个人房贷利率新规实施 专家：影响不大 未来有下降可能

10月8日起，个人房贷利率新规正式实施，新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率(LPR)进行定价。新规实施前，曾引发房贷利率可能上涨的担忧，对此专家认为，从当前情况看，房贷实际利率并无多少变化，不会对购房者的按揭贷款成本产生实质性影响。有业内人士还认为，随着LPR未来下降预期的增强，房贷利率有下降的可能。

贷款成本几无增加二套房利率变化稍大

央行此前公告称，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(注：1个基点为0.01%)。另外，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

今年9月20日，LPR机制改革后的第二次报价公布，1年期为4.20%，5年期以上LPR维持不变，仍为4.85%。按照这次报价，当前各地首套商业性个人住房贷款利率不得低于4.85%，二套房不得低于5.45%。

此前，银行发放个人住房贷款，都是参照贷款基准利率，并上下波动，5年以上的个人住房商业贷款基准利率为4.90%，二套房利率高于首套。与参照贷款基准利率确定房贷利率的方式对比，新规实施后贷款利率的变化并不明显。

诸葛找房副总裁苑承建对中新经纬客户端分析称，在新的房贷利率定价机制下，利率调整更加灵活，但短期内最终执行的实际利率可能略高于之前利率，特别是二套房贷利率。

以北京地区为例，其首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，即不低于5.4%；二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点，即不低于5.9%。新的首套、二套房贷利率分别比之前北京主流房贷利率首套房上浮10%后的5.39%、二套房上浮20%后的5.88%，高了0.01%和0.02%。

苑承建说：“整体看，对市场影响不大，购房者实际购房成本即使有增加也非常有限，不会对市场预期产生明显影响。房贷利率换锚，还是要在确保房地产市场平稳发展的情况下实现利率市场化改革。”

上海易居房地产研究院8日发布了《中国LPR房贷利率报告》，其测算的14个城市在执行LPR贷款利率后，首套房的月供额比过去增加了6元，二套房的月供额比过去增加15元。报告认为，类似月供额的变动非常小，基本上不会对购房者造成太多干扰，或者说影响可忽略不计。

新规实施后，房贷利率的整体上涨幅度不仅不大，个别地方甚至还有短暂下调。21世纪经济报道8日称，从两位沪上国有大行和股份行高管处了解到，上海当前执行的房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。以9月20日公布的5年期以上LPR 4.85%来计算，首套房贷款利率最低4.65%，二套房最低5.45%。

不过，有分析指出，首套房贷款利率低于LPR只是暂时的，未来会逐步调整到相应期限LPR之上。一位国有大行上海分行高管说：“上海房贷一向比较特殊，需要一个过渡期，所以开这个口子情有可原。”

整体基本稳定未来有下降可能

根据《中国LPR房贷利率报告》测算，不同城市对此次房贷利率新规的反应也有差别。

该报告称，今年10月，4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%，相比9月份的5.21%上升了0.02个百分点；二套房的LPR房贷利率为5.61%，相比9月份的5.58%上升了0.03个百分点。一线城市采用新的利率定价机制后，利率只有微小变动，二套房利率的变动幅度稍微大一点。

二线城市方面，7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%，相比9月份的5.64%略有上升，上升0.03个百分点；二套房的LPR房贷利率为5.99%，相比9月份的5.94%上升了0.05个百分点。

3个三四线城市首套房的LPR房贷利率为5.59%，相比9月份的5.64%略有下降，下降幅度为0.05个百分点；二套房的LPR房贷利率为5.83%，相比9月份的5.88%也下降0.05个百分点。

“从城市结构方面看，二线城市的负担增加相对会大一点，三四线城市则没有太明显的负担增加，甚至有减负现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端说，横向看，二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市，这与二线城市房地产政策近期偏紧有关。

从更长期的变化来看，有业内人士认为，随着LPR下降预期的增强，房贷利率也有降低的可能。严跃进称，从趋势上看，当前全球降息的动作依然会持续，而国内降息预期也会进一步强化，这都对LPR及LPR房贷利率产生影响。从近期房贷市场的政策面看，“房住不炒”是重要的指导思想，这决定了房贷政策短期内不会放松，但后续随着金融环境的进一步宽松，以及房地产市场的周期性调整，预计LPR房贷利率将有进一步下调的可能。

中原地产首席分析师张大伟指出，LPR利率是浮动的，意味着房贷利率也是浮动的，此后LPR利率下调的可能性较大，房贷利率也会随着下调，与目前相比，房贷利率上涨的可能很小。