让人焦虑的"金九银十"：房价涨幅收缩 盖不住成本

近几年，调控将楼市特有的季节性波动抹平，“金九银十”凉了几年，但今年比往年要凉，开发商集体焦虑。这不是贩卖出来的，而是真焦虑。比如，“抢收”市场的份额争夺战，早在8月份就打响了。新盘普遍启动全渠道代理，即中介全覆盖、网络全覆盖。全民经纪人、全员卖房等肉身渠道，也不放过。过去，员工卖房是为了多拿奖金，现在是怕被炒掉。

当然，最刺激、最夺人眼球的，还是“价格战”这个杀手锏。地产界有句俗语，“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”。现在，“凡推售、必优惠”已是共识，“9折新推盘、8折尾盘”比比皆是。但即便如此，房子也非常不好卖，新盘去化率普遍在30%以内。“金九”开局的上半月，35城新房成交同环比都下跌了7%。要知道，此前已连续跌了2个月了。

问题是，现在新房在售库存很低。克而瑞监测的27个重点城市中，22个城市的库存消化周期低于12个月，11个城市的库存周期低于6个月。既然短期供求这么紧张，为何新房降价也难卖？因为，除了新盘竞争之外，二手房这个开发商眼中的异类生物体，正在以其生猛彪悍的作风，大举侵入新房生态圈，并彻底修订了楼市的游戏规则。现在，一二线热点城市二手房挂牌量多是“10万套+”的水平，差不多都比去年底要翻一倍，远比新房供应要多。

比如，目前深圳、杭州、重庆、成都二手房挂牌量分别有6.3万套、10万套、11.7万套、11万套，分别比去年底增加3.3万套、1.5万套、7.1万套、5.2万套，普遍要比新房在售库存高30%以上。二手房挂牌量暴增，似乎是一夜之间发生的。3个月前，银保监会主席郭树清曾说过，“靠房地产理财的居民都会发现很不划算”。现在来看，还真是那么回事儿。

考虑资金成本、交易成本、机会成本、房屋折旧等等，这两年买房的话，不亏就是赚啦。为什么呢？因为房价涨幅收缩，盖不住成本了。据中泰证券统计，上海持有房产的成本大约是9%。也就是说，如果上海房价不涨，或者涨幅低于9%，那么买房者其实就会出现账面亏损。在深圳，这几年加杠杆投资房产的职业炒客很多，其中有一位炒客与笔者私聊，他是2017年加杠杆买房的，尽管房价上涨了20%，但算下来并未盈利，还不如投资理财呢！

赚钱是炒房的王道，不赚钱了，就得套现，毕竟成本摆在那里。问题是，现在交易成本太高，各种税费高达房屋总价的6%-10%。动辄几十万的成本，要一次性拿出来，在需求不再任性的情况下，市场的表现就是“看的多、买的少”。贝壳统计的典型14城中介带看量，近几个月一直在高位，但二手房成交却惨淡，周期高达4-6个月。结果就是业主不得不降价。

刚刚发布的8月份70城房价指数显示，20大城市二手房价格连跌3个月。当然，二手房跌价，也是被新房逼的。试想，新房一边限价，一边打折，还有交易成本优势，二手房价就得降到和新房价格差不多的水平上，甚至比新房还要低，这就形成了二者相互竞价的新规则。

去年，各地新房限价，尽管出现“排队抢房”等乱象，但直接导致了二手房市场的低迷。紧接着，今年二手房降价，也将新房逼向死角。开发商心里很清楚，政府限定土地出让溢价、限定新房价格涨幅，本质上就是切断从“地价—房价”、从“新房价格—二手房价格”的房价传导渠道，将地产归类为收益平庸的资产。因此，地产商唯一的选择，就是加快出货。

“房住不炒”喊得掷地有声，落地时润物细无声。因为，楼市这个庞然大物，它绑架了去除杠杆、消耗泡沫的路径，即老成谋国，时间换空间。新房价格还要上涨，一来过去几年地价高，二来允许一定的涨幅，才能保持财富的美好念想，需求端才不至于哑火。这样，对土地市场也好、商品房市场也好，都是好事情。毕竟，去除地产依赖不是短时期能解决的。

但是，楼市前景清晰，其作为资产的尾部溢价，在不知不觉中消磨殆尽，盛景不再。当然，无论房价还是交易量，高位平衡是多方共识。政策要拿捏和权衡，比如刚刚公布的贷款市场报价利率（LPR），5年期的保持不变，并未定向加息。显然，楼市冷了，要稳定一下。