房地产融资一边收紧一边反弹 哪些房企跑赢大势？

虽然自5月以来，房地产融资监管的力度一日紧似一日，但9月继8月大幅下跌后快速反弹。10月，对信贷资金违规流入房地产的罚单开始不断出现。北京更是喊话严防信贷资金违规流入房地产。

业内分析人士认为，一方面，个别月份的波动很正常；另一方面，虽然融资难度加大，但正常融资并没有收紧。无论如何，融资困境仍然存在，融资能力已经成为房企竞争的关键。

罚单不断，融资监管一再从严

10月12日，北京银保监局发布通知强调严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域。这已不是主管部门今年第一次对房地产融资监管进行表态。

此前的10月10日，北京银保监局公布了两张共计890万元的行政罚单，其中，兴业银行北京分行违规向房企提供融资是其被罚的主要原因；而浦发银行北京分行信贷资金违规用于投资及购房以及通过信托通道发放土地储备贷款成为其被罚的主要原因。

与此同时，10月11日，中国银保监会也因平安银行义乌分行将信贷资金用于支付购房首付款被罚款50万元。

从近期不断出现的罚单中不难看出银行违规涉房业务已成为禁区。

9月6日，央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5%点，而随后9月11日银保监会主席郭树清在银保监系统会议上，公开喊话要严格遏制房地产金融化、泡沫化倾向。业内人士由此断定下调存款准备金率对房地产的影响有限。

事实上，自2018年底开始，融资能力已经成为房企竞争的关键因素。从2019年以来，房企竞相发债。受此影响，土地价格也一度高涨。

今年5月，银保监会以一纸23号令震慑了房企的违约融资势头。23号令明确提出：禁止表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；禁止个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房等。

此后，对于房地产行业的融资监管一直没有停止。中原地产首席分析师张大伟分析认为，相比之前，最近几个月房地产调控的最大特点是针对房地产金融收紧政策持续发布，从房地产购房按揭贷款到开发商的融资渠道，都有不同程度的收紧。

9月95家房企融资环比涨45.3%

虽然自5月以来，房地产融资一日紧似一日，但在8月的大幅下跌后，9月又一次快速反弹。

据克而瑞的数据显示，9月95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。从具体企业表现来看，9月发债最高的企业为碧桂园，发债总量125亿元，其中包括发行了78.3亿港元的可换股债券，5亿美元的境外优先票据，以及18.5亿元的公司债。

另一家机构的数据也显示了这一增长势头。同策研究院数据显示，9月，40家典型房企融资金额为689.56亿元，环比上涨87.25%。

值得关注的是，9月融资额上升主要表现在境外债权融资、永续债以及资产证券化融资。9月房企发行了65亿元的永续债，而8月没有房企发行永续债。

境内发债受限，房企纷纷转战境外发债。9月境外融资的房企数量较于8月增长较多。克而瑞的数据显示，9月95家房企境外债权融资额399亿元，环比上升49.1%。

张大伟称，虽然表面来看房企融资难，但在整体数据上，房地产融资额仍在刷新记录。9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元，而8月这一数据仅为15.8亿美元。

对于9月房企融资反弹的原因，同策集团首席分析师张宏伟认为，继5月银保监会发布23号文整治房地产融资乱象后，7、8月份，监管部门又密集发布了多条收紧政策严控房企融资渠道，8月当月房企融资大幅下滑，可能此前积压的审批到9月释放出来。但整体来看，从5月以来，融资趋势是呈现一点点下滑的，毕竟政策监管起作用，个别月份的波动也很正常。

不过，张大伟则认为，虽然各种调控政策频繁出现，的确加大了部分企业融资难度，但对于正常融资来说，并没有收紧。

融资成本分化

众所周知，房企融资难的表现不外乎在融资金额和融资成本上。

在境内外融资环境全面收紧的情况下，虽然融资额在9月并未走低，但是融资成本面临持续上涨，超过10%以上的境外债融资已不再是个例。

9月8日，泰禾集团子公司增发2亿美元境外债券，票面利率为11.25%。而且这一趋势已延续到10月，10月16日，佳兆业拟发行4亿美元优先票据，年息达到了11.95%。

据克而瑞数据显示，9月融资成本6.47%，环比上升0.76%；其中境外债券单月融资成本6.85%，环比下降0.10%，主要是由于碧桂园发行了一笔78.3亿港元的有抵押可换股债券，利率为4.5%，数额较大，从而拉低了9月的融资成本，若剔除碧桂园发行的这一笔债券，9月房企的单月融资成本为6.83%，境外融资成本为7.50%，分别环比上升1.22%和0.55%。

从上述碧桂园的案例中不难看出，房地产融资分化显著，虽然有的房企融资成本高达10%以上，但仍有不少房企融资成本低于5%，部分国企、央企、大型民企以低成本获得高融资额的融资案例并不少。

9月22日，万科发布公告称拟发行25亿住房租赁公司债，债券票面利率询价区间2.9%-3.9%，2月26日完成的20亿元公司债券票面利率3.65%。

而在9月9日，龙湖集团完成8.5亿美元债券发行定价。最终发行收益率为4.064%，票息3.95%，实现新发行负溢价。同时创中国民营房企10年期发行最低票息纪录。

今年上半年，龙湖综合借贷为1400.5亿元，平均借贷成本为年利率4.56%。据悉，为规避汇兑风险，龙湖的外币借款一直控制在较低占比水平，目的是为控制风险。

张大伟认为，从未来趋势来看，房地产融资将被严格管控，违规融资有所减少，资金成本分化的趋势依然持续。不过，大部分企业的融资成本依然平稳，经营稳健的企业融资成本降低依然是趋势，但对于高杠杆的企业来说，融资压力有所增加。

同策研究院陈朦朦则认为，虽然9月房企融资金额有所回暖，但房企仍面临着融资难的困境。10月将有22笔债券到期，金额共计355亿元，单笔金额最高的是九龙仓于2016年发行的一笔40亿元人民币的熊猫债券。“采取多元化的创新型融资方式，以拓宽融资渠道是目前很多房企需要做的事。” 陈朦朦如是说