继承未办 产权未明 房屋买卖易出问题

在二手房交易中，涉及原业主过世的房屋应办理好继承手续，才能对外出售。如果出售房屋前未办理相关继承手续，将会出现无法按约定期限转移产权、合同不能履行的违约风险。

2019年5月，何先生通过中介公司看中了越秀的一套二手房，由于房屋的原业主张老先生已因病去世，中介公司告知何先生，需要等张老的儿女们办理好房屋的继承手续，才能签订房屋买卖合同。因房屋价格较便宜，何先生担心在办理继承公证后继承人会另售他人，故与张老的大儿子张先生商量，先与其签订合同，再请张先生向其他继承人收集签名确认的同意出售证明，待一个月后办妥继承公证再到不动产登记部门办理房屋过户手续。在与张先生签订房屋买卖合同后，何先生支付了2万元定金和1万元中介服务费，约定剩余的费用在办妥继承公证后支付。

其后，张先生在中介公司的协助下，到广州公证处办理相关继承手续。两个月过去了，何先生一直都未收到中介公司及张先生的电话。为了解情况，何先生主动联系中介公司，中介公司回复继承公证一直未办妥，但却未能说出未办妥的原因以及何时可以办妥。何先生致电张先生才知道，继承公证未能办理的原因是其中的一位继承人在国外未能联系上。何先生认为中介公司在此过程中一直没有跟进交易事宜，也没有将准确的信息及时传达，造成多方误解。考虑到短时间内不能办理交易过户的问题，何先生与张先生及中介公司协商先解除买卖合同退还定金及中介费，待房屋能办理交易过户手续时再重新签订房屋买卖合同，支付相关费用。张先生对此表示并无异议，但中介公司则认为已促成交易，故不同意退回中介费用。在多次协商无果的情况下，何先生向协会投诉的中介公司。

经协会的介入调解，中介公司表示愿意退回一半中介费用继续为何先生服务，帮助其另觅房源或继续跟进与张先生的交易，何先生表示愿意接受。

案例分析

根据《物权法》公示公信原则，涉及原业主过世的房屋应办理好继承手续，才能对外出售。作为专业的中介公司，应主动向买方及继承人告知相关情况，并告知继承人，如出售房屋前未办理相关继承手续，将会出现无法按约定期限转移产权、合同不能履行的违约风险。

案例中，张老先生去世后，其后人在办理继承手续过程中出现其他法定继承人未能联系上，未能核实是否放弃继承权的情形。故公证处暂无法办理继承公证，但合同约定的交易过户履行期限已经届满。卖方在无法按期履行合同，张先生将面临承担违约赔偿责任的风险。在此情况下，张先生只能和何先生协商解除合同，退回2万元定金。