三四线房价的热风 为何还在吹？

最近，发现了一个很有意思的现象。

读者的整体购房咨询量在减少，但唯独三四线城市的购房问题却一反常态。前者好理解，说明买房的人少了，大盘行情趋于冷淡，但三四线咨询甚多，的确出乎意料。

其中，问题最多的就是，“为什么我所在的三四线城市房价还在上涨？”

这个问题很简单但很重要。因为违背了市场上大多数人的预测——从2018年开始，三四线城市由于人口流失严重和棚改专项资金的减少，从2018年下半年开始，楼市逐渐冰凉。

然而事实上，截止到现在，一些三四线城市，典型如山东日照、河北唐山、保定，江苏南通、河南洛阳等，到现在依然维持着小幅上涨的趋势。尤其是日照，楼市依然火热。

那么为什么这些三四线城市逆势缓涨，它们的转折点在何处，接下来将面临何种境地？为了方便理解，下面我用提问最多的山东日照举例，来做具体分析。

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妖风日照

首先我们先来了解日照这个城市的基础面貌。

日照，300万人口，被青岛（山东第一强市，有港口并且很强），潍坊（山东面积人口第二，经济第四，有港口），临沂（山东面积人口第一大市）挤在山东东南角的犄角旮旯。唯一的乐趣也就是调侃下南边临省的亚洲第一大港。

日照被三个大汉包围的历史地域格局，决定了它的艰难。所以在2018年在山东省GDP排行榜上，日照以2202.17亿的经济，排名倒数第二。2019年1月份，济南又把经济倒数第一的莱芜合并掉，以至于日照的经济沦为山东倒数第一，落得和枣庄比拼上下的尴尬局面。

所以在山东人眼里，日照除了经济和工资省内倒数，还有收费的海滩、几个钢铁厂有点儿名气，其他很难再说的上什么了。

然而这个巴掌大的地方，房价却惊人的狠。

数据显示，2019年10月，日照最新房价均价为10148元/平米，最重要的是在日照256个小区的挂牌均价中，最高的竟然已经达到了21137元/㎡。整体房价排名可以算得上山东第五（青岛、济南、烟台、威海）了。

经济倒数第一，房价却高居省内第五。这是很多人都想不通的。所以最近很多日照的刚需购房者都很愤慨。日照房价到底凭什么这么高？

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凭什么

我原来在《山东三四线》一文中写过日照房价的源头，其中很重要的一点就是青岛。

青岛是北方明星城市，无论是经济体量还是产业结构均位居山东首位，常年压制省会济南。所以在众星捧月的概念下，上一轮周期，青岛房价被一度炒到2.7万/平米左右，核心市南区和崂山均价更是在3.5万元以上。但后续也很简单，购买力透支，居民积蓄消耗严重，后劲不足，房价开始滑落。

贝壳数据显示，从去年到现在，青岛挂牌均价已经从2.7万/平米下跌到目前的2万/平米，跌了25.9%。但这并不重要，重要的是青岛房价的利好成功的传导到了周边的区域，收益最大的就是日照。

2018年10月份，山东省发布一份文件，称：

将山东省沿海城镇带建设成为卓越的国际旅游休闲度假目的地，世界一流的海洋科技创新走廊，最具活力、魅力和竞争力的滨海生态宜居城镇带。

其中最重要一项就是“青日城镇一体化战略”。也就是这点所谓的政策利好，让日照举城欢腾。各大售楼处更是大肆宣扬，称：日照未来将会成为山东的第二个青岛。今天不买房，未来根本高攀不起。

当然，如果你把青岛对日照的带动作用，当作日照房价上涨的主动力，那就想得“简单”了，因为按道理来说，青岛房价下跌也会传导至日照，但结果是相反的，这里就来到了第二个秘密，大家可能都知道，那就是棚改！

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棚改余温

棚改是所有三四线城市房价上涨的主动因，日照表现更为猛烈。数据显示，2018年日照计划棚改8.6万套，位居山东全省第一。

棚改8.6万套是什么概念？

如果按照每户人家3口计算，涉及人口达到25.8万人，对于300万人口的日照来说，无疑是房价刺激的重磅炸弹。当然8.6万套的量是不可能在2018年一年内全部完成的，它需要时间，所以未完成部分会在2019年陆续落地。

棚改余温未散，这就是日照房价到现在依然上涨的真正原因。

我们再把视野放大。可以确定的是，当下无论是日照还是唐山、保定，南通、洛阳，凡是房价还在上涨的三四线城市，基本都源于棚改的“余温未散”。

简单来说，棚改不可能在同一时间，所有城市同时进行。各个城市的主要棚改工程申请的PSL专项资金的审批时间不同，落地时间也不同。一部分是前期已经批准的拆迁项目，今年落实了，另一部分是地方在2018年发行了很多专项债进行融资，现在有钱了，开始的新一轮地方性棚改任务。

