5年后“买不起”还是“随便挑”？国家一锤定音

本轮调控始于16年十月。算下来，到今天调控已经过去三年多了。三年来也已经有近千家房企破产倒闭，炒房投机客折戟沉沙其中的更是数不胜数，一大批专家学者“改口看衰”，不再当高房价的代言人，不再鼓吹房价“只涨不跌”。即便市场已经低迷了很长一段时间，但种种迹象表明，调控依然没有要放松取消的迹象。

调控恒心依旧，市场也由“激情澎湃”转为“低迷降温”，但这可愁坏了无数要买房的刚需：看似绝佳的购房窗口期出现，站在购房的十字路口，很多人手握现金却踟蹰不前了。归根结底还是大家对后市难以把握：买担心买在高点，后续房价如果继续回调，岂不吃亏；不买又担心接下来市场突变，房价再次绝尘而去，未来永远也买不起。

对于刚需买房，我从来都是有一说一，绝不虚言。我一直强调，即使是普通老百姓买房也应着眼于大局观——大家在买房时一定要学会看懂大趋势，尤其是国家层面释放的信号。透过这些信息其实很容易就能建立自己的认知体系，只有这样才能不会轻易被身边的中介、开发商的置业顾问等的“煽动”言论带偏，才能对房价走势有精准预判，买房也不至于被别人牵着鼻子走。

那么当下房地产的大势到底如何呢？我不止一次强调过，中国房地产不是纯粹的市场经济，而是独树一帜的“政策市”。因此，只要我们充分理解了国家对楼市的调控定位，就能轻而易举精准预知未来市场的发展趋势。在我看来，今年国家已经“一锤定音”了未来5年楼市的发展趋势，主要体现在3个方面：

第一，银保监郭主席“一锤定音”：要防止房地产的投资行为！ 这话说在今年6月中旬，彼时鲜有人重视，时至今日它的重要性和威力很多人终于体会到了，尤其是炒房投资客和房地产开发商——信托、发债、开发贷等信贷政策的收紧，直接导致400+中小地产开发商破产倒闭，也让几十家地产商改变了经营模式，暂停了拿地计划，加快了卖房回款的节奏；严查违规向楼市发放贷款，禁止信用卡买房等打击投资炒房的政令席卷而来，无数炒房投资客资金被“掐断”，陷入被动局面，不得不降价抛售，寻求撤离。

事实上，我们也看到7、8、9、10月份楼市也第一次发生了不一样的变化：统计局重点监测的70个城市中，有超过20个城市连续四个月二手房价格出现下跌，其中9月份28个，10月份35个。房价下跌不再是传说，楼市降温也不再是刚需的幻想——房地产回归居住属性真的不是说说而已。

彼时我就说过，官方没有任何隐晦，真切直言释放的信号很明确：投资炒作房地产就是逆势而为，为全社会所不能容。过去很多人可能凭借此渠道赚得盆满钵盈，未来继续执迷不悟，更多的人一定会自食其果。看不清趋势，仍然抱有侥幸心理，不舍离开，未来市场会将他们前几年取得的成果挤出榨干，这真不是危言耸听。

第二，年中年尾，官方两次“一锤定音”：不将房地产作为短期刺激经济的手段。 7.31发出最强音后，我就说过，楼市没有多少指望了，未来调控更不可能松绑了，房地产要偃旗息鼓一段时间了。话语未落，市场就开始明显降温，三四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。

最主要的是，国家随后便大力“推进老旧小区改造”，注意不是棚改，对房地产来讲没有什么刺激性。再看金融政策，一是明确不搞“大水漫灌”；二是合理引导资金向实业，尤其严防死守资金流向楼市，意味着经济发展真的要走高质量发展路线了。

最后重复一次，中国经济要摆脱地产依赖，地产增长会逐步放缓，房地产“黄金十年”的“快”生意已经一去不复返，房子“造富”的疯狂时代也一并终结了，未来炒房此路不通。

第三，党媒“一锤定音”：放弃房价上涨幻想。 党媒经济日报罕见发声，告诫投资炒房客“放弃房价上涨幻想”，警告所有人“房住不炒的调控短期不会退出”，意味着什么不言而喻：各种对房地产不可取代地位的包装都站不住脚，高房价问题必须被重视，炒房投机的危害必须降到最低。党媒敢直言“放弃房价上涨幻想”，未来政策一定会立即响应。

