“资本新兵”德信中国高息发债，规模与利润难平衡

在年初成功登陆资本市场之后，德信中国（HK"02019）终于如愿打开了融资渠道。

11月19日，德信中国以21.15亿元竞得杭州一宗商住用地。在这之前，德信中国才刚刚拿到1亿美元的融资，利率为12.87%，这一度引发了业内外的关注。

一手融资一手拿地，德信中国的千亿梦想昭然若揭，但通过高息融资拿地势必会蚕食企业利润，如何走好利润与规模这根“平衡木”，是摆在德信面前最为现实的问题。

“资本新兵”德信中国高息发债

近日，德信中国公告表示，发行于2021年到期的1亿美元额外优先票据，该笔债券将与其8月发行的2亿美元优先票据合并成一单，发行利率为12.875%。

这引发了业内外的关注，根据Markit iBoxx指数的统计，2019年初至今，房地产行业美元债回报率为11.46%，中资美元债的收益水平则为8.87%。与之相比，德信中国的融资利率显然处于高位。国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对蓝鲸房产指出：“这或许与其首次发行美元债有关。因为资本市场没有其之前的相关偿债记录，会相对谨慎一些。”

然而，蓝鲸房产注意到，这并非普遍现象。据蓝鲸房产不完全统计，2018年，共有正荣地产（HK：06158）、弘阳地产（HK：01996）、美的置业（HK：03990）等6家房企成功登陆港交所，其中有3家于年内发行了美元债，其融资利率高低不一，如正荣地产上市后的首笔美元债利率仅为8.6%，而大发地产（HK：06111）上市后的首笔美元债利率则高达13.5%。

对于这种现象，财经评论员严跃进对蓝鲸房产表示，造成企业间利率差异大的原因有很多，债券的期限、用途、资金规模以及附加条件，都有可能对利率产生影响;同时，评估机构的评级以及承销商的能力都是影响企业融资利率的重要原因。

而排除客观外界因素，房企自身的条件，才是决定发债利率高低的关键。黄立冲指出，评估机构主要关注企业债务的偿还能力，特别是包括运营现金流的状况、公司目前的债务比率、运营现金流能否覆盖现有债务。

纵观德信中国近几年的资产表现，其资产负债率虽然由2016年的92.73%降至2019年上半年的83.38%，但仍高于wind统计的74.65%行业均值。此外，其短期债务占总债务的比例虽有下降，但仍为51.3%，也正因此，标普对其7月份发行的票据评级予以了下调。

此外，2016年-2019年上半年间，德信中国经营活动产生的现金流量净额分别为-1.21亿元、2.56亿元、-29.52亿元和0.95亿元，波动起伏较大。

这或许就是德信中国首笔美元债利率偏高的根本原因。

规模PK利润，德信中国如何有效降低利率？

值得一提的是，高息融资势必会蚕噬企业的利润，也因而，德信中国必将在降低融资利率方面持续发力，其将会采取何种方式来降低融资利率，值得关注。

张波对蓝鲸房产表示：“房企本身并无法直接控制利率水平，而是自身的风险程度决定了借款所要承受的利率水平。更为良性的做法是真实控制好负债水平，不过分追求规模化，注意规模化和风险度的平衡，实现更有质量的发展。”

事实上，房企有效降低发债利率、减少企业融资成本的样本不胜枚举。以宝龙地产（HK：01238）为例，2009年，宝龙地产登陆资本市场，2011年其发行了上市以来的第一笔美元债，利率高达11.5%，但2019年11月5日，宝龙地产发行的3年期3亿美元优先票据，利率仅为7.125%，这一数字甚至低于其年初发行的2年期2亿美元优先票据。

这与其不断调整财务基本面不无关系。蓝鲸房产梳理其上市十年以来的财务数据发现，在房地产行业整体高杠杆运作的背景下，宝龙地产的资产负债率虽然有所升高，但一直控制在行业平均水平左右;而其经营活动产生的现金流量净额，自2014年以来由负转正，表现出强劲态势。

宝龙地产方面也对蓝鲸房产表示，融资成本与公司良好的基本面以及投资者和公司长期的沟通息息相关的。上市十年以来，宝龙地产的资产规模和市值规模都显著增长，总资产由91.04亿元增长到了1421.58亿元，增长1461%;2019年以来，宝龙积极改善公司负债结构，有效控制了负债规模增长;同时，通过每年的路演活动和策略会，宝龙跟境内和境外的债券投资者保持很好的互动和沟通，增进了投资者对宝龙的信任和了解。与此同时，10月31日，标普将宝龙地产的评级展望提升至“稳定”，并确认其主体“B+”的长期信用评级。

德信中国方面回应蓝鲸房产称，目前，德信中国已经建立了多样化、多结构、多层次的融资体系，未来，德信中国会积极通过多元化融资形式，加快销售回款等满足公司资金需求，进一步优化公司的融资成本。

由此来看，作为资本市场的新兵，德信中国在冲击千亿的同时，要想低息发债，没有捷径可走。降低负债率，实现规模和利润的平衡才是关键。