按照国家去年3月的会议任务，2019年的棚改任务是200多万套，这个数字虽然和前几年相比，下滑很严重，但足可以撑得起部分三四线城市的楼市，火热也在所难免。因为棚改刺激的购房需求是非常直接的。

但是棚改刺激房价，这种强拉型房价上涨，对地方经济发展的好处和坏处几乎是相当的，不可能常用。而且你要考虑一个问题：

棚改任务结束之后呢？

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结束之后

河南开封市就是一个很好的例子。

今年中旬开封市棚改任务就结束了，显然购买力已经不足以支撑房价。所以当地开始想方设法试图取消限售令，营造房价继续上涨的趋势，让更多的投资客给楼市充值，只要房价不跌，地价就没问题，楼市就能继续吃红利。

然而，这一事迹被媒体曝光，登上了头条，一夜之间，梦想被击得稀碎。那么最近情况如何呢？

据一位开封读者留言：“10月开封恒大未来城毛坯降到6300了，一夜回到16年的水平，而18年年底精装是10500。”

这样的三四线城市有很多。数据显示，中国83%棚改过的三四线城市已经进入回落周期，楼市入冬，房价在持续回调。

事实上，日照虽然明面上房价在上涨，暗地里早已开始“风雨飘摇”。昨天一位读者留言说：“我朋友姐姐去年买的城建花园260万，今年价格已经跌到了210万。亏了整整50万。“

还有一则信息，是一位在日照最大房地产中介公司工作的一位老读者发来的。她爆料了一份公司内部通知，《传达市房地产经纪机构工作会议重要内容》：

1、省住建厅、市住建局会同市场监管局及人社局等部门将联合对全市经纪机构（含门店）进行明察和暗访，检查中发现的违法违规情况将公布到省市信用平台。2、所有登记的房源，认真审核后再发布。3、已经成交的房子价格，不允许再公示。4、不允许向任何外界透露成交数据和成交价格。

注意看第3和第4条，言外之意，”不允许让外界知道目前日照楼市的真实的数据“。为何如此遮掩？你肯定能想得通。

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三四线的艰难

对于三四线来说，房价下跌远比房价上涨要难得多。为什么这么说？

因为对于三四线城市来说，大部分当地居民都是有房子的。房价上涨，意味着财富增值，这涉及到个人的根本利益。所以房价进入上涨周期，大多数人是开心的，房价上涨声音传播的异常剧烈。如果房价下跌，反而此类消息很多人都闭口不谈。这就是三四线居多对房价上涨乐此不疲的原因。

但总之，无法兑现的资产，再昂贵也是纸面富贵。像日照这种，新房市场火热，二手房市场摇摇欲坠的行情，很多人依然蒙在鼓里，幻想纸面财富上，谈笑风声。现在你还能看到加码往三四线投资的炒房客。

我曾说过，三四线房价就是站在泡沫上的舞者。

这个泡沫就是棚改机器吹出来的，一旦这个机器停止，泡沫就会加速破裂，慢慢变成一滩冰水。三四线房价已经敲响“终声”了，这个时代已然过去。这是最后一次警示。

这几天，深圳房价在蠢蠢欲动，多盘有上涨现象。于是有一种声音认为一线城市楼市已经调整了2年，加上新一轮货币宽松周期的开启，有些人认为新一轮的上涨开始了，这是不正确的。

从三四线仍在上涨来看，这只是这一轮楼市的上涨周期仍未结束，这一轮楼市的上涨周期从2015年深圳最先开始启动算，到今年年底三四线彻底结束，基本上持续了5年，目前仍是处于三四线城市补涨的尾声阶段，轮涨即将结束。

虽然很多一二线已经调整了一两年，但距离接下来三到五年的调整周期结束还差很远。国家有政策，但楼市也有自己的周期，在一个完整的周期内，从资本的进入，拉升，震荡，下跌，资本有一个进入撤出获利，再一次准备进入的过程。

目前一二线城市就是处于震荡筑顶，资本逐步撤出的过程，距离下一次抄底再进入还早，何来新一轮上涨周期的开始呢。

这一轮楼市上涨周期受政策影响过多，被人为拉长，对未来购买人群的消耗过大，其下跌调整期必定是漫长的。资本市场，获利的永远是少数人，大部分人都是炮灰，这期间所发生的财富的聚集与毁灭，更多的是人间的一幕悲喜剧。

过好自己的生活才是最重要的。