房企拿地谨慎，融资难之外对楼市预期保守

今年土地市场经过3~5月份“小阳春”的高光时刻之后，沉寂大半年没有较为热闹的报道。

土地市场作为房地产的桥头堡一直是“晴雨表”的角色，三季度以来土地市场流拍频率上升，开发商的心理预期出现了明显变化。往年被称为“拿地好时机”的四季度，10月份以来主要城市土地市场成交量同比减少、流拍增多。

国家统计局数据显示，今年前10月房企土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%，距离2018全年29142万平方米的土地购置面积尚有10759万平方米差距；土地成交价款9921亿元，同比下降15.2%。

开发商谨慎拿地的原因有两方面考虑，一就是自身融资难的问题；二就是对未来楼市预期的保守态度。

融资难

7月12日，发改委下发通知，主要直指房地产企业海外发债，其中就提到境外美元债所筹集的资金只能用于置换未来一年以内到期的中长期境外债务。

这意味着，房企发行外债将只能用于借新还旧，而且还只能用于偿还中长期外债；其他资金用途，如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。

事实上，5月以来，房企的国内融资就已经开始受阻。5月中旬银保监会强调对房地产项目融资严格管控，约谈了多家信托公司；5月底央行和证监会联手限制部分地王发债以及ABS融资；7月银保监会更是要求信托公司控制业务增速。

可以说，房地产信托、银行、境内外发债等融资渠道纷纷受限，这对习惯“左手融资，右手拿地”的房企而言，俨然形成了围剿之势，无疑将面临新一轮降温和阵痛。

预期不理想

对于楼市预期，大多数企业领导认为楼市调控趋紧是一个长期状态，一二线楼市调控不放松，三四线城棚改接近尾声，这样的楼市背景下，大城市谨慎面对也是正常情况。

11月5日，融创中国董事长孙宏斌在民生银行的不动产金融年会上进行主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲时说道“我想说的第一点，改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了，我们要理解这次的调控。很多人认为现在的压力那么大，什么时候能够放松？我说不太可能。”。

面对楼市预期的不乐观，最近的LPR数据被业内认为是一剂强心剂。

经过了一个平淡的“银十”后，每年年底房地产市场都有一轮成交量回升，本次5年期以上LPR微调，尽管购房信贷成本降低幅度不大，但有助于稳定房地产市场预期。

本次5年期以上LPR首降后，未来是否会继续降低5年期以上LPR水平，对房地产市场未来的走势判断更为重要。部分分析人士认为，未来LPR可能随基准利率进入一个持续下调过程，房贷利率不大可能继续上行。