房子过剩 可够30亿人居住 未来房价能回落多少？

现在，许多人掏空所有积蓄甚至砸锅卖铁都想买一套房产，但是他们发现，不管有多少人买房子房子却是越来越多，而且永远买。其实现如今，房子真的不再是稀缺货，可以说遍地都是楼房，说出来一个恐怖数字可能还有人不信，目前中古欧的房子已经够30亿人住了！

房子过剩，空置房多！

如今大多数人都已经知道，如今的房子真的不再是以前的“稀缺”货了，因为它真的已经够多了。目前，中国房地产市场存在一个普遍的问题：房产过剩。这个问题在中国已经存在很多年了，但是由于房地产市场的火爆，这个问题一直没有凸显出来。前些年看似房地产市场非常火爆，事实上那是“虚火”。之前房地产市场炒房问题严重，很大一部分需求是对房地产的投资需求，而不是真正的刚性需求。但是开发商只顾着赚钱，他们哪管是刚性还是投机性的需求，反正是需求，那就开始闷头建房吧……然而随着国家够炒房投机行为的限制，一大批炒房客纷纷退出，而他们退场的时候，炒房客手里押的房子，以及开发商为炒房客所建的房子也就成了多余的，也就是我们所说的空置房。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布了最新的《2017中国城镇住房空置分析》报告。报告显示，2017年中国城镇住房空置率为21.4%，城镇住房空置数量从2011年的4200万套增加到2017年的6500万套。商品房空置率高达26.6%，即80万亿套商品房空置。一线城市的房屋空置率为16.8%，二线城市为22.2%，三线城市为21.81%。

这样的一组数据大家看起来可能不够直观，下面我不如换个说法，从现阶段来说，目前中国的空置房如果把小产权房也算进去的话，足足有4亿多套房，按照每套房可以居住4个人的话，那么这些空置房可以容纳的人就是16亿人！而且目前房地产开发商依然在征地开发，所以空置房的数量在将来可能还会上升！

而国家早已开始重视这个问题，早就提出了去库存化，房地产去库存，最直接的原因就是因为楼市库存量太大了，已经影响了楼市和经济的的正常发展了，所以才会要出台政策对楼市库存进行清除。 从大的方面来说，楼市库存量过大会影响市场的正常运行，而且在目前房地产依旧是经济发展中要支柱的情况下，如果这些盖好的房子卖不掉的话那么社会经济就会陷入到一个缓慢增加的地步，这对于我国的经济发展是极为不利的，所以必须要把市场上那些卖不掉积压下来的房子卖掉，盘活市场的流通性。

去库存并非易事，也许房价回落才是更好的出路

2015年以来，中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售。但是，房地产形势并未见好，去库存的压力仍然相当之大。这说明什么？说明一方面房地产泡沫已经形成，另一方面当前房价仍然居高，想买房的人依旧买不起。

为什么要靠房地产开发商降价？原因如下：

1. 这么多房子，完全政府刺激需求来消化恐怕很难。

房地产市场的疲软不是周期性的。中国平均每户有近1.1套住房，供求关系已经逆转。甚至早在之前，政府就取消了各种限制性政策，出台了降息、降低首付比例、减税等优惠政策，住房市场复苏依然缓慢，城市分化继续加剧。这说明“一劳永逸”的“滋补”并不适合目前的房地产市场。

2. 全靠市场消化恐怕也是不行。

房地产市场的稳定不仅影响到千家万户的资产价值，而且直接影响到宏观经济的稳定运行。

因此，当我们承认楼市存在泡沫，试图在调整中化解风险时，就必须引导合理预期，避免市场恐慌造成楼市“断崖式”下跌，是各级政府应尽的责任。

3.开发商自己降价是去库存的根本解决方案。

虽然中央政府已经出台政策释放改革红利，创造有利于保持市场稳定的环境，但房地产市场的库存减少是开发商的责任。适当降低价格是明智的选择。走高冷路线的开发商始终必须正视，任何行业都可以从短缺经济走向总量平衡。特别是对于三四线城市来说，对于房地产行业的拐点来说，价格的提升和转型升级是必然的选择。毕竟买房这件事，政府、专家、开发商都说得不算，还要看老百姓的脸色。这么大一笔资产的投资，开发商不给一点好处的诚意，谁能拿出真金白银来救你？

综上所述，这似乎又回到了我们老生常谈的话题：如果房价下降，最多能回落多少？

既然房子想卖卖不动，想买又买不起，那么房价回落其实是一个时间问题。至于何时回落，则取决于政策何时放松。中国的房地产市场是一个政治市，房价走势受调控的影响。然而，房地产市场的问题也非常严重。房产供过于求导致资源利用率下降，房子难以出售，这更像是在死撑，或许等房地产税出台，房价也就开始有回落的“契机”了。

潘石屹给出房价回落底线：

SOHO中国董事长潘石屹表示，20%是中国房价“回落”的底线。根据他的分析，20%是开发商的最低降价幅度，如果降价幅度超过20%，大多数房地产公司将不复存在。

房地产专家认为20%的范围是相对于开发商来说，现在开发商出售房屋的毛利率至少是10%以上，如果实际价格下降，通过劳动力和管理成本的控制，实现20%的幅度应不难以。那么，另一家大型银行能承受多大的跌幅呢，房地产开发商能承受房价回落20%的底线，那么另一大主体，银行能承受多少跌幅呢？

专家认为，这需要从两个方面看，现在人买房大多是首付占总房款的30%，加上已归还贷款的利息，银行基本上可以承受40%的降幅。当然，这是最理想的，根据中国东方资产管理公司发布的一份报告，如果房价下跌20-30%，银行将面临巨大的压力。因此，从这个角度来看，银行和开发商有一个比较共同的底线，即房价“回落”不会超过20%。

所以笔者认为，在未来几年，如果房价真的回落，那么回落的幅度也不会超过20%，毕竟这是底线，如果你发现你所在的的地区房价有回落的迹象，并且已经回落的接近20%，这个时候刚需者就不要再错失良机了。