端策略调节等影响，不少房企仍展现出强大的韧性。

不信来看一组近日的数据：截至今年三季度末，A股房企营业总收入14712.8亿元，同比增长23.22%，增速比上半年有所提升；A股地产上市公司营业收入占2018全年比例的70.36%，完成度好于2018年同期水平。今年前10个月全国商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，商品房销售额124417亿元，增长7.3%。

照此推算，2019年剩余两个月只要成交额不出现突然下跌，再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额纪录几成定局。

看吧，冬日也总伴随有些许暖阳照进，并非所有的房企都在冬眠，有些对外宣称刹车、谨慎拿地的房企，在规模诉求上依旧强烈，扩张态势未减。

在前10个月的房企排行榜中，各房企销售金额和面积增速呈现稳步增长，整体保持在年内较高水平，不少头部房企在此轮调控寒冬中甚至有“逆流而上”之势，恒大单月销售便刷新了历史纪录。

与此同时，不少房企的业绩增速相较往年明显放缓，甚至业绩同比增速为负。位列销售额TOP10的绿地集团，受整体市场下行压力及新增供应节奏影响，销售金额2789亿元，比去年同期下降8.6%。对此绿地方面回应称，目前公司正形成“地产+”产业协同多元经营布局，在第四季度会狠抓全年成绩单。

站长认为，这样做也不失为一个好方法，对企业外部形象将产生积极作用。 在房住不炒及长效机制逐步建立的新定位下，房地产市场更趋于理性。房地产行业集中度过于上升的同时，对将来的发展重新定位布局多元化业务拓展做出差异化变动，能令房企规避风险，更客观地展现创新业务优势。

日前经济学家马光远表示，我国将来只有20%的房企能活下来，80%的会被淘汰掉。这个说法乍看恐怖，但其实并不夸张。目前我国有10多万家开发商，淘汰掉八成，还剩两三万家，仍是全球开发商数量最多的。一些小的开发商圈占太多土地却不具备开发能力，当然就会面临市场的优胜劣汰。

对于大部分房企来说，房价下降并不可怕，因为国家调控的目标是稳定楼市，说白了房价再降也有一个底线。而真正让他们焦虑的核心是如何“借鸡生蛋”。

这是房企们本质上的盈利模式，可能前6个月，开发商用自有资金来完成拿地、取证、开盘等投入，6个月后就可以找银行贷款，进行项目运转支出。当然，也不排除有的开发商胆大玩起空手套白狼，直接找信托公司进行配资拿地。只要有钱，心就不慌。但如果借不到钱，资金得不到周转，手里的财富可能瞬间灰飞烟灭。临近年底，房企正在面临比房价下跌更可怕的三大问题。

存货与去化周期上行

存货就是放弃未来可变现的重要资产，规模过大或过小都会造成一定风险。规模过大，可能导致债务攀升资金吃紧；规模过小，可能因土地储备不足而被动补库存。相关数据统计，2019年三季度受监测的20家房企中，存货去化周期为13.6个月，同环比增长分别为8.7%和4.6%，去化周期继续上行。

从销售端看，金九银十业绩不如预期，四季度房企会加大促销力度，但调控不放松的市场态势难以扭转，商品房成交量难有大规模实际性增长，部分房企存在一定去化压力。

哪里的库存多？以10月份40个典型城市成交面积为例，四个一线城市成交面积环比下降10%，18个二线城市环比下降4%，18个三四线城市环比下降3%。待售面积低、库存告急的城市高度集中在京津冀、长三角和粤港澳区域，库存多、去化压力大的城市高度集中在东北三省、河南、安徽、山西等中西部省份城市。

钱难借，债要还

今年房企融资环境的窘境是史无前例的，从银保监会发布整治房地产融资乱象开始，全方位监管、严禁一切资金违规流入房地产，对房企“釜底抽薪”的行为前所未有。从结果看，成效显著。

10月份在监测的40家上市房企，融资总额仅235.82亿元，环比大幅下跌65.8%，创2019年融资历史新低。即使成功融资，也不意味着一帆风顺，债务方面，10月房企发行公司债101.08亿元，环比减少35.14%，通过境内银行贷款融资40.45亿元，环比减少74.79%。

熟知房产公司融资的人都知道，银行贷款是房产融资的最主要来源，每年的规模高达几十万亿，离开了金融机构的支持，房产公司什么都不是。而大银行、大机构也只跟前二三十家的头部房企合作，所以我们看到，很多房企拼命大举拿地扩充规模，很多被迫缩小规模的房企只能破产。

接盘侠也手头紧

融资不行，降价打折抛售就是房企唯一的出路，但令房企害怕的第三件事出现了，接盘侠也手头紧。 最新数据显示，2019前三季度居民杠杆率由53.2％上升至59.6％，比去年全年上升的幅度还要高，从债务结构看，近年来居民杠杆率快速上升的主要原因是房地产。

虽然目前在监管层一系列的组合下，房地产市场运行平稳，房价涨幅有所收窄，但房地产投资增速依然维持在较高水平。数据显示，2006年末至2019年第三季度末，房地产贷款规模由3.7万亿上升至43.3万亿，房地产贷款占全部贷款存量的比重也由16.3％上升至28.9％。资金流入房地产持续增多，势必提高了实体经济的融资成本，加剧对实体经济的挤出效应，楼市下行期，继续增加负债显然是行不通的。

卷入这一轮房产洗牌的众房企，随着调控由浅入深，谁能够顺应大势降低企业资金风险，谁就能平稳发展。那些负债过高还融不到资的中小房企，面临的不仅是拿地难，彻底倒下的风险也大于往年。