事实上，今年自三四月份“小阳春”之后，整个全国的房地产市场都没能再“火”起来，苏州确实逆势热了两个月，但是后来的事情大家也都看到了，限售调控拍马而来，市场迅速被“冷冻”起来了，费劲涨上去的价格最后还不是成了“纸面财富”。

调控重压，市场逆转，人心离散，房子“造富”的剧情终究演不下去了。当下人口、金融和经济都决定了房价上涨空间狭窄，尤其是人口显著流失的城市，房价一泻千里事实上已经出现了，鹤岗、玉门、乳山就是血淋淋的事实。还幻想投资炒作房地产一夜暴富，不可取。

上述三点如果未来5年能一直贯彻到底，我觉得即使房价不大幅回调，未来也不必再处心积虑地为买房而发愁了，因此对于刚需族而言值得欢呼庆祝。一则，房住不炒的调控能保持定力5年，市场上的投机投资行为会大幅下降，市场得到净化，房价自然很难有多大变化，历经5年积蓄，很多刚需是可以轻易上车的；二则，实体制造业等会在政策的支持和资金的引导下迎来崛起，届时也会享受到实体经济带来的好处，投资炒作房地产发财致富的观念会被抛弃，这是中国经济发展的双赢，更是中国楼市的福音。

很多人会反驳说，这完全是你的一厢情愿。其实不然，不止我个人很多大佬也和我有一样的预测。实干家曹德旺便是其中之一。

不久前他接受记者采访时直言拆穿“经济难根源在房地产”，因为房地产占用了太多资金和劳工资源；还建议国家削减房地产等不必要的投资。其实更早的时候，他就直言不讳警告过，未来有钱人的多套房会卖不掉、租不出，原因是房子因为价格太高只能在有钱人手里轮转，这样的游戏总有一天会玩不下去，所有人都会被困死。这种局面其实对刚需而言也不算坏事，富人们自己都玩不下去了，整个楼市都可能彻底运行不了，现有的一切都可能进行“大洗牌”。

最后回到所有人最关心的问题：5年后房子是更“买不起”还是“随便挑”？

我觉得不能一概而论，要因城而异。有人口有产业有资源有强大购房需求等基本面支撑的一二线城市，今年不买房，5年后大概率会更不好买，不好买体现在两个方面，一是价格可能会比现在更高，二是核心地段的优质房源会越来越抢手，买到的概率更低。我知道刚需都盼着房价下跌，但是我们也要理性看待市场，不能因为大家有期望就拣好听的说，事实是怎么样就怎么样说，这才是对所有人负责。

但是刚需也别气馁，有人口增量需求强劲的一二线我们很难安家立足，但是广阔的三四五六线城市还是有很多机会的，种种信号显示，这些城市90%以上的房产都没有投资价值，未来随着城市发展后劲不足，人口、金融、房屋总量等基本面的疲软，房价回归的概率更大，虽然很难做到“暴跌”，但是相对于一二线差距会越拉越大，房地产的发展会越来越回归理性健康，价格更适配刚需的钱包，只要你有一颗勤劳努力勇敢奋斗的心，就一定能用双手给自己挣到一套安身立命的房子。

再者说了，中国早已不缺房，现在房价降不彻底的根源是资源错配，空置率高企。这种极少数有钱人霸占绝大多数房子的局面会一直保持下去吗，个人认为不会，一方面房地产税、空置税等抑制投资炒作的政策一定会出，且效果会立竿见影； 另一方面，中国房地产的格局在改变。过去是商品房+保障房的简单格局，现在完全不同，租赁市场稳步发展，商品房市场也在优化，公租房、共有产权房、租购同权等类型的房产也已相继问世，就算是刚需买不起房现在也完全不用怕，解决居住问题的渠道更多了。而且，最值得赞赏的变化是，国家“垄断”土地的格局也在酝酿改变：允许集体土地入市建租赁房、交易，这无疑会改变整个房地产市场的传统格局，对贯彻始终的高地价势必也会产生根本影响。