月降30万炒房客急退场 房价大跌还是知而后觉？

一个月内降价30万，炒房客着急退场，是房价大跌还是“知而后觉”

金九银十已经过去大半，从各地反馈的销售数据来看，市场冷淡成为常态，不仅仅体现在购房者，更多的是炒房客本身，其中不免掺杂一些以小换大和退场需求。此次较为惨淡的金九银十对于开发商而言实则是意料之中，如果硬要说最意外的一点是什么，那就是消费群体态度居然如此坚决，为了更好的迎合市场，特价房、特殊房型宣传手段层出不穷，但最后都是无人问津，内行人更是感叹房价太高没人买得起，大幅度下跌却没人敢买，现在楼市到底怎么了？

其实从去年下半年开始，市场预期早已发生改变，几乎所有舆论媒体都对房价看低，甚至房企高管公开表示对房地产走向并不看好。在此氛围的铺垫下，今年楼市走向可想而知，那这次市场到底难到什么地步了呢？这里借用一下我朋友的例子，北京一套小户型房340万挂牌，起初中介人员表示价格太高，建议降价，朋友并不理睬，现实是最后无人问津，最后差不多310万才出手，从挂牌到出手时间也才一个月，但降价幅度却达到了30万。

从这个事例中我们可以得出2点结论，一是个体销售，无论是以小换大需求还是炒房客，都面临和开发商一样的现状，接盘群体难找，在面对市场长期横盘，变现周期拉长的背景下，保持成本或成一种奢望；二是市场观望氛围达到顶峰，市场本身就是不断地跟风，在以往房价一直上涨背景下，买房人络绎不绝，都认为可以大赚一笔，相反之现阶段房子还有贬值的风险，有买房意愿的人也不敢买房了，水能载舟亦能覆舟。

此时此刻最着急无疑是炒房客，前者有房屋网签全国联网的压力，后者有房产税落地的威慑，当前的炒房客才是最疯狂的，就像燕郊部分楼盘降幅达到1万的比比皆是。在这样的楼市背景下，房价会迎来大跌还是炒房客的“知而后觉”？从楼市格局来看，在土地市场、房企融资纷纷降温的背景下，房价大跌有一定的基础，但由于止跌令的存在，明面下跌又不可能，这才是最矛盾的地方。

但值得确定的是炒房客着急退场是真，随着LPR贷款改革，想依靠以贷还贷的炒房方式已然被淘汰，就连开发商售楼处都需要“托”去促进交易，更不用说个体销售何来的生存空间。目前房价迎来调整只存在2大契机，一是以超级城市群为中心的周边区域，这一类城市郊区房价大跌的原因在于市场和消费预期相差过大，开盘均价就远超过市场价。二是以城镇化为核心的三四线城市，这一类城市房价大跌是必然的，城市经济不足，消费群体购买力显然不足，城镇化的核心是去农村，那么房价就应该农村化。

在笔者看来，当前楼市真的在降温，当然排除个别一线城市，不要用个别现象去评价整体趋势。同时现阶段房价上涨本身就没有理由，旧改代替棚改，规模急速收缩，上游资金被锁住，房企没有多余钱融资买地，买房卖房陷入僵局，无论从哪个方面看，笔者根本找不到房价仍要上涨的理由，相反房价下跌只差最后一步，那就是土地市场。