楼市房价一直捉摸不定！2年内难道真的能够改变吗？

目前来说，我们国家的楼市的市场一直以来都是比较受人们关注的，在这个市场之中，市场存在一只看不见的手一直在调节着市场，可以说我们都是被无形的力量控制着， 我首先引用巴菲特的名言：在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪，就是在金融市场中，绝对不要随波逐流，一定要做到反其道而行才能获得成功，在房企市场上涨的时候，贪婪使人们忘记风险，在市场下跌的时候，恐惧使人们迷失方向。

买涨不买跌是基本原则

在目前楼市低迷的这个大背景下，大部分的市场参与者出于投机心理，囤货倾向还是有明显升高的，看涨情绪进一步升温，买涨不买跌生蚝是绝大多数人的常见行为，非理性地操作推动市场价格小幅抬升，就拿中国的房市来说，前20多年来，我们只能看到涨看不到跌，买房和不买房的成果，会把老百姓归为比较现实的两大类别，而大众的心理都是买涨不买跌，房价跌的少了不会具有竞争力，使得老百姓产生了中国房价只涨不跌的心理惯性，即使在国家调控非常紧的这两年，房价还是有上涨趋势的，即使是限购、限售、限价、限贷，反而使得房子变成了稀缺品一般，使得大部分人一有钱就买房，越涨越买，越买越涨，形成了金融市场的反身性（theory of Reflexivity），也就是市场预期会导致参与者们按预期行动，结果预期已经成为现实，形成一个自我实现的循环，这种情况是发展的比人趋势，因此，买涨不买跌被视为反市场的基本规律，这种说法其实是不准确的，甚至说，买涨不买跌是更多人的操作心理，是市场普遍的规律，它甚至上升到了专门的投资法则，说投资理财操作都需要买涨不买跌，其实，顺应趋势，买涨不买跌，穷人往往贪图一时账面的高于低，买跌不买涨，盲目的乐观，富人则买涨不买跌，好像他们懂得趋利避害。

投资人的心理捉摸不定

最近的几年内，将一线城市房价冰封，房价其实是没有明显的下跌的，同时，引导资金传导到二线城市，房价又了明显的上涨，三四线城市的去库存还是比较有效果的，显然，对于投机炒房（尽管决策者反复强调房住不炒）来说，一定还是买涨不买跌，这就是投机市场的规律，以散户为主的交易市场，投机氛围还是非常浓的，市场情绪变化相对比较快，这也能反映出市场上就是大涨大跌，简单的理解，产品价格上涨的情况，心理上担心这件产品还会快速上涨，那么就会希望尽快入局获取非常大的利益，同时身边人都是这种反应，那么就会有大部分人在短时间内进行跟风借走，直接导致产品价格又一次的快速上涨，这是一个恶性的循环，陆昊指出，农民创业的本质是引导带领农民进入市场，而身边的很多的人都是这种想法的时候，总之，金融市场是检验人性的最佳之地，恐惧和贪婪是大部分人的本性，没有几个人能做到在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪，这只存在于巴菲特的名言之中，而在别人贪婪时很多人都会更贪婪，在别人恐惧时更恐惧才是常态，这次是投机市场的规律，2017年京沪人口现40年来首次减少，深圳激增62万，长期看来，深圳房价增长潜力是否比京沪更大？

房价涨跌的根本因素

我们来说一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方来说，未来房价长期来说到底是什么样的趋势，会涨还是会跌，人口流出也是重要的因素，这样的区域必定涨不动，根据经济学的基本规律，供求关系会对价格产生影响，这也是为什么过去一段时间里中国房价出现上涨的原因，短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还是不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走，暴涨的问题是不会出现的，非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是所谓的信仰问题了，貌似是一个非常简单的问题，人流入的地方，房价持续上涨，大家买到手留着升值就好了，那么我来问大家，未来中国人往哪里流入呢，整体看，大城市比较难跌，小城市不得不跌，我跟大家说，中国过去十多年，我们城市规划指导思想一向都是没有任何变化的，节制大城市范围，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展，这就是我们城市化的思绪。

三大城市的未来发展

北京、上海和深圳已经是中国房价可以说是我们归家最高的三个城市了，几乎都是没有什么区别的，而北京和上海的人口目前已经出现了减少，而且看上去会形成趋势，而深圳依然是人口净流入城市，特别是上海鼓励租售同权，对进入上海的人才建造大量的长租公寓，至少能在较大的程度减少了购房的需求；而北京已经定下来人口上限，同时，发展公有产权房，这也在一定程度上，对房价上涨将会有一定的控制，仅从商品供求角度来看，虽然影响房价还有其他多方面的因素，中国人对住房的需求、对住房改善的需求仍然是非常强劲的，所以期望北京、上海这样的大城市出现房价的剧烈下跌是不大现实的，调控期里一般房价很难上涨，下面是深圳调控后房价走势图，可以看出调控期内房价一般是调整或者下跌，但是一旦放开会立马上涨，若是进一步再深入分析的话，有7大要素可反映房价增长潜力：常住人口、工作常住人口、小学生增速、优质公共资源、人均库存、人均土地面积、房价收入比。常住人口和工作常住人口，已经分析过了：深圳超过北京和上海，在剩下的5大因素之中，据大猫财经在2017年11月的分析，除了优质公共资源，深圳不如北京和上海，其他4个因素，深圳都超过了北京和上海，

总之，这个问题的答案是：是的，不错，更谨慎的回答是：我认为，长期来看，深圳房价增长潜力比京沪更大。