房地产政策需灵活调整 有效满足市场需求

最近，深圳调整了普通住房认定标准，不再与总价挂钩，此前很多“被豪宅”的住房因此可免缴增值税。这一变化传递出一种思路：由于一些地区近年来房价上升过快，原来的普通住房认定标准不再符合市场实际，继续执行会带来不便。

深圳此前的普通住房标准是2015年9月公布实施的，除了容积率和面积要求，还要满足实际成交价低于所在区域普通住房价格标准这一要求。随着近年房价上涨，目前市场上大量中小户型住房都“被豪宅”，在进行二手房交易时要按照豪宅标准缴纳不少的增值税和附加税。按照深圳目前的二手房成交均价，如果不想“被豪宅”，在罗湖区只能买一套70平方米以内的住房，在南山区只能买50平方米以下的住房，这已不能满足普通居民自住和改善住房的合理需求，调整普通住宅标准符合市场实际需要。

其他城市也存在类似问题。以北京为例，现在执行的普通住房标准是2014年9月制定的，除了容积率和面积要求外，还要满足总价和单价不超过区域最高限，即五环以内单价39600元/平方米，总价468万元；五环至六环的单价31680元/平方米，总价374.4万元；六环外的单价23760元/平方米，总价280.8万元。而在经历2015～2016年的房价上涨后，该价格标准已远远不符合市场实际情况。有研究机构测算，按照该标准，北京近九成的住房都是“豪宅”，其中包括大量的限竞房。值得注意的是，北京的普通住宅标准不仅影响到二手房交易的增值税，还直接影响购房按揭贷款的成数，特别是对于二套房，非普通住宅的首付比例高达八成，一定程度上制约了普通居民的购房需求。从便利民生角度讲，那些房价上涨较快的城市，或许可考虑对类似政策进行微调。

不过，虽然类似政策调整能减少居民合理购房成本，一定程度上增加购房需求，但政策调整本身并不违背整个房地产调控大的取向，不能理解为某些地方为去库存、刺激楼市而对房地产调控政策进行微调，更不是放松房地产调控。它只是在政策执行过程中根据形势变化做出的一个调整。类似的，其他房地产相关政策也需要保持一定的灵活度，根据形势变化适时微调。