老旧小区物业没人管、管不好？ 北京朝阳探索“国企兜底、先尝后买”新模式

三印小区20多年的老住户刘二英终于松了口气：“失管”的老小区可算是有了一家靠谱的物业公司，接手几个月后，院子里的几百平方米的违建清空，改建成了绿地花园，堆积的垃圾不见踪影，居民的“菜园子”成了花园里的藤架……“以前是家家户户投诉不停，现在是心往一处使，小区环境越来越好！”刘二英说。

在北京，一些老旧小区因历史遗留问题处于“失管”状态，车位缺失、楼道杂物堆放、私搭乱建等情况尤为突出。如今，“老大难”问题有了新办法，记者在北京市朝阳区采访发现，该区探索了一条老旧小区物业管理转型升级之路：由政府牵头成立国有物业服务企业承担老旧小区物业“兜底”服务，以党建引领物业，采用“先尝后买”模式，逐渐实现老旧小区物业管理转型。截至目前，已完成25个项目部的挂牌试点工作，覆盖管理面积42.32万平方米。

刘二英所居住的石佛营南里社区三印小区是单位家属院，建于20世纪80年代。入住前期，原单位承担了物业管理工作，此后单位经营困难，小区也进入了近乎“失管”的状态。“过去这十年，小区换了五六家物业公司，没一家干得长，没一家负责任。”刘二英回忆说，此前的物业公司总共只有两三个人，一次家里水管爆裂，淹了厕所，一片狼藉，给物业打电话报修，竟然被工作人员告知“正在睡觉”……

众多小区居民有着同样的感受。2017年8月以来，石佛营南里社区接到北京12345市民服务热线督办件中反映物业服务相关问题的督办占总投诉量的90%以上，尤其是今年上半年，上一家物业公司突然撤出、停止服务，致使问题雪上加霜。“此前物业公司只收钱、不服务，缴费不足30%，缴费的大部分是因为房屋买卖不得不补缴。”一位小区居民说。

面对这种情况，朝阳区首家国有物业公司——北京朝阳家园物业管理有限公司于今年5月27日在石佛营南里社区正式挂牌入驻，朝阳区委区政府提出的“党建引领、政府主导、企业运营、社会参与、群众评价”无物业老旧小区管理理念在此落地实践。

新物业入驻后，三印小区在居民的眼皮底下“面貌”越来越好：1名项目部经理、1名客服专员、7名保安员及5名保洁员快速到岗；粉刷6栋楼28个单元门楼道内墙面；修整8处塌陷路面；围墙修复35米；清理地面及地下室堆放垃圾200余车；修剪5个院内树木树枝；维修更换168个损坏的声控感应灯；公共院落铺设草皮……

记者日前在小区看到，小区中几名居民正在修建好的院落里悠闲地晒着太阳，他们居住的单元楼门口，都会标注着党员“楼长”的名字。“居民‘要想当主人，先要负责任’的主人翁意识不断增强。”石佛营南里社区书记李潇说，通过党员“包楼”沟通，居民出资顺利为3个单元安装了门禁系统，下一步，将按照这个模式对全小区门禁进行更换，通过这种方式也可以提升居民的缴费意识。

李潇说，在社区党委的带领下，社区居委会积极发挥自治作用，组织居民志愿者集中1个月时间，利用下班和休息日时间，深入到居民家中，对住户的基本情况信息进行登记，对国有物业公司“先尝后买”的服务形式进行宣传。目前已经完成了95%的居民走访工作，为社区党委下一步决策提供了很好的数据支持。“物业公司目前对小区的服务进行测评，定出市场价格后将与居民进行正式的‘购买’协商。”李潇说。

“先解决了谁是管理主体的问题，经过一段时间的服务后，居民表决是否愿意缴费。”朝阳区房管局相关负责人表示，“先尝后买”模式下，居民共商共治的意识有了显著提升。

就在几天前，朝阳区发布了北京全市首个老旧小区物业服务标准——《朝阳区住宅项目物业服务基础标准（试行）》。为了提高标准的科学化和可行性，朝阳区房管局前期对103个小区开展实地调研、征求意见建议、组织专家评审。

目前，北京朝阳家园物业管理有限公司已完成朝阳区25个项目部的挂牌试点工作，这些老旧小区分布在来广营、团结湖、平房、东湖、小关、安贞、双井、高碑店、奥运村等地区，共配备41名保安上岗，43名保洁上楼，服务居民约1.8万人。