地王沉没 底价拿地袭击二线城市

滚滚地王，都已沉没。

从数据上看，9 月份全国土地市场平均溢价率跌至 7.7%，接近2018 年市场最冷期间水平。相比今年 4 月份 20%多的土地溢价率，可以说是断崖式的下滑。

几个月前还在被激烈争抢的热点二线城市的土地市场，亦迎来其拐点时刻。诸葛找房统计数据显示，9月份，全国主要二线城市土地市场平均溢价率为 6.53%，同比下跌 2.63个百分点，环比下跌 0.27个百分点；反观三四线城市，9 月平均土地溢价率 22.09%，环比上涨 4.64 个百分点，同比上涨 15.72 个百分点。

同时下滑的还有土地市场成交量。易居研究院统计显示，今年第三季度，全国 336 个城市的经营性用地成交面积接近 5.5 亿平方米，环比下降11%，同比下降10%；整体成交均价为 2494 元/平方米，环比下降 12%。

这都是形势比人强的结果。在资金与销售双重压力下，房企逆周期拿地的逻辑正在发生改变，现在，它们更注重权衡自身财力与地块性价比。

“ 拿地关键在于价格合理，溢价率过高的地块不会拿，因为现在拿错一块地的代价实 在太大，所以要更加谨慎 。”一 家房企的高管对中国房地产报记者表示。

“熄火”的二线城市地价

“金九银十”从来都是楼市的盼头。但流拍频发、溢价率走低成为今年“金九银十”土地市场的真实写照。热点二线城市地价，已隐现被控制住的迹象。

10 月 10 日，江苏省南京市共有 11 幅地块集中出让，其中主城8 幅起拍总价达 97 亿元，另外溧水 3 幅。拍卖结果显示，首先拍出的 7 宗地块均为底价成交。

同日，江苏省无锡市主城区4 宗涉宅地块出让，总起价 46.86亿元，总成交价 46.99 亿元，溢价率几乎为零，其中 1 宗地的竞得者为融创。这一天，郑州市出让 3宗住宅用地，最终由万科、裕华、碧桂园分食，总成交价21.5亿元，且均为底价成交。天津蓟 州区两宗住宅、商务金融地块，被天津兴韵房地产开发公司以4.44 亿元底价竞得。广东省惠州市惠阳区 1 宗商住用地，由金辉集团惠州公司以底价竞得，成交总价 9639 万元，折合楼面价 3235元/平方米。

也是在这一天，土地流拍消息频频传来。广东省惠州市两宗住宅、商服用地，均遭遇流拍；浙江嘉兴平湖市 1 宗商住地入市出让，因无人报价流拍；山东青岛黄岛区 5 宗地亦因无人报价遭遇流拍，占地 16.3 万平方米，总起拍价为 13.14 亿元，其中，3 宗为住宅用地，1 宗为商业用地，1 宗为教育用地。

10月9日，广东省肇庆市计划出让的 1 宗商住地块流拍，这是该地块在今年年内的第二次流拍。在此次拍卖中，该地块的起拍价由原 1.98 亿元，下降 18%到 1.63亿元，对应楼面起拍价 1603 元/平方米。

10月8日，浙江宁波江北区出让 1 宗商住用地，起价22.09 亿 元，最终被宁波鸿益置业有限公司（华润置地）以底价竞得。

9 月 30 日，宁波余姚市出让5宗商住用地，起始 总价约17亿元，总成交价为18.42亿元，其中1宗地块流拍。同日，广东佛山市顺德区出让1宗宅地，由美的置业以底价27.53亿元竞得，折合楼面价6610元/平方米；青岛胶州市1宗纯住宅地块，由万科联合神州以底价5.64亿元竞得，成交楼面价3673元/平方米。

这种现象与今年3、4月份土地市场火爆的场面大相径庭。同时也说明，土地市场降温的态势进一步加剧，并由三四线城市蔓延至了热点二线城市。

克而瑞方面称，自今年7月份开始，全国受监测的336个城市土地市场成交量就在由高位逐渐下滑至低谷。截至9月份，第三季度经营性土地成交建筑面积环比第二季度下降11％，同比去年第三季度降幅达10％。7月份土地成交均价为2686 元/平方米，9月份降至2482 元/平方米。

分城市来看，第三季度，二线、三四线城市土地成交建筑面积环比分别下降13%和 11%，尤其是三四线城市，在自然资源部分类调控政策的指导下，供地量一直在缩减，导致成交体量和去年同期相比降幅达到15%，土地市场规模高位回落。土地出让金排名第一的杭州，今年前9个月土地成交额达到2239亿元，不过同比依然下跌2％。

