这个城市马上要涨 但你可能没有购买资格！

要说中国活在高光下的城市，非深圳杭州莫属。

一直以来，珠三角盛产“深吹”，长三角盛产“杭吹”，这两个城市只要一同出现，满屏都是倾尽溢美之词，不把深圳杭州夸上天，都算不上是文采斐然、力透纸背的好文。

而今天，有点不一样。

现在的深圳楼市 ，正在启动以818社会主义先行示范区点燃的缓涨，南山福田宝安的优质二手房涨了10-35%。

现在的杭州楼市 ，正在承受楼市高潮褪去后投资客高位套现抛盘的降价寒潮，新房降价促销，二手房挂盘量暴增，但不降价基本卖不掉。

是的，这一刻，同样有着强烈看涨预期的深圳杭州，房价已经发生分化。

我觉得，深圳和杭州现在所处的楼市状态，堪称是一线和二线城市楼市现状的缩影 ，我们来细究一下分化背后的原因。

01

首先，要明白的是深圳和杭州是完全不一样的供给结构。

我在之前文章提到了818深圳社会主义先行示范区让购房者有了超强看涨预期，言先生也在前几天的文章提到了深圳强大的购买力。

看涨预期+超强购买力，还不足以支撑深圳涨。

房住不炒之下，深圳能涨上去，更重要的是供给结构。

深圳是一个完全以二手房为主导的市场，购房者也只能买二手房，根本没有什么刚需新房可买。

此次领涨的深圳西部南山福田宝安，新房只有动辄2000万以上的南山福田豪宅和宝安远郊区的几个冷门项目，而且数量太少，左右不了房价大势。

这次的深圳上涨主要是靠刚需和改善推动，而非投资客。深圳三价合一，不能高评高贷，也控制了二手房市场的投机现象。

纯碎的二手房市场，买家愿意买，卖家愿意卖，不受“正负”限价控制，完全是市场经济的结果。

818之后，原本观望的买家陆续进场，把市低面上的总价房源一扫而空。

随着小区地板价的笋盘被清，买家也只能接受业主反价，小区二手房的成交价就这样被抬上来了。

虽然我们天天把“稳”字挂在嘴边，但是二手房本就是一买一卖的市场，只要双方谈得来，什么样的成交价“正负”根本管不了。

而且深圳的二手房市场的独特之处在于豪宅税，想要避开豪宅税，要么选择多交首付，要么多交税费。

高于豪宅税的部分不能贷款，所以为了避税，都是卡在豪宅税的点进行交易。

南山高于490万要豪宅税，例如买南山550万房子，要避税的话，首付是：

（550-490）+490*0.3=207万，然后再加上税费和中介费

人多房少，豪宅税让深圳楼市的资金更集中在南山福田宝安，造成集聚效应。这些区域的优质小区也不多，年轻人偏好次新、电梯、小户型，资金更是集中。

所以，这次涨的多是南山福田宝安的小两房或三房刚需小区。

一个片区能涨起来，一定要有巨量的热钱，还有便是盘子要小，巨量供应是玩不起来的。

就像股市中的小盘股，流通性强、交易周期短，一有热钱来炒就蹭蹭蹭上涨。

而且南山福田是就业中心，金融科技类公司集中于此。宝安靠近南山，无缝对接。

就业中心+豪宅税，让膨胀的深圳购买力，更加集中在南山福田宝安，也就推动了这次的深圳缓涨。

02

而杭州的供给结构是怎么样的？

杭州是一个完全以新房为主的供给结构，新房限价严格，一二手倒挂严重。

购房者不愿意碰二手房吃大亏，都想着去摇新房碰碰运气。 于是，杭州诞生了一个又一个的新房“万人摇”。

上半年的杭州，发了369张预售证。超3.5万套房源，轰炸着杭州人的神经。其中，临安、萧山、余杭成为供应量大户，占了70%。

半年间，有超过22万户家庭（按报名次数统计）参与了摇号登记，平均中签率约为15.89%，相当于六分之一的概率。

这么低的中签率，摇得到算你赢啊。

