房企拿地理性回归 第三季度全国土地市场量价齐跌

2019年第三季度，土地市场形势较二季度更加严峻，融资环境越发收紧，企业拿地态度转向审慎，市场整体环比量价齐跌。根据克而瑞统计显示，自7月开始，全国336城土地市场成交量由高位逐渐下降至低谷；截至9月22日，第三季度经营性土地成交建面达到54460万平方米，环比第二季度下降11%，同比去年第三季度降幅高达10%。前三季度成交总建筑面积为164223万平方米，同比也下降了8%。

分城市能级来看，今年一线城市土地供地力度明显加大，第三季度成交量高达844万平方米，同环比涨幅分别为35%和13%；二线、三四线城市成交建面环比分别下降13%和11%，尤其是三四线城市，在自然资源部分类调控政策的指导下，供地量一直在缩减，导致成交体量和去年同期相比降幅达到15%，土地市场规模高位回落。价格方面，第三季度的土地成交均价主要表现为高位回落，7月份土地成交均价为2686元/平方米，截至数据统计日，9月地价为2482元/平方米。第三季度的整体成交均价为2494元/平方米，环比下降12%，一方面是受到热点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响，另一方面由于融资环境持续收紧，房企拿地积极性明显降低，底价成交地块比重明显上升，从而使得土地成交均价有所下调。

各能级方面，三季度各能级城市价格均呈现环比回落趋势，但原因却不尽相同：一、二线城市由于高价优质地块减少而导致成交均价回落，三四线城市更多的是受楼市萎靡不振的影响，削弱了房企拍地的积极性，第三季度三四线城市地价仅为1655元/平方米，环比二季度下降了14%。就前三季度总体情况来看，尽管第三季度各能级城市地价均呈现环比下降趋势，但由于第二季度市场热度升至高位，各能级城市在前三季度总成交均价同比均呈上涨趋势，涨幅分别为4%、16%和7%；另外，受一、二线城市成交占比明显上升带动，总成交均价同比涨幅升至17%。

此外，房企拿地理性回归，三季度各线溢价率均显著回落。根据克而瑞的统计显示，前三季度土地成交溢价率15%，与上半年溢价率相比累计下降3个百分点，和去年同期也降低了3个百分点。整体来看，在第二季度市场热度达到高峰后，第三季度在市场调控、金融监管等多重因素的影响下企业拿地理性回归，土拍热度明显下滑。各能级城市表现也较为一致，溢价率在第三季度均是环比回落的趋势：一线城市在缺乏优质地块的影响下第三季度溢价率逼近冰点，上一季度最热的二线溢价率也不足10%，三四线城市溢价率也仅为14%，市场热度也不高。