天津楼市以价换量 三季度市内仅河东区价格上涨

尽管一线城市仍然对房企有着不可控的吸引力，但受困于较为严格的融资、监管等状态，房企逐渐转向二线城市拿地。天津毗邻北京，面朝渤海，成为了承接北京购房需求的第二扇门。近几年，天津的楼市一直未起波澜，呈现出“一半海水，一半火焰”的状态。

数据显示，2019年第三季度，天津楼市的供应面积增加，但成交量价均同时出现了下跌。市内六区的房价处于高位，部分优质项目售价突破4万元/平米，但类似滨海新区、津南区等区域以价换量成为常态，打折促销力度较大。

新入市面积增加 库存增加

中国指数研究院发布的数据显示，2019年第三季度，天津累计新批准上市面积为481.07万平米，环比上涨了8.91%。尽管供应量出现了增加，但在楼市整体降温的大环境下，天津在2019年第三季度累计成交了352.69万平米，较第二季度下跌了0.69%。

中国指数研究院指出，2019年第三季度，天津楼市的销供比下跌至了0.73%，期末可售面积在持续增加，去库存压力增大。数据显示，自2017年第二季度开始，天津就一直保持着季度批准上市面积高于销售面积的局面。在2018年的第三四季度，天津楼市的销供比跌至0.5左右，即批准上市面积是销售面积的2倍。

2019年第三季度，天津环城四区供应面积占比出现了较大的变化，占全市比重缩减至了31%。与此同时，滨海新区的供应热度同样有所下降，第三季度共推出了81.34万平米的房源，全市占比下降至了17%。

目前，远郊五区仍是供应的主力，全市占比在2019年第三季度已经上升至了45%。市内六区的供应则基本保持稳定，供应占比为7%。中国指数研究院指出，三季度末天津的可售面积持续增加，季度末可售面积为2014.10万平米，出清周期基本与第二季度持平，为17.07个月，处于可控范围。

京津冀一体化的不断发展让房企看中了天津这只“潜力股”。2019年前三季度，天津的土地出让金累计达到了1177亿元，已经完成了年度土地出让金收益计划的84.9%，出让金总额位列全国第二名。其中，2019年前三季度的住宅用地累计销售规模超过千亿元，出让地块103宗。

但值得注意的是，土地成交温度尚存，但低溢价率犹在，2019年第三季度土地市场的平均溢价率仅为4.69%，成交楼面价为6692元/平米，趋于稳定。

以价换量市内仅河东区房价上涨

中国指数研究院发布的数据显示，2019年第三季度，天津的成交均价为15616元/平米，环比出现了小幅回落。值得注意的是，整个天津房价两极分化严重，市内六区中的南开区成交均价在第三季度位居首位，为41276元/平米，环比下跌了14.71%。但近两年备受关注的滨海新区房价仅15129元/平米，价格不及南开区一半。

数据显示，自2016年第四季度开始，天津的住宅成交价格就突破了15000元/平米。2019年第三季度，天津的住宅成交价格较第二季度下跌了4.79%。从区域来看，市内六区中仅河东区成交均价出现了上涨，其均价为36702元/平米，环比上涨了2.4%。和平区的成交均价下跌幅度较大，为22.28%，价格为40201元/平米。

某中介公司的工作人员小王对《华夏时报》记者说：“虽然市内六区也有很多高端楼盘开始销售，但是也是有打折促销的情况出现，对于买房目前大家还是偏向谨慎的。”

当前，房地产市场上以价换量成为常态，打折促销、特价房等手段层出不穷。某头部房企位于天津滨海的住宅项目正在推出特价房，部分房源的售价在9000元/平米。“滨海这边的新房还是挺多的，但是它还没完全发展起来，不像市内一样繁华。这个楼盘有部分高层是9000元/平米，87平米的房子也就卖不到79万。”小王对《华夏时报》的记者说。

此外，《华夏时报》记者了解到，位于津南区的天地源叠璟院也在加推高层房源，目前其均价在9500元/平米左右。某中介公司的工作人员小林对《华夏时报》记者说：“除了有降价之外，买的时候特价房源会享受到88折的优惠。”中国指数研究院发布的数据显示，2019年第三季度，与其他环城区不同，津南区的房价虽处低位，但仍有13811元/平米。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进说：“天津近两年的楼市都是比较疲惫的，没有出现火爆的情况。三季度供应增加也说明房企有打折促销的一个做法，市场情况不好就会容易出现积极推盘的这样一个现象。这种降价一个是市场确实处于降温状态，另一个就是房企为了完成年度目标需要降价促销。”

在中国指数研究院方看来，全年的业绩压力以及资金面的压力将进一步加大房企促销力度以加快销售回笼资金，天津楼市的成交价格有望继续回落。

专家：落户政策等对楼市有积极作用

近期，天津在政策层面出现了“放松”。10月15日，天津为承接非首都功能发布了相关的落户和购房新政，拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行，试行期限为一年。其中，最为重磅的新政就是，支持在天津购房方面，对承接北京非首都功能疏解的项目，户籍迁入本市的职工，按照本市户籍居民政策购房。对户籍暂未迁入本市的职工，其家庭在天津无住房的，可在本市购买1套住房，不需再提供在津缴纳的社会保险或个人所得税证明。

此外，天津鼓励人才来津落户，对于引入项目的员工在落户方面仅需就职满3年，在津缴纳社保即可落户天津。尽管政策的初衷并不是为了放松楼市，但仍有不少专家认为这对天津的楼市有刺激作用。

严跃进对四季度的天津楼市仍然持乐观心态，“落户政策等的出现对楼市还是有积极影响，会出现小幅反弹的机会。”严跃进对《华夏时报》记者说。