凯德置地北京首个别墅遭维权：会所缩水墙皮掉落 涉嫌双标

位于京城中央别墅区的卓锦万代，是凯德置地在北京开发的首个别墅项目，开盘时曾是北京的“均价冠军”。当年的宣传资料显示，这一高端楼盘由97座独栋别墅和150套Townhouse、会所组成，卓锦万代其名“寄托了一个特别阶层的生活理想” 。

然而，以张军（化名）、李明（化名）和许薇（化名）为代表的卓锦万代业主们近来感觉，他们与凯德置地方面的关系已经恶化到了新高度，其矛盾根源就在于小区会所——“卓锦万代国际俱乐部”。

“卓锦万代国际俱乐部”属于内部非经营式会所，只针对小区业主开放 ，产权属于北京凯德物业管理有限公司（简称“凯德物业”）。

业主提供的资料显示，凯德方面曾宣传该会所“拥有齐全的进口健身设备和完善的专业服务体系：健身区、棋牌室、阅览区、儿童游乐室、游泳池、水疗SPA……”，“鉴赏与陶醉格调会所”。凯德在购房合同中承诺“只要业主缴纳物业费，就可以免费使用会所”。

图：业主提供的会所宣传册

图：业主提供的购房合同

然而，现在业主们已经找不到当年的“格调会所”。会所服务质量连年滑坡，器材、环境老化失修，墙皮掉落，灰尘沉积。业委会多次就服务问题与凯德物业方面协商无果。

更令业主们失去信心的是，凯德物业今年没有征兆的变更股东，凯德置地不再持有其股份，还没等到解释又是一纸通知，称会所暂停营业进行装修，随后原定三个月的装修期延长至八个月。业主们认为遭到欺诈，多次追问凯德物业，并发函给凯德集团新加坡总部，但没有得到理想答案。

“我们业主与凯德的权利义务关系是：只要业主交物业费，凯德集团就必须提供会所服务。现在凯德集团将拥有会所的公司出售，即使这个公司出售后还在提供会所服务，它已不是凯德集团的公司，那么凯德集团给业主提供会所服务的义务哪里去了 ？” 李明愤愤不平道。

业主们慌了：会所产权人的股东突然变更

对于业主的遭遇，张军在新浪黑猫投诉平台上这样写道，“我于06年购买了凯德置地的下属公司北京胡姬花园开发有限公司开发的位于北京市朝阳区新锦路18号的卓锦万代项目。在购房合同中，凯德承诺‘只要业主缴纳物业费，就可以免费使用会所’。

但是，从2013年后，会所的管理每况愈下，保养不善，设备严重损坏老化，服务极其低劣，与2007年收房时的状态完全天壤之别。会所已经完全无法履行作为会所的正常功能，和业主缴纳的相应物业费完全不匹配。

图：业主拍摄的会所现状

业主和业委会多次和凯德投诉沟通，没有任何实质性改善。今年3月凯德在未通知业主的前提下，将会所出售，单方面毁弃他提供会所服务的售房承诺；凯德在中国多次使用这个套路，售房时展示美轮美奂的会所并承诺会所服务，引诱购房，售出后一定年份后，以亏损为由出售会所，毁约。受害的小区至少包北京括凯德品元公寓、凯德上元小区、凯德锦绣小区。”

张军对新浪法问表示，他认为凯德置地对于国内外的业主持“双标”态度，“我们当初买房就是凯德集团在国外做得很好，重承诺守信用，会所（模式）也是他们从国外引进的，他们在国外做得很好，为什么在中国就这样？”

业主们表示，自2007年交楼以来，卓锦万代的业主每月缴纳的物业费中有3元都是用于会所运营，尽管小区更换过物业公司，但据他们了解，物业公司都有定期向凯德物业方面支付相关费用。

另一位业主李明（化名）对新浪法问表示，近年来会所服务质量大幅下滑，凯德物业解释称会所经营不善，并提出将其转为商业化会所对外运营，业主们也曾就此召开了业主大会，最后投票同意授权业委会与凯德置地就商业化方案进行谈判。

但是，今年3月会所股东没有征兆的发生了变更，更令业主们不安的是，凯德方面没有就此事提前进行任何说明。天眼查显示，今年3月6日，北京凯德物业管理有限公司的股东由原来的凯德置地（中国）投资有限公司变更为广州市境新投资有限公司，后者100%持股。

直至5月末，业主们才等到凯德物业的一纸通知，称会所从2019年6月1日起暂停营业进行装修，装修期为3个月：2019年6月至8月；然而，待到8月业主再次收到凯德方面的通知，称会所升级要推迟到2020年2月才能完工。

图：天眼查显示凯德物业的股东变更情况

图：业主提供的会所装修通知

李明称，业主们多次就会所问题与凯德物业交涉无果，也曾向凯德集团新加坡总部发函投诉，“我们希望将凯德物业的股东变更恢复为凯德置地，回到原有的股权状况，履行原有的义务。”李明说。 不过，业主们没有获得凯德集团的回复。

