机构：粤港澳大湾区楼市告别“大起大落” 趋于平稳

10月18日，贝壳研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》（以下简称“白皮书”）显示，未来大湾区的市场将告别过去的大起大落，整体稳定。

大湾区住房自有率低于全国平均水平

近三年，粤港澳大湾区平均每年增加150万人口，核心城市深圳和广州的人口吸引力最强，常住人口分别增长165万和140万。白皮书指出，大量人口涌入使大湾区住房缺口扩大。湾区11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%。整体看，大湾区住房自有率距离全国平均水平还有较大差距。

此外，大湾区居民的居住品质也不尽如人意，后期大量的改善需求待释放。白皮书显示，三个核心城市人均居住面积分别为15平方米、19.7平方米、25平方米，距离全国人均36.9平方米（2017年）的水平存在较大差距。与国外的湾区对比，亦存在差距。

针对目前大湾区的住房现状，白皮书建议，打破城市边界，开启大湾区社保互认。目前大湾区的城际交通已经相对发达，对于核心城市的周围城市，轨道交通的发展也使得“同城化”趋势逐步推进，但是购房资质目前还是认本地社保或者户籍，需要做出相应调整，尤其需要鼓励香港、澳门的购房者来内陆居住，促进港澳和内地的融合。

存量市场嵌入大量居住服务是重要趋势

大湾区未来市场潜力和格局如何？白皮书预测，从政策来看，“房住不炒”依旧是政策的主基调，具体到大湾区内部，政策从需求端的全面限购限贷转向“一城一策”，目标是促进市场的平稳，保证自住需求的有序释放，遏制投资投机行为。因此，预计未来大湾区的市场将告别过去的大起大落，整体稳定。

随着存量市场的空间持续扩大，对居住品质的要求不断提升是大湾区未来的重要趋势，需要嵌入大量的居住服务，并且，服务价值在房地产产业链条里的比重会越来越高，最终超过制造，具体包括：房屋租赁、管理以及衍生服务、社区物业管理、社区零售等服务。

“庞大的住房需求和住房存量将会带来巨大的金融需求”，许小乐认为，未来围绕交易和资管的金融服务空间巨大。围绕交易和资管的房地产金融服务将充足发展，住房ABS、REITs空间巨大。