首套房贷利率连升4月 住户贷款余额增速料继续回落

10月16日，上海易居房地产研究院发布《2019年9月金融环境与房地产市场月报》。报告指出，9月全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于相应期限LPR水平加点66BP，环比上升0.04个百分点，同比下降0.19个百分点，已连续4个月小幅上升。

易居研究院研究员沈昕表示，降准后市场利率如期下行，首套房贷平均利率则继续上行，说明在中央“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确要求下，降准释放的资金被严控进入房地产领域。若房地产市场调控持续不放松，那这种房贷利率和市场利率反向而行的趋势还有可能会继续。预计年内或明年上半年有望见到本轮周期的全国商品房年初累计销售面积同比增速最低值。

9月末，M1同比增长3.4%，住户部门贷款余额同比增长15.9%

报告显示，9月末，M1同比增长3.4%，增速与上月末持平，比上年同期低0.6个百分点；住户部门贷款余额同比增长15.9%，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和2.2个百分点。

报告称，从这两组数据的历史走势来看，两者走势基本同向，M1同比增速走势领先于住户部门贷款余额同比增速走势。2019年1月M1同比增速创2011年以来的最低点0.4%，2019年2月开始震荡上行，目前来看本轮周期的最低点大概率已经见到。M1增速有所上升，说明年初全面降准后实体经济所处的流动性环境有所改善。

从历史走势和现阶段政策走向来看，今年年内住户部门贷款余额同比增速还将继续收窄，明年有望见到本轮周期住户部门贷款余额同比增速的阶段性低点。考虑到目前中国住户部门杠杆率已经远超2015年之前水平，住户部门贷款余额增速将很有可能突破前两轮的低点。

9月末中国一年期国债收益率2.56%，比上月末低0.06个百分点

报告显示，9月末中国一年期国债收益率2.56%，比上月末低0.06个百分点；9月份全国首套房贷平均利率5.51%，连续4个月小幅上升。

报告称，从这两组数据的历史走势来看，两者走势基本同向，一年期国债收益率走势领先于全国首套房贷平均利率走势。央行降准后，9月中国一年期国债收益率小幅下降。后续来看，随着全球货币宽松预期强烈，中国一年期国债收益率有望继续下行，2019年1月大概率不会是本轮周期的阶段性低点。

预计四季度住户部门贷款余额同比增速继续回落

住户部门贷款余额同比增速和全国首套房贷平均利率

报告指出，住户部门贷款余额同比增速和全国首套房贷平均利率是与房地产行业直接相关的两个数据，将两者历史走势结合来看，整体上呈反向走势，首套房贷平均利率走势领先于贷款余额同比增速走势。2011年至2019年8月，首套房贷平均利率共有3个阶段高点，前两个高点分别领先住户部门贷款余额同比增速阶段低点7个月和11个月。2011年至2019年8月，首套房贷平均利率共有2个阶段低点，分别领先住户部门贷款余额同比增速阶段高点10个月和9个月。

2018年11月，全国首套房贷平均利率达到阶段高点，按照以往规律并考虑现阶段政策走向，明年住户部门贷款余额同比增速有望见到本轮周期低点。但从同比增速的绝对值来看，目前依然高于上一个周期的低点，四季度还将继续下滑。