凯德置地回应：完全符合中国法律法规

对于业主们的投诉，凯德置地方面回复新浪法问称，“‘出售会所’的说法不属实。会所产权人仍然是北京凯德物业管理有限公司，没有发生变化。会所产权人的股东发生变更，这完全符合中国法律法规，不会影响会所功能的提供。关于这一事实，我们多次与业主进行充分沟通和解释。

业主们应该关注的是会所是否会持续运营，据了解，会所产权人正在规划装修升级方案，将提供更优质的服务，并已经向全体业主公示。

在此次会所装修之前，会所功能均能安全使用。对于部分设施外观陈旧或功能损坏，会所均积极响应报修需求，及时安排维保工作，保障会所正常运营。在费用收缴不到位的情况下，为保证业主正常使用，会所多次安排维修保养（从2012-2019，会所共维修86项/次，维修金额超过46万）。会所游泳池也确保定期换水，每年通过政府部门严格的水质检测与环境检测，以及通过政府部门不定时的卫生检查。在2018年度，会所获得了本地区唯一一个公共场所卫生信誉度A级的评价。

针对业主疑问，我们一直保持积极沟通，及时回复并提供了畅通的对话渠道。”

李明并不认同凯德方面的说法，“他们偷换概念。我们业主与凯德的权利义务关系是：只要业主交物业费，凯德集团就必须提供会所服务。现在凯德集团将拥有会所的公司出售，即使这个公司出售后还在提供会所服务，它已不是凯德集团的公司，那么凯德集团给业主提供会所服务的义务哪里去了？目前采用的这种方式不过是一种迂回的欺诈 ”。

“凯德单方面撕毁合同、出售会所公司，以及所谓装修也好不装修也好，没有一件事与业主‘积极沟通’。最多只是一纸通知，会所公司被出售、不再是凯德名下企业甚至从未告知我们。”

业主许薇（化名）对新浪法问表示，会所从三月份停业至今期间凯德只是发了两份纸质通知，和业主没有任何他们所谓的“积极沟通”。

“试想如果他们的升级方案是有利于业主的，为何不能正大光明的和业委会或者业主沟通，让大家安心呢。难道只是想给我们一个surprise？ 鉴于凯德以往在其他会所的处理方案，和以前对我们业主的态度，我们真无法信任凯德，静待花开。我们不得不怀疑凯德是否在采取拖延政策，或者他们是否会把会所另作他用”，她说。

新浪法问了解到，业主们目前主要有三点诉求：第一，凯德置地必须履行承诺义务，向业主们提供会所服务；第二，会所服务质量必须要恢复到售房时水准；第三，关于会所未来的运营机制，凯德置地方面只能在跟业主商量并取得谅解的情况下实施。

律师观点：如业主们所述属实 凯德已经构成违约

针对凯德置地的回复，广东金卓越（深圳）律师事务所主任朱江华律师对新浪法问指出，在此事中，卓锦万代小区会所的产权人没变，产权人的股东变更并不构成合同违约。但是，凯德置地作为开发商，当初与业主在购房合同中约定“小区会所的所有权归出卖人所有”，而实际上，在业主不知情的情况下，会所产权登记在了北京凯德物业管理有限公司名下，这属于欺诈行为；

同时，如果业主们所述属实，会所没有及时提供相应服务也构成违约，“即使是装修，也必须有一个合理的时间范围”。

他建议双方先就此事展开协商，如果协商不成，业主可以根据合同中关于争议解决方式的约定起诉开发商。如果双方合同中有关于损失金额的计算方式，可以根据合同要求开发商赔偿。如果没有，可以根据过往缴费的物业费金额以及业主因无法使用会所带来的其他损失计算索赔金额，但这种计算方式较为复杂。

图：业主提供的购房合同细则

针对卓锦万代业主维权，上海秦兵律师事务所徐斌律师对新浪法问指出，按照物权法规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，而目前会所登记在北京凯德物业管理有限公司名下“有点问题”，因此他建议业主可以首先考虑主张会所产权属于全体业主；

如果争取不到产权，他建议业主们再考虑按照物业服务合同来主张物业公司和开发商是否应当按照合同约定提供免费服务的问题以及主张相应的违约责任。

徐斌律师进一步指出，如果选择后者，业主们可以主张开发商继续履行合同，但若要索赔，则较难证明自身损失。考虑到当前会所经营不善，而业主们希望会所能够持续提供正常服务，他建议双方可以协商，由业主给凯德方面一定的租金，再由业主委托小区物业公司（在适当提升物业费的情况下）来经营，免费给业主使用。

“业主虽然要多出一些物业费，但是自己掏钱能确保会所恢复正常，间接的可以提升租金和房价。”徐斌律师称。

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