楼市政策再现“双向调节” 稳定市场主基调不改

10月15日，南京市六合区传出松绑“限购令”的消息，在南京有居住证，大专学历的外地人不需要近3年内累计2年社保或个税，就可以开具购房证明。此前的6月，南京市高淳区率先松绑了购房政策。

同日，天津市发改委就《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》征求意见，拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行一年。其中规定，对承接北京非首都功能疏解的项目，对户籍暂未迁入天津的职工，其家庭在天津无住房的，可在天津购买1套住房，无需社保或纳税证明。文件同时还放松了天津的落户政策。

尽管天津的初衷并不是松绑调控，但一旦该文件得以通过，仍然可能在客观上刺激市场需求。同一天内，天津和南京两个二线城市的楼市政策出现调整，令人浮想联翩。

事实上，从今年8月以来，就陆续有城市调整楼市政策。其中既有直接松绑的做法，也有落户新政、人才引进、区域政策的间接影响。

在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的大背景下，这些调整的背后逻辑是什么？

“微调”背后有隐情

此次调整之前，天津和南京的购房门槛是一致的，均为“近3年内累计2年社保或个税”，且两地的政策均出台于2017年初。也即，这次部分区域调整是对上一轮调控政策的弱化。

虽然这次调整仅限于部分区域，但由于两个城市均为“热点二线”，其对市场带来的影响仍然不小。

在天津和南京之前，已有部分城市对楼市政策进行了微调。

10月8日，扬州住房公积金管理中心发文指出，为充分发挥住房公积金的作用，帮助城镇中低收入职工解决住房困难，支持刚性住房需求，从2019年10月15日起，将扬州市住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元（单职工缴存住房公积金的，最高限额从21万元恢复至30万元）；将住房公积金贷款还贷能力系数由目前的0.3上调为0.5。

9月末和10月初，湖北宜昌、安徽宿州全面放开落户。后者还提出，农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户，对缴纳的契税给予全额财政补贴。

更早之前的8月末和9月初，湖南临澧、浙江嘉兴分别以给予购房货币补贴、提高公积金贷款额度等方式来松绑调控。河南省则对全省农村教师购房给予优惠。

在同期，收紧调控仍是房地产业的主流，并且逐步从需求端走向融资端。那么，如何理解这一背景下的地方政策调整？

“当前的楼市调控政策，可以大致分为两类。一类是针对楼市进行的主动调整，包括公积金政策、购房补贴，等等。另一类涵盖在落户新政、人才引进政策、区域政策等文件中，其着力点并不在房地产市场，但能客观上对楼市带来影响。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，有些城市的做法则兼具上述两种性质，如安徽宿州。

他指出，对于后者，应该放到更大的视野下来审视，而不能等同于楼市调控松绑。比如，天津的购房新政，目的是“承接北京非首都功能疏解”，且仅限定在两个科技园区内实行，避免影响到较为敏感的主城区。这也体现出政策设计中的用心。

即使对于前者，也不应简单理解为松绑调控。因为按照“一城一策”的原则，在不违背大原则的前提下，地方政府本身就拥有对政策进行调整的权限。

针对南京六合的此次调整，上海易居研究院的分析认为，原因主要有两点：一方面调控取得了阶段性成果；另一方面，区域市场暗藏下行风险。据监测，六合区的商品住宅库存量自2019年以来节节攀升，目前维持在60万平方米左右的高位，去化周期维持在10个月左右，显著高于南京整体水平。

稳楼市是“双向调节”

本轮房地产调控始于2016年初，从区域上看，调控政策从一线城市延伸到东部热点二线城市，再向中西部城市逐渐蔓延；从力度上看，调控手段愈加多样，力度不断加大。到目前为止，楼市调控的力度、范围、时长均堪称前所未有。

目前，房地产市场进入下行期已成行业共识。今年以来，全国房地产市场成交规模始终处于负增长状态，“金九银十”成色不足，大型房企的销售增长率也普遍下滑。

事实上，在整个调控周期中，一直有部分城市存在直接或间接的松绑调控行为，如一度风行于二线城市的人才新政；松绑预售价格；放松“限售令”和“限购令”等，部分城市甚至出现限制降价的“托底式调控”。但由于中央层面的要求仍然严厉，松绑调控不可能大范围蔓延。

同策研究院认为，此轮地方政策调整也有可能走向这一结果，楼市调控的主基调不会发生变化。

根据上海易居研究院的统计，今年第三季度，50个热点城市的住宅综合收益率为6.8%，环比下降37%，已连续六个季度下降，并“快速向理性水平回归”。这也说明，投资房地产的收益正在归于正常，调控成果正在显现。

与此同时，以房价监测机制的落地为代表，楼市调控长效机制正在加紧完善，并逐渐落地。现有的调控政策仍需坚持，从而为长效机制创造空间。

但同策研究院同时认为，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”不代表长期内房地产与经济不可以协调发展。从政策施行来看，各地政府将通过“过冷则定向宽松、过热则收紧抑制”的方式稳定房地产市场。

中原地产首席分析师张大伟也持有类似观点，他认为，“稳地价、稳房价、稳预期”是调控的全面要求。但稳定其实是双向调节，“大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定”。

他还指出，目前来看，近期地方调整调控力度的做法均有其合理之处，但客观上，这些政策仍然会产生刺激市场需求的效果，并对心理预期产生影响。未来，其他城市也很有可能根据当地的房地产市场发展状况对其政策做出微调，但不会彻底放开。一旦有“越界”行为，将很快得到纠正。