上海普宅标准延至2024年 专家：利于二手房市场稳定

在深圳率先放开普通住宅认定标准之后，上海宣布仍然延续2014年的认定标准至2024年，这也使得部分希望放开普宅标准认定的购房者心存疑虑，毕竟“上海房价这五年来上涨了许多”。

对于上海延续普通住宅认定标准到2024年的做法，上海中原资深分析师卢文曦分析称：“上海选择沿用普宅认定标准，是基于目前市场的稳定性和政策的延续性，将房价涨幅控制在合理范围内是目前调整的方向。”

上海普宅标准沿用5年

11月14日，上海市房屋管理局发布《关于延长部分规范性文件有效期的通知》，其中注明，《上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局关于调整本市普通住房标准的通知》（沪房管规范市〔2014〕6号），有效期延长至2024年11月18日。

目前，上海的普宅认定标准是2014年11月20日开始施行的《关于调整本市普通住房标准的通知》。就实际成交价格而言，上海普通住房的认定标准为，低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。该执行标准实施至今已经五年。

五年过去了，上海新房和二手房房价都有较大幅度的上涨，为何上海仍然选择沿用上述认定标准？对此，卢文曦分析称：“普宅标准对于二手房市场影响较大，比如，在上海购买二套住宅首付比例需要七成以上，如果是普通住宅的话，最少只需要五成，这中间至少有两成的杠杆。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“由于担心放开认定标准会带来二手房市场的波动，目前，上海还是追求政策的稳定性和延续性，房价的涨幅需要在控制范围内。”

目前，上海楼市趋于平稳。国家统计局此前发布的数据显示，10月，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，同时，上海二手房销售价格环比下降0.2%。

普通住宅成交占比仅10%

五年过去了，上海新房和二手房房价都有较大幅度的上涨，这也客观上形成了满足普通住宅要求的房源越来越少。同策研究院数据显示，2018年1月1日至今，上海市新建商品住宅共计成交105135套，其中普通住宅10951套，占比仅10.41%。

事实上，普通住宅与非普通住宅的区别，对于购房者来说意义重大。卢文曦表示：“两者在契税、印花税和土地增值税、二手房交易营业税等各项税费上都有显著差别。更重要的是，在购买阶段贷款成数上会高出不少。比如，在上海购买二套住宅首付比例需要七成以上，如果是普通住宅的话，最少只需要五成。”

根据国家税务总局2016年5月1日起施行的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，在上海买二手房，不满两年的需全额缴纳5%的增值税，满两年的非普通住房需差额缴纳5%的增值税，只有满两年以上的普通住房才免缴增值税。按照上述纳税标准，目前，交易上海内环里、两年内、总价450万元的房子，纳税额需要22.5万元，这对于购房者来说也是一笔不小的开支。

此外，随着上海房价的上涨，“普宅豪宅化“误伤了刚需和改善型的购房者。市民张女士告诉记者，作为刚需购房者，她在张江高科上班，想在附近的益丰新村买一套70平方米的两居室。房子是1995年开发的，单价如今已经达到每平方米4.7万元，总价338万元。由于处于内外环间，这套房子已经超出了普通住宅的标准。

张女士的案例并不在少数。同策研究院认为：“伴随房价的平稳上涨，越来越多的房子将会成为非普通商品住宅。未来，上海市符合普通商品住宅条件的新建及二手普通商品住宅都会越来越少。”

业内建议：针对刚需，普宅标准可定向、适度放松

不仅仅是上海，北京、深圳等一线城市也面临同样的问题。11月11日，深圳市住房和建设局率先调整普通住房标准：容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为“普通住房”，满两年可免征增值税。随着深圳放开普宅标准，京沪放开普宅标准的呼吁也越来越强烈。

目前，上海楼市趋于稳定，业内人士建议，未来，针对刚需和改善型购房者可尝试实施定向宽松的政策。

“由于普通商品住宅标准并未扩大，这意味着商品住宅的置换，需要付出更多的交易成本和缴税成本。在交易成本增加的情况下，置换需求将会阶段性地受到影响，并且此影响会一直持续到2024年。“同策研究院认为。

同策研究院研究部总监张宏伟认为，由于上海商品住宅市场已处于阶段性的调整中，普通住宅标准可定向宽松，比如不是完全放开，而是适度调整认定标准和范围，从而降低刚需和改善型客户的购房成本。