刘嘉玲4.6亿出售汤臣一品？看上海豪宅镜像

观点地产网 上海，从来不缺豪宅故事。

“古色古香、高贵典雅、格调讲究，有一股浓浓的老上海风情。”不少娱乐新闻这样描写过刘嘉玲拥有的汤臣一品豪宅。

近日，地产朋友圈传出刘嘉玲已经将这套面积1200平方米的顶楼复式挂牌出售，售价是4.6亿人民币，加送花园游泳池、停车位。

观点地产新媒体就此事件咨询了中原、丽兹行等多家中介代理机构，未能得到确认的消息。

据相关媒体报道称，其实这并不是刘嘉玲第一次在朋友圈挂售卖这套房子，早在2016年就挂出这套房子，但最终并没有成交。

命运多舛的汤臣一品，在十四年漫长时间里的缓慢销售，每一笔交易都能刷新人们对于顶级豪宅的认识。

加上几日前，上海第一豪宅檀宫8号降价1.4亿元出售的事件，将沉默的上海顶豪再一次推上房地产市场风口浪尖。

汤臣一品斜阳

从公开开盘价格就备受关注的汤臣一品，是上海豪宅市场中拥有最多话题的一个项目。

除了刘嘉玲，郭敬明、小S等娱乐明星纷纷买下汤臣一品豪宅，成交价格也一次次被刷新。不过，这并不能掩盖该项目销售缓慢的事实。上海网上房地产最新数据显示，汤臣一品截止目前仍处于在售状态，其中已售住宅99套占总套数181的54%，还有可售住宅套数82套，可售住宅面积92262平方米。

由于单价、总价高，汤臣一品在2005年首次公开销售10个月之后，才终于打破了销售零纪录。据当时的报道称，一套位于33层楼，面积为979.31平方米的复式房型已签约出让，该房源总价高达1.3亿元。

按照其总价折算下来，该房源单价为13万元/平方米左右。彼时的上海，内环的房价也不过13000多元/平方米，无论是成交总价或是单价，均创下中国公寓楼盘最高纪录。

在随后的十几年里，除了2009年销售37套、2010销售17套、2015年13套、2016年12套，汤臣一品其余每年的成交量都保持在个位数，而且成为了上海豪宅新房和二手市场的主要活跃交易项目。

据贝壳找房上海站信息显示，目前有四套汤臣一品的房源挂出，其中挂牌时间最长的为2年前发布的出售信息。起价最高的为1.88亿元，是位于中楼层的面积为597.41平米单位。

中原地产分析师卢文曦认为，汤臣一品还有不少新房源包括顶层物业在售，单价18-34万/平方米，购房者没必要买二手房。换言之，这套挂牌价4.6亿元的物业，如此高的价格短时间要找到合适的买家并不容易。

网上房地产数据显示，2019年截至10月份汤臣一品共网签5套。

对于汤臣集团来说，汤臣一品是最后一道斜阳。在汤臣集团每年的业绩报告里均提到：汤臣一品依然是集团利润的首要溢利来源。

据今年中期业绩报告，汤臣一品项目收入约3.37亿港元，相当于汤臣集团经营收益总额的71.07%。收入主要来自销售收益，其余则来自租金收入及管理费。

不过天价豪宅面临艰难的销售困境，一度令汤臣靠出售项目资产来维持集团利润。随着汤臣集团不断清空内地资产，汤臣一品是其在上海短期内唯一可以仰仗的项目。

上海豪宅镜像

无独有偶，近期有着“沪上第一豪宅”之称的檀宫8号由于标价4.65亿元出售，引起市场一片轰动。据中介机构人士消息称，这个价格折价了1.4亿元。

中介人士表示，一般豪宅折价出让算是常态，由于物业总价较高，折让的价格会显得尤其突出。而且像檀宫别墅属于顶级豪宅，属于个案，但这并不代表上海豪宅市场的普遍趋势。

值得一提的是，豪宅一直有下半年规模上市的惯例。在供应量大幅增加的时候，若想早点售出，唯一的途径就是降价。

上海中原地产数据显示，上海高档住宅在“金九”迎来一波集中上市潮，截至9月23日，上海一手豪宅供应10.9万平方米，环比增加70.3%。9月以来，几乎每周都有豪宅入市，除了少数别墅产品供应不满20套外，其余项目供应量较多。

例如黄浦滨江的融创外滩壹号，陆家嘴板块的恒大滨江华府这些长期未出现的独栋别墅产品也有少量供应。

上述中介人士分析称，这么多豪宅集中入市，给买家诸多挑选的余地，市场成交会缓步爬升，下半年还会有高点。虽然今年上海楼市成交数据比去年有所改善，但是调控的大基调未变，加上信贷收紧会对豪宅销售产生较大的压力。

丽兹行豪宅研究院统计数据显示，刚过去不久的三季度，上海高端豪宅项目密集推盘，共计有18个高端豪宅项目开盘，环比第二季度上升125%。

但成交方面的数据不算理想，2019年第三季度仅成交32套总价五千万以上的豪宅，而上一年同期，这一数字为89套，同比下降幅度达到64%；成交均价保持了与去年同期相近的水平，为149234元/平方米，同比小幅度上升3.89%。

丽兹行分析指出，2019年，上海顶豪产品整体成交量不高，究其原因，一方面是产品库存不多，开发商惜售；另一方面因为顶豪土地供应的偶然性，且取证限价，故新增顶豪产品实际非常稀缺。

而上海上半年顶级豪宅新房在售较活跃的楼盘为：汤臣一品、嘉御庭、凯德茂名公馆、金臣别墅、大华锦绣华城等；而二手盘自住率较高，挂牌出售量低，成交量较为稀缺。上海5000万以上的新房成交集中于黄埔区、徐汇区、浦东新区和闵行区；二手房成交集中于浦东新区、长宁区、黄埔区、闵行区。

在各种因素的影响下，上海二手顶豪市场出现下行趋势。丽兹行统计，第三季度高端二手公寓成交量总计508套，环比下降21.1%；高端二手别墅成交128套，环比上升2.4%，与去年同期基本持平。