楼市开始“炸丸子”！3个“麻烦”难解，经济学家：临界点马上到

从最近几年的房价走势来看，出现了一个规律：上涨周期越来越短。

在以前，房价是3年一小涨，10年一大涨。

举个例子，从2008年后，房地产共有3次周期性上涨，分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至2018.03，每次大概持续3年左右时间。

而从1998年房改算起，每10年就发生一次剧烈变化，第一个10年是居住方式的转变，和按揭买房方式的普及，第二个10年，是房产金融化，间接变成了一种投机资产。

但是，从2018年至今，房价的波动越来越“扁平”。

即便有反弹，也只是持续几个月而已。

比如2018年和2019年的3-5月份，几乎同时出现了所谓的“小阳春”，去年是杭州、厦门和成都，今年是苏州和南京，还有沈阳和重庆，地王像不要钱一样“批发”出来，售楼部里人头攒动，热销的限价盘动辄就是排队几公里。

过了这几个月，楼市就迅速走弱，土地流拍出现了，楼盘降价促销开始蔓延，特价房的口号越来越多。

从“上涨数年”到“上涨数月”，楼市好比开始“炸丸子”了。

丸子下到油锅里，有一个变色的过程，时间越长，颜色越深，如果不及时捞出来，就难以避免变焦变黑甚至变苦。

经历了20年迅猛扩张的房地产，也是如此。

从刚开始的城镇化催动、农村人口进城，到后来的高杠杆赚差价，在房价动辄上涨数年的长周期下，下到锅里的“丸子”越来越多。

然而，等到房价保持平稳，上涨时间越来越短，甚至开始“稳中有降”的时候，多套房的投机客，就难免“炸丸子”的命运了。

对房地产市场来说，这个过程中，有3个“麻烦”难解。

第一，房价回落的城市越来越多，趋势难逆。

从一份数据中就能窥见端倪，统计局昨天发布的70城房价指数显示，10月份，70个受监测的大中城市新房价格较9月份上涨0.5%，为连续第五个月放缓，也是自2018年3月以来的最小涨幅。

如上文所说，2018年的3月份，恰恰就是房价上涨周期缩短的开始。

更重要的信号是，二手房降价的城市增加到了35个，这是时隔55个月来，70城市中再次出现二手房价下跌过半的情形。

超过一半城市的二手房开始下跌，仅仅是开始。

一二线城市的“限价”，使新房价格已经失真，二手房的成交，更能反映出市场的真实情绪，时隔4年半，过半城市房价回落，意味着新趋势来临。

第二，持有房产开始亏钱的事实，进一步强化。

前段时间，经济学家李迅雷发了个报告，大意是“房价走平即亏钱”。

在百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。

还有未来可能落地的房产税，房屋持有成本的上升，流动性的下降，给房产既有估值体系造成的冲击，不容忽视。

以前买房，几乎不需要付出任何成本，除了交易环节的税费之外，房子想放多少年都可以，房贷利率银行争着打折，在房价蹿升的阶段，折旧和维修的费用几乎可以忽略不计。

但是，价格一旦开始走平，哪怕房价不下跌，对多套房持有者来说，套利空间已经完全消失，每多一分持有的成本，就意味着会“越亏越多”。

第三，楼市“冰与火”的分化程度，越来越“离谱”。

今年以来，从东北鹤岗的“白菜房”，到西北玉门“无人问津”的房子，从河南南阳的“延期楼盘”，到山东威海没人买的“海景房”，越来越多的城市，开始露出本来的“面目”。

尤其是鹤岗和玉门，是偏远小城的典型代表，共同点是人口常年流出，房子大面积空置。

与此同时，一二线城市依旧火热。

以杭州为例，10月房源登记总量为107686组，比9月49596组的登记量翻了一倍还多，10月杭州楼市平均中签率仅为9.6%，远低于9月的21.22%，六大红盘缔造了2个“2万人摇”，1个“万人摇”，4个楼盘中签率低于5%。

还有深圳一高端楼盘，前500号摇号中签客户能进场选房，且选房时间不能超过2分钟，500万元诚意金、1508万元入场费，500号人争夺192户房源。

该项目的备案均价13.1万元/㎡，单价区间为10.8万元/㎡-19.67万元/㎡，其中，价格最高的预售价达7787.66万元。

以前的房地产市场也有分化，但从没有像今年这样“离谱”。

曹德旺对这样的形势早有“洞见”。

他在最近接受采访时说，房地产诞生之初，是为了解决人们的居住问题，解决民生福祉，到后来才发现，卖钢筋水泥砖头等实体企业越干越累，越赚越少，真正躺着赚钱的反而是金融机构、开发商和炒房投机客们。

这也许就是房产过度金融化之后，我们应该接受的后果，房价回落，大幅分化，买房也不再赚钱。

根据经济学家梁中华前几天的测算，我国商品住宅广义库存在经历了2016、2017年的连续大幅下滑后，2018-2019年又开始持续攀升，当前已经回到2013年底的水平。

所以，住宅的库存并没有那么低，只是竣工待售的现房特别少，但已经开工，却还没卖出去的期房并不少。

广义住宅库存的触底回升，说明随着价格的上涨，供需关系已经在往差的方向走。而房价走平和下跌的城市逐渐增多，梁中华认为：我们或许正在靠近量价齐跌的“临界点”。

什么叫临界点？还没到，但是已经不远了，可能是明年，也可能是年底，具体的时间谁也没办法预测，唯一可以肯定的，这可能是楼市迎来新生的重要契机。