德信中国再发高息融资利率超12% 超8成土储来自浙江全国化布局缓慢

高喊“2021年破千亿”的德信中国（02019.HK），正面临高息融资、负债攀升等问题。

11月12日，德信中国公告宣布，发行于2021年到期的1亿美元12.875%的额外优先票据。今年7月31日，德信中国就曾公告称其将于2019年8月6日发行一笔于2021年到期的2亿美元12.875%的优先票据。

长江商报记者注意到，这是德信中国自今年2月上市以来第二次融资，超12%的利率水平在业内不算低，也大幅超过公司之前的融资成本，2017年-2018年，公司借款的加权平均实际利率分别为8.33%和8.36%。

在体量扩张的道路上，德信中国较高负债或将成为隐患。截至今年上半年，德信中国总负债约482.97亿元，较上年度末的427.41亿元增长13%。其中，流动负债额约407.1亿元，非流动负债额约75.87亿元。德信中国总资产约579.21亿元，资产负债率83.38%。

此外，德信中国的市场风险可能会更加凸出，根源则在于公司布局过于单一，主要集中在浙江省，基本上缺乏调控抗压能力。截至2018年11月30日，德信中国土地储备总计约为693.39万平方米，其中589.87万平方米位于浙江省内，占比达85.07%。在今年前6个月德信19块新增土地储备中，亦有12块在浙江。

超IPO募资三倍资金拿地

德信中国是浙江省领先的综合性房地产开发商，主要专注于住宅物业开发和综合用途物业的开发、运营及管理。经过24年的发展，德信已经成为浙江省和长三角地区领先的综合型房地产开发商，并进军主要城市，同时也树立了开发物业“杭派精工”的鲜明品牌。

2017年，德信中国首次跻身全国百强；2018年，德信中国被中国指数研究院授予中国房地产百强企业称号，排名第63位。

今年2月，德信中国成为2019年首家在香港上市的房地产公司。根据年报数据，德信中国近三年来的资产规模正在不断扩大。2016年-2018年，其流动资产总值分别为194.4亿元、324亿元、447.8亿元，呈不断上升趋势。

德信中国曾公开表示，2018年要实现合约销售350亿元，2021年实现千亿的目标。

千亿目标下，德信中国加速扩张。上市后短短三天内，以豪掷36亿元在土地市场上“狂飙突进”。3月1日，经过71轮激烈竞拍，德信以13.78亿元将温州滨江商务区一块地收入囊中。此前的2月27日，经过90轮竞价，德信旗下公司以22.22亿元竞得了杭州良渚街道一幅地块，溢价率高达30.55%。

长江商报记者注意到，德信中国IPO募资规模不过13.73亿港元（约合11.7亿元），买地斥资36亿元已超IPO募资三倍。

资产负债率处行业高位

刚上市就用超过IPO募资三倍的资金拿地，德信中国财务安全亦面临不小的考验。

财报显示，德信中国近三年的负债总额正在急剧飙升，两年时间，德信中国的负债总额已从2016年的196.39亿元飙升至去年的427.41亿元，截至2018年，其资产负债率为86.15%，和同行业60%-70%合理区间相比，仍处于高位。

至2018年底，其总流动资产447.8亿元，总流动负债约380.4亿元。包括银行贷款、信托融资等在内的即期借款约77亿元，非即期借款44.2亿元；借款总额约121.3亿元。

德信中国此前曾坦陈，公司的负债率维持在较高水平，主要为公司的业务迅速扩张，致使外部借款增加所致。

从现金流来看，财报显示，2015年-2018年度，德信中国经营活动产生现金流量净额分别为27.99亿元、-1.21亿元、2.56亿元和-29.52亿元。今年上半年，其经营活动现金流转正至9535.00万元，主要是因预售新项目。

同时，7月24日，标普对德信中国的票据下调评级，称其杠杆率仍保持高位。究其主因，标普认为：一是德信中国的土储布局集中杭州及长三角周边地区，由于经营规模小，其他地方的市场份额有限；二是德信中国共有107个开发项目，其中38个为联合营项目，其未并表联合经营项目超50%难跟踪；三是由于德信中国依赖高成本的非银融资，占2018年总债务的68%，这些非银融资主要包括信托贷款（占总债务的37%）以及项目股东贷款（占比18%），且截止2018年短期负债达到63%。

高息融资利率超过12%

债务压力下，德信加速融资。11月12日，德信中国公告宣布，发行于2021年到期的1亿美元12.875%的额外优先票据。德信中国表示，公司将使用额外票据发行的所得款项净额为其现有债务进行再融资及用作一般公司用途。

长江商报记者注意到，这是德信中国自今年2月上市以来的第二次融资，超12%的利率水平在业内不算低，也大幅超过公司之前的融资成本，2017年-2018年，公司借款的加权平均实际利率分别为8.33%和8.36%。

业内认为，这样的年息显然高于行业的平均融资水准，如此高的年息依然可以接受则反映出企业希望用时间换空间的诉求，也从侧面反映出中小房企对现金流的渴求。

德信中国高额融资的另一面是，中国房地产开发商正在换挡变速，接受融资环境前所未有收紧的现实。克而瑞地产的研究数据则显示，10月份，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%。

易居研究院研究总监严跃进认为，今年房地产市场行情确实在降温，这对于很多房企来说，自然会带来库存压力和资金压力，最终都会对房企的经营和现金流等产生影响。类似企业现金流告负，客观上也要求其积极管控财务风险，尤其是要积极做好应对，对于一些高息融资也需要更为谨慎。

此外，德信中国的市场风险可能会更加凸出，根源则在于公司布局过于单一，主要集中在浙江省，基本上缺乏调控抗压能力。

截至2018年11月30日，德信中国土地储备总计约为693.39万平方米，其中589.87万平方米位于浙江省内，占比达85.07%。德信中国有107个处于不同开发阶段的物业项目，其中，28个位于杭州，26个位于温州，18个位于湖州，5个位于台州，5个位于舟山，5个位于衢州，4个位于宁波，4个位于金华，4个位于徐州及2个位于南京，其余项目位于丽水、常州、合肥、上饶、九江及武汉。由此，公司深耕浙江大本营的战略可见一斑。

今年上半年德信中国加速扩张，截至2019年6月30日，德信共拥有122个项目，土地储备为1225千万平方米。其中，在今年前6个月19块新增土地储备中，亦有12块在浙江。