投资这种房产 不是巨亏就是血赚

“5000万蹲！”

这是去年的一个来源于楼市的热词，讲的是2018年5月，深圳招商双玺开盘的时候，你拿着5000万来买房，只能在角落蹲一蹲，等着摇号。

而5000万，在中国除了北上广深的其他地方，都是出则前呼后拥，入则高朋满座的一个数字。。。

“8000万秒！”

这是今年又一个来源于楼市的热词，讲的是2019年2月，华润深圳湾瑞府开盘，售价8800万的400平户型被瞬间抢光。

而8000万，在中国除了北上广深的其他地方，都是出则人中龙凤，入则有钱枯燥的一个数字。。。

普通人看到这些热词，可能觉得买这些房子的人都是人傻钱多。无论是5千万还是8千万，我干点什么不好，就买套房，傻不傻？

然而，有钱人做这个决策的角度，必然是和普通人不一样。

他们拥有的信息渠道、数据资料、视野认知，都是普通人难以接触的。

也许他们看到的不只是现在这套房子，而是优质豪宅产品背后的地段潜力、景观潜力、圈层潜力、身份潜力 等种种潜在价值。

如果不是限价，他们可能会愿意拿出更多的资金，来为自己添置这套“未来会足够稀缺”的不动产。

01

豪宅真的比普宅涨幅高吗？

豪宅比普宅涨幅高吗？

我可不会像那些豪宅销售一样，告诉你豪宅由于稀缺涨幅必高。其实从普遍来说，我是非常认同豪宅一般是涨不过热销普宅的。

原因也很好理解，豪宅由于总价高，购买人群少，流通性就不高，不满足投资品的特点。

而且，一旦某土豪挂牌太久卖不出去，同时又需要钱的时候，就会把自己手中豪宅降价抛售了，剩下土豪就容易跟风降价。

拿北京来说，这里列出了几个2008年卖的比较贵的豪宅，10年过去了，涨幅都比较一般。

要知道，北京2008年的均价是12479元/㎡，而2019年的价格已经到了6.43万元，平均涨幅都有5倍以上，所以这些豪宅即使涨了200%或300%，也都是跑输大盘的。

深圳最“著名”的豪宅盐田华侨天麓，08年开盘价96999元/㎡，标榜是为土豪

定制的无敌山景别墅。

结果到了今天的2019，打开二手房网站一查惊呆了！竟然售价还在10万左右，而且甚至还亏了几百万。

你很难想象，在2008年那个时候买房，竟然还会亏，而且还是在张五常口中的“宇宙中心”深圳亏。

试想，如果那几年你身边投资房产的朋友都在赚钱，只有你在亏，而且还是几百万的亏，那感觉是有多么的绝望。

所以，流通性不足的普通豪宅，我还是建议你谨慎挑选，房子烂在手里的感觉，并不好受。

02

豪宅难道就没有投资价值吗？

如果豪宅的涨幅如此有限，那“5000万蹲”和“8000万秒”的人们，岂不是疯了吗？

即便是自住，富人们也会考虑升值的对吧。

所以，他们到底看到了什么呢？

其实，正如巴菲特的那句老话，“Be greedy when others are fearful, and be fearful when others are greedy.”

别人恐惧时我贪婪，别人贪婪时我恐惧。

大家都觉得豪宅流通性低的时候，有人恰恰认为那只不过是富人们的挑剔。

社会财富在增长，中国经济在前进，二八效应逐渐凸显，新中产越来越多，豪宅必然是越来越有需求的一件产品，也是富人们愿意为之付出高价的房子。

只不过，这里指的豪宅，是足够优质的豪宅，而不是随随便便的豪宅。

什么叫优质？当然不是贵就是优质。

而是符合城市发展方向，区域经济实力强劲，路网交通非常便捷，拥有不可复制景观，圈层效应十分明显的豪宅，才能算的上是真正优质的豪宅。

无论是5000万蹲的招商双玺，抑或8000万秒的华润瑞府，其位于深圳湾一线海景的位置，都满足优质豪宅所需的几个条件。

我们来看盐田亏损的豪宅，首先它的位置就与深圳重点发展西部片区的方向背道而驰。当产业已经从罗湖向南山出现转移，大量的就业人口就会同样向南山转移，那么企业的税收，居民的购买力，都会向南山聚集。

