这两年如果不买房 5年后会有多大的不同？

凡事预则立，不预则废。预测不一定都能实现，但不提前做功课，出错的概率就更大。买房何尝不是如此！

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在与一位朋友聊天时，曾谈到一个笑话。是这样说的，当楼市处于火热期时，炒房的人可能会讽刺炒股的人，钱丢到水里，浪都不起一个。当股市处于火热期时，炒股的人也可能会嘲笑炒房的人。每个人所占角度不同，时间周期不一样，谁也难让对方信服。

如果把时间锁定在过去3、5年内，买房的人可能要占些优势，因为大多数买房人确实赚了，当然，这场竞赛还没有结束，需要时间来检验。

房地产经过二十来年的快速发展，到如今确实进入到一个新阶段。从一些专家学者的观点和态度看，唱空的就不说了，值得注意的是，那些看多的专业人士也逐渐谨慎起来。如果说我们普通人看不准未来楼市、房价走向，那么，这些专业人士的观点变化或是一个风向标，可以关注一下 。

一直比较看多楼市的北京师范大学房地产金融中心主任钟伟就认为，现阶段多数时候不建议大家买房。中泰证券研究所宏观首席分析师梁中华也表示，如果房价不涨或者涨幅比较有限，持有房产就等于财富亏损，很多中小城市的流动性比较差，变现是个问题。

不可否认的是，本轮楼市在经历长达3年的上涨期已经宣告一个段落，无论是规律使然，还是国家连续不断调控所致，楼市在短期内难再有大幅上行基础。与以往不同的是，国家首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。也就是说，接下来即使可能面临经济下行压力，但不会再通过拉抬房地产而换取经济增速 。这一点需要引起大家重视，如果政策上不再力推房地产，不说房价跌多少，大涨的可能性却越来越小 。

房地产大环境如此，如果换着是你，这两年还会考虑买房吗？ 自住也好，以保值增值为目标的投资也罢。买房毕竟是一件大事，要做出这个决定，一定想弄清楚：这两年买不买房，5年后，会有多大的不同？对此，懂行人做出4点预测 。

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懂行人认为，现在提倡“房住不炒”，其观念已逐渐深入人心。我们现在买房首先想到的是房子的居住功能，在现实中，人人都有房子住，无非就是“住自己房子”和“租别人房子”的区别。自己的房子买在哪里，家就在哪里，生活、工作以此为原点，对家的归属感更为强烈，如果是按揭购房，那么在工作中的动力会比较强劲 。

反观没有买房的群体，暂时只能租房居住，在工作地点上选择比较自由 。一般情况下，每月租金压力相对买房的房贷压力要小些。特别是相对于那些连购房首付款都是借来的群体来说，租房群体则没有这些举债还款压力。这是从压力角度看，买房与不买房区别的第一点 。

第二点区别是支出成本差异 。一般来说，大多购房者在买完房后，基本上都是用尽积蓄。在开始的3-5年内，生活会比较紧张，节衣缩食、量入为出，开销都会精打细算。大概在3-5年后，随着经济条件改善，生活基本上就会恢复正常 。如果不买房而租房，主要支出就是房租，但有可能面临租金成本提高，特别是目前有河北等地实行了“房东税”，未来5年，其他地方有效仿可能，这个增加的成本不排除转嫁给租房者 。

民间有一句俗话：房租再低都是消费，月供再高都是资产 。这也在一定程度上诠释了买房与不买房在成本支出上的差异。也体现了买房产生的强制储蓄作用。

这里要特别指出的是，对于房产投资者而言，就需要考虑到首付资金成本、房贷利息成本、物业费以及办理房产证成本等，当交易时，也需要支出一定成本，只有当房价涨幅高于成本支出才会有钱赚。

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购房者最为关心的就是第三点，买房是否保值增值 。懂行人举了一个例子，假如100万现金购买比较稳妥的货币类理财产品，现在年收益基本上是单利4%点几，就按4.5%算，100万存5年就是22.5万收益。但如果按照民间机构统计的过去5年年均通胀率7%看，即使未来通胀有所降低，100万的购买力基本上也就相当于现在的80万左右，也就是说，再过5年，这20来万利息基本上就本稀释掉了。

如果把这100万用来买房，又会出现什么情况呢？

懂行人认为，如果认为未来楼市大概率趋稳的前提成立的话，同时，城市之间的楼市继续分化也是基本确定的，这是由城市人口流向、产业基础和配套决定的。处于国家规划的大城市群内城市，房价多半还会继续上行，城市发展越好，自然就会有更多的增值空间。此外，处于大都市圈内的核心城市和地理位置优越的卫星城显然会跑赢全国平均增幅，在这些地方买房，不仅大概率跑赢通胀，还可能获得额外增值。

当然，此涨彼消，人口流失、经济发展薄弱的城市很有可能在本轮楼市涨幅透支的状况下迎来滞涨，即使在维护稳定的大家环境下，房价不会出现快速跳水，但从长期来看，在这些城市买房，小涨、滞涨都意味着亏损。

那么，这类城市多吗？

根据瞭望智库梳理出来的全国600多个城市中，以近3年人口连续净流出为主要参考指标算，大概有近80个城市属于此类城市，称之为“收缩型”城市，每10个城市中至少有1个类似这样的城市，在未来5-10年，每10个城市可能有两个此类城市 。此类城市房产价格空间有限是一方面，还可能面临转手困难问题。

因城市不同，买房与不买房的区别显而易见。如果自己所在城市买了没多大潜力，而又无在其他更高等级城市购买资格，从资产安全角度考虑，存钱理财可能是一个退而求其次的选择，按照4.5%的年化收益率，也不失一个防守型选择。说不定几年后，我们普通老百姓的投资渠道多了，或者说投资环境健康完善了，比如说证券市场，即使有通胀存在，但至少保住了本金。

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第四点，也是最后一点，不管买不买房，大家都比较关心未来房价走向。正如开篇所说，未来房价大涨概率小，但同时房价大跌的可能性也不大。从官方主流媒体定调来看，未来楼市都是以平稳为主。懂行人认为，这还是比较符合预测趋势的。

就如人民日报评论称，未来房地产是以平稳为主基调和关键词，不会出现大起大落。中国青年报也认为，未来房价也不会再无序上涨了。即使房价上涨，也不会超过当地居民的收入增长水平。这与一些业内专家预测观点一致。

笔者认为，只要楼市调控不放松，加之长效机制相继建立，房地产平稳发展的基础就更为稳固，房价也就难有大幅上行基础。如果我们还没买房的人，就有时间奋斗赚钱凑首付款，我们也乐见这种态势保持下去。

当然，随着年轻人观念改变，加之国家加快长租制度和市场建设，终身租房也是一个选项，不一定要挤向购买商品房这个“独木桥”。

最后祝愿，买房人能够享受资产增值带来的快乐，租房人能够获得别样的人生。这两年如果不买房，5年后的不同也大抵如此 。