8月杭州二手房成交量仅6739套，环比下跌14.9%！黄金9月成交量再次下滑，仅6098套，环比八月再跌9.5%。

二手房成了一个一厢情愿的市场，小区就算品相再好、位置再核心，价格高不可攀，一样无人问津。

大家原本以为会是杭州的新房突破限价涨上去，追平二手房房价，没有想到是巨量的新房拖着二手房跌下来，卖也卖不掉。

今年年初杭州拱墅区的绿城建发沁园备案价涨了5000元/㎡，让大家以为绿城建发沁园踢破了原本杭州有如铁桶的限价。

可是，令人玩味的是，接下来其他项目的备案价没有涨，让大家看清了只是优质产品会有高于普通产品的价差，限价还是一样严格。

新房限价严格，不好摇号，二手房价格高，现在的杭州市场就在这样的焦灼中，渐渐迎来了冰封期。

而且杭州和深圳不一样的是，杭州是一个有土著的城市。

这波主城区三环内的大拆迁，棚改货币化安置，让太多的拆迁户转变为炒房客，现在基本都是面临着交房领房产证套现，所以现在杭州链家扎堆挂了近10万套二手房。

这几年的G20、亚运会、互联网让杭吹膨胀得想把魔都当成杭州的后花园。可以说，现在的杭州，价格确实是有些虚高的。

杭州萧山荒郊野岭的地方也要卖到3万+。

阿里大本营所在的未来科技城，虽然看着均价是3.5万/㎡，但是没有5万/㎡，你基本买不到什么优质小区，而且杭州现在的学位爆表非常严重。

而5万的单价，你可以基本可以在北京回龙观和上海嘉定这些配套成熟的区域横着走了。

所以，现在的杭州，是有点玩脱了的。

虽说杭州工资高，但也只限于阿里系，其他行业基本都比武汉成都郑州高不到哪里去。

杭州互联网是非常耀眼，但也不能掩盖杭州是个偏科生的事实。

03

曾经杭州的房价也是超过北上广深的，经过教化的杭州市场，房价更需要等一等城市的基建和产业。

杭州城市发展思路没有问题，就是得更加注重实干，学习深圳的实干精神。

刚刚过去的国庆假期，我去爬了大南山，感慨万千。

站在大南山上，望着天际线春笋和深圳湾一号在骄傲地俯瞰深圳湾后海CBD，够南山人吹一辈子的鹅厂总部大厦在科技园高高耸立，还有外立面辨识度极高的卓越前海壹号被前海大工地的塔吊包围着......

目之所及，还有深圳豪宅标杆地中海蓝的半岛城邦，蛇口港靠岸的货船正划出一道道水花......

这就是实干的深圳，而这可能是现在的杭州有所欠缺的。

一般来说，文章写到这里，就算完了。

但是，从房产实操的角度，想必你很想知道的是：全国有哪个城市正在酝酿深圳的这种缓涨？

我认为是上海。

上海核心区就像深圳的南山福田宝安，也有着超强的看涨预期，有着完全不输深圳的强大购买力，也是以二手房为主供给结构。

为什么不是北京？可能在我眼中，北京还是一个政治意味比较浓的城市，是房住不炒的典范。

04

最近，我自己也是下了很大的决心在告别一些事情。

很多东西，很多事就是只能做到阶段性匹配，而不能一直都是符合，长期持续下去。 可能哪一刻突然想通了，就真的变了。

人生是这样，对于已经横盘了两年半的上海，也是这样。现在执行的政策、现在供应量、供给结构、房价行情只是匹配这一刻的上海。有一天，被压抑了太久的需求和购买力，终会爆发。

或许上海临港的5年社保变3年只是开胃小菜，还有类深圳先行示范区的大利好，已经在酝酿。

毕竟，上海已经横盘两年半了，两年半，上海楼市一直在不动声色地成长、努力。

所以，一个越来越成熟的预期是:上海楼市渐渐具备了缓涨动能。

我觉得一个人变得成熟的标志之一，就是能慢慢理解生命中所遇到的人和事，通透、理智且温和。

对于这一刻的上海，也是如此。