前三季度房地产开发投资：14省增速超全国 3地负增长

日前，国家统计局公布31省份前三季度房地产开发投资情况，广东继续稳居第一，累计投资超过1.1万亿元。增速方面，海南、宁夏、河北3个地区同比增速为负。

3省份房地产投资负增长

2019年1—9月，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1—8月持平，一举结束了5—8月该指标同比增速持续回落的情况。其中，1—9月住宅投资72146亿元，增长14.9%，增速持平。

日前，国家统计局公布31省份前9月房地产开发投资情况。从房地产投资累计值来看，1—9月，广东、江苏、浙江继续保持领先，广东以11464.44亿元稳居第一，江苏以9239.16亿元紧随其后。

从增速来看，安徽、广东、山东、湖南、内蒙古、吉林、福建、四川、山西、天津、贵州、广西、云南、西藏等14省份增速跑赢全国。其中，西藏、云南、广西增速位列前三甲，分别为40.9%、29.7%和28.7%。

另外17省份增速均低于10%，其中，海南、宁夏、河北3地同比为负增长，分别为-28.1%、-10.4%、-1.1%。

为减少经济对房地产的依赖，海南对房地产屡下重手。自去年6月以来，海南房地产投资持续保持负增长，进入今年后增速下降趋势尤为明显。

今年9月，海南房地产再出禁令。9月16日印发的《海南省产业准入禁止限制目录 (2019年版)》针对房地产业提出的管理措施为：禁止建设房地产开发经营中的产权式酒店；生态保护红线区内建设商品房；利用海岸带可开发的一线土地、新批填海土地建设商品住宅；五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态核心区市县开发建设外销房地产项目。

监管严惩银行信托资金违规输血房地产

今年以来，监管机构对“涉房贷”违规监管不断强化。

5月，银保监会发布2019年银行机构“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作要点，其中明确列出了房地产行业政策相关的各项违法违规行为，包括未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房等。

7月6日，银保监透露，针对近期部分信托公司房地产信托业务增速过快、增量过大的情况，银保监会于近日对部分信托公司开展了约谈警示。要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

8月，银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》表示，因部分城市房价过热、房地产信贷规模过高的原因，监管将展开房地产贷款业务专项检查，尤其针对银行通过表外、同业等渠道输血房地产市场的违规行为，将面临监管严格处罚。

9月3日，银保监会主席郭树清表示，聚焦打好防范化解金融风险攻坚战，多措并举化解高风险金融机构风险，持续整治网络借贷等互联网金融风险，坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。

据《中国证券报》10月14日报道，近期，银行、信托等频频被开出大额罚单，违规案由均涉及资金流入楼市。前三季度(以发布日期计)，各级银保监系统对银行业机构(不含个人)共开出罚单1214张。其中“涉房”贷款罚单数量超过120张，合计罚没金额已超过1亿元，百万级别的罚单频现。

据记者不完全统计，今年以来，已经有17家信托公司因业务违规收到银保监会罚单，总计罚单为33张。从处罚原因来看，信保合作、房地产业务是重点违规领域。

在贷款方面，房地产领域贷款增速一直在“压缩”。10月15日，央行调查统计司司长阮健弘在前三季度金融统计数据新闻发布会上表示：截至9月末，房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增长了15.6%，比上年末回落了4.4个百分点，增速已经连续14个月回落。

在监管压力下，三季度房地产信托遭遇“急刹车”。据用益金融信托研究院报告，三季度房地产信托募集资金1529.18亿元，环比减少27.50%；从月度数据来看，房地产类信托在7月和8月中下滑的情形较突出，8月募集规模下滑至400亿元线，9月募集规模略有回升，达到455.55亿元。

用益金融信托研究院指出，监管趋严已是下半年集合信托市场的主基调，而作为监控的重点领域，房地产信托业务短期内难以逆转颓势。

在融资收紧的环境下，房企融资成本也在持续上涨。

克而瑞研究中心的数据显示，若剔除碧桂园发行的一笔利率为4.5%的债权，9月，95家典型房企的单月融资成本为6.83%，境外融资成本为7.50%，分别环比上升1.22和0.55个百分点。截至9月房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。

根据中原地产研究中心的统计，今年以来，恒大、佳兆业、景瑞、花样年、弘阳地产、正荣地产、阳光城、朗诗、新湖、泛海、当代置业、融信等多家房企美元融资成本超过10%。

四季度投资增速或有降低

中原地产研究中心数据显示，今年1—9月，全国房地产调控政策高达415次！相比2018年1—9月的385次上涨了7.79%，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史记录。国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇10月18日表示，房地产的定位很明确“房住不炒”，也不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段。房地产的发展，总的来看是平稳、健康、有序的。

国研中心房地产研究员刘卫民表示，在房地产调控的作用下，“金九银十”的成色可能与往年相比明显不足了，随着一系列房地产调控政策的发酵，可能在后续一些开发企业包括一些项目的以价换量的力度还会继续加强，未来房地产市场将呈现继续调整的态势。

除房地产开发投资回暖外，房地产开发企业到位资金同比增速也有所回暖，1—9月的同比增速，比1—8月加快0.5个百分点，同样结束了5—8月以来，这一指标同比增速回落的情况。

“从开发企业到位资金情况来看，销售回款成为开发企业现金流改善的主要方式，1—9月，定金及预收款增长9%，个人按揭贷款增长13.6%，较1—8月均有明显上涨，推动开发企业到位资金上涨7.1%，增速加快0.5个百分点。但国内贷款增速比上月下降0.7个百分点，自筹资金增速仅有3.5%，显示出开发企业融资环境进一步收紧，资金压力仍非常大。”诸葛找房副总裁苑承建表示，预计4季度，开发企业会采取更加积极主动的以价换量策略，房地产销售将保持平稳，全年销售数据将与去年持平或小幅下降；融资环境收紧进一步影响开发企业的投资预期及投资能力，新开工面积或进一步下降，开发投资增速在当前水平略有下降。

华泰证券报告指出，资金来源方面，销售回款短期可能保持稳健，但整体资金面趋紧。开发环节而言，房企拿地可能偏谨慎，开工走低、竣工回升的趋势或继续演进，施工重心整体后移。预计四季度房地产投资单季同比增速可能降至4%左右(前值9.3%)，全年累计投资同比增速降至9%左右。