一二线城市二手房降价 三四线城市发展还有机会吗？

(房企大撤退和楼市降温背后，是低线城市(三四线城市)发展放缓的信号，它们再也不能像城市化早期那样高速扩张了，真正的拐点已经到来。)

楼市总体降温的趋势正在变得越来越明显。

日前，国家统计局公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，10月份无论是新房还是二手房，一二三线城市的整体环比涨幅都出现了回落。

其中新房方面，50个城市价格环比上涨，上涨的城市数量比上个月减少了3个；二手房方面，只有31个城市的价格环比上涨，上涨城市数量比上个月减少了9个。考虑到二手房不受限价等因素影响，更能真实地反映一座城市的房价走势，二手房降价说明楼市正在转凉。

这其中当然有房企以价换量的促销打折因素，不过中指研究院的数据显示，10月各大城市的成交面积，并没有显著增长，可见持币观望的群体正在增加。

像这两天就有媒体报道，北京的二手房全面降价，前两年的高位时期，望京西园一套百平米左右的两房能卖出750万，“现在650万就能成交。”

而且楼市遇冷的局面，不只在调控最为严格的一线城市出现。像二线城市西安，三线城市南宁，之前的房价涨幅一度领跑全国，近两个月都出现了明显降温。其中上半年二手房涨幅达到3.03%的西安，10月更是环比下跌0.4%。

那么一二三线城市新房和二手房的集体降温，对各大城市到底意味着什么呢？又释放了哪些信号？

“房住不炒”，让楼市温度降下来

首先得看到，这一轮楼市降温和日益严格的调控政策息息相关。年初以来，“稳房价、稳地价、稳预期”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等原则，就被中央反复强调，各地都套上了紧箍咒。

在“房住不炒”的红线下，地方并没有太多施展拳脚的空间，尤其是一二线城市，想要放松调控也只能以人才引进为突破口，打着招揽英才的旗号，小范围、分区域地松绑。

但在调控的大背景之外，不同的城市，楼市降温的原因又各不相同。事实上，关于房价的走向，学界向来有“短期看政策，中期看土地，长期看人口”的说法，一二三四线城市得共同遵守“房住不炒”的红线，然而它们的土地和人口要素，都是不一样的。

以深圳为例，近几个月深圳在一线城市中逆势上涨，除了先行示范区的政策利好，以及相对宽松的调控环境外，还有两个重要因素：

第一，深圳的土地空间严重不足，全域面积只有杭州的八分之一左右；第二，深圳的常住人口不断增长，去年增幅达到49.83万，位居全国之首。一座城市土地紧张，同时人口持续流入，城市发展预期不断提升，房价自然很难轻易降温。

相对于深圳来说，很多三四线城市，其实是不具备这种长期增长要素。

土地方面，中小城市的整体城市化水平，要远远低于大城市，土地储备足够；人口方面，去年常住人口增长超过二十万的城市一共有9个，分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙，没一个是三线外城市。

而且值得一提的是，国家中心城市、都市圈、城市群战略，以及各地盛行的强省会战略，都清楚地说明，近几年来的城市化逻辑，已经转变成优先发展中心城市。

三线外城市的整体发展预期，要远远低于一二线城市，这一点同样抽离了楼市持续火爆的大前提。加上棚改货币化接近尾声的关系，楼市降温自然在意料之中。

楼市降温，城市发展迎来新气象

过去很长一段时间内，城市化的红利是普惠性地落到大中小城市头上。农民进城带来购房需求，城市扩张则带来了卖地收入，因此，一二三四线城市的楼市，普遍都经历了一个火速升温的阶段。而且，不只是楼市，它们的经济发展，同样都驶上了快车道。

但随着城市化进入到中后期，农村人口向城市流动的趋势放缓，支撑中小城市高速扩张的红利逐渐减弱了。不仅楼市开始降温，城市的整体发展速度同样受到影响。

同时，随着户籍壁垒拆除，城市之间的人口流动更加便利，低线城市在面对中心城市的竞争时，由于产业层次较低，缺少优质的就业机会，越来越难逃脱被虹吸的命运。于是近两年来区域经济领域的新现象出现——一些产业传统、人口流失的中小城市开始了收缩。

对这些城市来说，本身就没有什么产业基础，因此对房地产会特别依赖，卖地收入是重要的财政收入来源。比如海南下面的很多城市，房产投资和GDP的比值，长期都在30%以上。

对房地产的高度依赖，导致一些中小城市在没有足够人口流入的前提下，楼市硬是凭着相对宽松的调控环境，一二线城市外溢的投资需求，棚改货币化的利好等因素，不断升温。

以今年上半年的数据为例，新房半年涨幅排在前列的是大理、秦皇岛、洛阳等，二手房半年涨幅排在前列的是呼和浩特、南宁、唐山等，基本没有一二线城市的影子。

但如前所述，受人口流出、产业空心的影响，靠棚改货币化和房地产刺激政策支撑起来的火爆局面，并不是可持续的，上涨周期结束后，土地、人口乃至城市发展预期，对房价的影响还是会发挥根本作用。这一点，从10月的数据已经得到说明。

此前就有媒体报道，截至7月末，有接近三百家房企宣告破产清算，且多位于三四线城市。房企大撤退和楼市降温背后，是低线城市发展放缓的信号，低线城市再也不能像城市化早期那样高速扩张了，真正的拐点已经到来。

当然，降温归降温，从调控的角度看，楼市不能大起，也不能大落。因为房价暴涨会带来泡沫，房价大幅下跌同样会伤及经济本身。地方要在两种状态之间，努力寻求平衡。

只是对人口流出的中小城市来说，上涨周期来临时，它们冲在最前面；楼市出现降温时，它们跌得最猛，如此的敏感度说明楼市缺少一个稳定的基础。

在此前提下，一旦房地产短期刺激的路径被封死，想要维持房价稳定的局面，除了在调控政策上发力外，最根本的还是得早日进行经济转型，合理地规划产业，摆脱对房地产行业的过度依赖。