晚婚！不育！我的楼市七点论

此岸与彼岸的对立，理性与感性的冲突，这是生命的最大迷茫。

此岸的生命是有限的，而在彼岸却能永生，理性以权衡利弊为出发点，而感性却必须模糊利弊才能活着。

所以，活着，只能“痛并快乐着”，这话齐秦说过，白岩松也说过。

但是，有些85后、90后，对这话可能并不认同，此岸怎么快乐怎么活，为何还要为彼岸而焦虑？既是权衡利弊后的理性，为什么还要被感性所干扰？

说一组数据吧：

2019年的新生人口，截止今年11月17日，只有1016万人，考虑今年还剩下一个多月的时间，2019年全年的新生人口估计在1100万左右。

而过去几年的新生人口数据呢，2016年新生人口是1786万，2017年新生人口是1723万，2018年新生人口是1523万。

新生人口，2019年比2018年减少400多万人，2018年比2017年减少200万人，2017年比2016年减少63万人——这说明了什么？85后和90后作为当下的生育主力军，已经是越来越不愿意生孩子了。

如果我们再减去70后这几年生育的二胎，全面放开二胎是2016年1月1日颁布的，那么，85后和90后的低生育率，则更是令人震惊了。

▲图片来源：知乎

晚婚不育，乃至不婚不育，这已经成为部分85后、90后的选择，没办法，你可以不认同他们的选择，但你必须认同他们的理性。

时代彻底变了！

今天的年轻人，为自己而活，为自己的此岸而活。生育养娃，有的，生得起，养不起；有的，养得起，却怕养得烦。

新生人口越来越少，尽管老年人的人均寿命越来越长，但是，总归有个临界点，所以，我觉得，未来三四年，在我国总人口触及到14.1亿时，持续了40多年的人口总量的向上抛物线，必将进入向下的态势，一年减少300—500万人，这将成为未来的常态。

人口向下，房价怎么走？

这是个不言自明的问题，但是，既是投资类的公众号，我还是拟上个楼市七点论，给大家权当参考吧！

1、一线城市房价不涨不跌

这个不涨不跌，当然是指小幅震荡的均衡。一线城市，至少在未来3年内，房价不会大动。

2、二线城市二三五分化

二三五分化是什么意思？在上一轮房价已经大涨过了，这个占到二线城市的50%，未来3年将与一线城市类似，房价小幅震荡均衡；

而有30%的二线城市，在上一轮、甚至上两轮房价涨得过于离谱的，未来3年房价或将中幅下跌，下跌1/4左右。

当然，极个别的，仅总量20%的二线城市，在过去10年涨幅相对较少，未来3年，还有一定的补涨空间，但涨幅也很难超过1/4。

3、三四五线城市跌跌跌

在未来3年，能够抗住不跌的三四五线城市，至多不超过10%，其他，只有小幅跌、中幅跌和大幅跌的区别！

4、地方财政的土地依赖减半

2018年，地方政府对土地财政的依赖度是多少？40%左右！

三年后，差不多是多少？我估计20%左右！

你可能不知道，决策层为了经济增长去地产化，10月份已经明确提出“消费税稳步下划地方”，这就是减少地方财政的土地依赖，也是抽去了高房价的最后一个支撑点。

5、写字楼和公寓比住宅更坚挺

当然，我这里讲的是平均值。

在过去10年，为什么同一个城市同一个区域、乃至同一个地段的写字楼和公寓，房价仅是住宅的50%—60%？没别的原因，无非是住宅带有户口红利（当然信贷政策之类的红利也有，但非重点）。

但是，现在，除了一线城市，所有的二线城市，都已经在疯狂抢人了，户口还有什么含金量？！

住宅，必将回归真正的资产属性。过去的炒房，大家都是博弈性获利，买得早的，赚买得晚的钱，没多少什么考虑房租多少。但是，未来，投资房产，你得考虑资产本身的收益，一年房租能收多少？

考虑房租，那就得对标写字楼和公寓。现在一线和二线城市的住宅，年租金回报率普通仅有1.5%-2.5%，而写字楼和公寓,却能达到3.5%-6%。

6、物业公司的市值，将超过开发公司

遍地盖房，还能盖多少年？

没几年了，至多还有三五年，而且还是一二线城市为主。

资本市场是最敏感的，我们现在的房地产上市公司，市盈率普遍仅有5—10倍。比如号称宇宙第一房企的碧桂园，市盈率仅仅6倍，而他的姐妹上市公司，从事物业的碧桂园服务，市盈率是多少？51倍！

7、未来的10大富豪，将没有一个地产商

2019年的福布斯中国富豪榜，前10里面，还有两个地产商，一个是恒大的许家印，一个碧桂园的杨惠妍。

但是，大势不可逆，三年后，要么他俩出局，要么他俩改行。事实上，他们已经在改行的路上了，恒大押宝新能源汽车，碧桂园进军机器人。

大潮翻滚，趋势已明。

政策压制，晚婚晚育，晚婚不育，不婚不育，85后90后是“宅”的一代，是少欲无求的一代。

过去5年，从2015年开始，我就一刻不停地号召大家买房，2016年末号召大家前往重庆调研。但是，从2018年年中开始，我就一直在号召大家，减持！减持！减持！

识势者明，逆势者苦。知我者，谓我心忧，不知我者，谓我何求？

未来，非自住，不买房！