这就造成，深圳地铁已经快300公里的今天，仍然没有一条修到盐田的地铁开始运营，各种商业、教育、医疗等资源，也不向盐田倾斜，其豪宅的附加价值，也就非常之低。

再从圈层的角度来看。规模经济是经济学最基本的原理之一，别墅由于数量有限，再加上盐田的大小梅沙与东部华侨城等旅游区占地过大，基本很难形成大富人区的规模效应，因而产生不了规模经济。

而深圳湾一带刚好住宅土地丰沛，大平层居多，深圳的财富阶级都大量集中在这一块，从而“深圳湾”几个字，也成为了深圳富人的象征。

于此同时，该地区为富人服务的产业也就逐渐兴起，比如深圳湾1号的深湾会会所，入会费38万，富人们想要的，并不是劳斯莱斯接送服务，和直升机预订这种单纯的硬件享受，他们入会更深层次的目的，是资源的交换和圈层的联系。

那么，优质豪宅的涨幅如何呢？

不仅没跑输大盘，反而赢了一大截。毕竟，富人们是愿意为之买单的。

比如，2015年，还是在深圳湾的恒裕滨城二期，开盘价是11万/平。

而今天，已经卖到了28万。

半岛城邦三期，2016年中的开盘价是10万左右，到2019年已经有卖到21万。

深圳整体2015年的房价是4.15万元，2019为6.54万元，涨幅在57%，很显然，优质豪宅的涨幅，是远高于这个数字的。

其实，全国的富人们基本都看到了优质豪宅的潜力，正在把自己的资产往核心城市配置。

同时，据我多年的观测研究，豪宅的红利具有板块轮动性，比如深圳就是从罗湖银湖，到福田香蜜湖，再到现在的深圳湾。

那么，下一个轮涨的板块在哪里？如何提前潜伏？

11月23日，我准备邀请几个粉丝和我一同考察，刚好借着这个机会，也想与读者们认识一下，互相交流交流投资经验和房产观点。

由于要保证一定的深度和私密性，我的线下沙龙可能只会限定10个人，也需要一定验资。到时候活动会以考察和晚宴的形式举行，希望能个大家交个朋友。

同时，我也会邀请到我的一位好友，是在深圳深耕豪宅市场20年的一位房产分析师，自己也住在深圳湾，并有数十套的房产投资。在深圳豪宅市场这个细分领域，他一定敢称第一人。

03

现在还可以买豪宅吗？

其实你可能会有一个问题，就是现在中国豪宅的价格已经不低了，投资或购买自住，还有必要吗？

关于这个我想说，用平民百姓的眼光去看豪宅的价格，当然遥不可及。但用发展的眼光去审视中国，核心位置的豪宅仍有空间。

首先是我们国家的“超市城市群”们，仍处于一个发展阶段， 《粤港澳大湾区发展规划纲要》也只不过是今年初才规划，社会主义先行示范区的概念，也只不过是8月份才提出来。

而日本东京湾区的《东京湾港湾计划的基本构思》，提出于1967年；美国纽约湾区的《纽约及其周边的区域规划》，提出于1929年。

这些湾区都经过了数十上百年的发展，而中国才刚刚起步。

东京湾区用整个日本面积的3.5%，集聚了全日本三分之一的人口，同时贡献了日本三分之一的GDP。而中国的大湾区、长三角和京津冀加起来，聚集的人口不到四分之一，贡献的GDP占27%。未来肯定会有不断的人口流入和财富阶级的资产增长，优质的豪宅同样也会随着有更多的需求。

而且，与其他地区相比，中国内陆的豪宅并不算那么贵。 纽约的中央公园园景房One57，每平米售价大概在 7 万美元，折合人民币50万元左右，即便是深圳湾1号目前在售最贵的一套T3栋17楼，总价1.6亿640平，均价也是25万左右，不及人家均价一半。

不仅如此，香港九龙站天玺一个高层海景单位曾经推出放盘，叫价达2.3亿元，每平方呎叫价高近12万元，约120万人民币一平，普通人难以想象。

你说中国豪宅未来的价格会比它们低太多吗，我想不太会，因为10年、20年后，中国的阶级分化可能已经慢慢形成，财富的二八效应也逐渐显现，城镇化由60到70走向结束，超级城市也已经在国际上扎稳脚跟。

当深圳的前海和超总不再是一片工地，当中国成为世界第一大经济体，最有钱的那部分人，又能比香港和美国的中产富人穷到哪去呢？

04

现在，你也许能理解。

为什么这些“人傻钱多”的富人们，要去拿5000万蹲在墙角，要去拿8000万头脑发热。

因为他们看得并不是未来2,3年，而是20甚至30年的中国啊……