同时，流拍现象明显增多。据同策咨询统计，9月全国300个城市土地流拍119宗，达到自2月以来的最高数值。

一线城市土地成交则出现小幅回暖迹象。尤其是 9 月份，一线城市住宅用地成交面积为372万平方米，为今年前9月的月度最高水平。不过，在保障性地块仍是主流、缺乏优质地块的影响下，一线城市土地溢价率在第三季度逼近冰点。其中，上海前三季度土地成交平均溢价率仅3%。

有房地产分析人士认为，三季度各能级城市地价回落原因不尽相同，一二线城市由于高价优质地块减少而导致成交均价回落，三四线城市则更多是受楼市萎靡不振影响，削弱了房企拍地的积极性。

地价作为房价的风向标，这种变化亦释放出楼市将继续下行的信号。

资金与销售双压地产商

地价下滑与流拍增多的背后，是土地市场“磨合期”的来临。一方面，房企因资金压力较大，拿地态度越发谨慎。另一方面，地方政府对拍地价格仍期望“过高”，致使地块盈利空间被大大压缩而乏人问津。

近日，标杆企业万科、碧桂园、恒大均表态，将维持理性的拿地态度，不急于拿地且对于高溢价、高地价地块敬而远之。

在公司 2019 年上半年业绩推介会上，万科首席运营官、执行副总裁张旭表示，万科根据收了多少钱回来才去拿地，没有固定的拿地计划。“我们拿地集中在长三角、珠三角这些区域，三四五线城市不会进。”

雅居乐公司董事局主席陈卓林表示，预计下半年在回收的成本中拿一半用来买地，但具体要视现金流情况。有好的项目就投，下 半 年 应 该 有 机 会 进 行 收 购 合并。

不过，从前三季度房企拿地数据来看，这些标杆大房企仍是拿地的主力军。据克而瑞统计，截至2019年9月末，销售百强房企新增土地货值达7.2万亿元，相比8 月末上涨 11%，已有 24 家房企年内新增货值突破1000亿元。其 中，销售10强房企新增土地货值占 45%，20强房企的新增货值占比则达到 63%。

从拿地单价下滑态势看，龙头房企此时拿地亦不乏“抄底”的意味。数据显示，销售10强房企1～9月份新增土地储备平均成本为4646元/平方米，低于百强平均值近300元/平方米。

中西部一直是百强房企拿地最多的区域。1～9月销售百强房企在中西部投资占比接近37%，较热度第二的长三角高出8个百分点。在前9月百强房企投资最青睐的前十城市中，半数均来自中西部，如武汉、重庆、昆明等；然后是杭州、南京等长三角区域城市。百强房企最热衷投资的三四线城市依然是南通、佛山、徐州等环核心城市圈的城市。

但在当前形势下，对于大部分房企而言，去库存比拿地更为重要。进入楼市传统的“ 金九银十”销售旺季，房企纷纷打出特价房、团购等促销牌，甚至实施全员营销，但有不少房企的销售压力并未缓解。

据北京市住建委官网披露，北京9月商品房成交4524套，环比下降17%；二手房住宅网签成交12319套，环比增长2.2%，但同比下滑近19.4%。国庆前6天，北京新房网签29套，二手房住宅网签35套，日均成交仅约10套。

从房企销售目标的完成情况来看，部分房企存在一定压力。今年前三季度，在已公布销售目标的52家房企中，销售目标完成率低于70%的有23家；销售目标完成情况不足50%的有三家，分别是绿城中国、泰禾集团、朗诗绿色集团。其中，朗诗绿色集团销售目标完成率仅34.25%。祥生地产、东原地产销售目完成率不足60%。

从当前房企的到位资金等因素看，仍处于收紧态势。尤其融资成本的持续上涨，令房企不得不考虑所拿地块未来盈利的问题。今年以来，恒大、佳兆业、景瑞、花样年、弘阳地产、正荣地产、阳光城、朗诗、泰禾、泛海控股、当代置业、融信中国等多家房企美元融资成本均超过 10%。这意味着，地价过高的项目，其盈利可能连融资成本都难以覆盖。

事实上，不少曾拿下高价地、地王项目的房企，正处于被套牢的状态，资金压力堪忧。相比前几年的高杠杆扩张路线，“ 量入为出”“不拿高价地”“合作拿地”已成为共识。