透视明年房价走势，知道这些是重点

北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：公房指的是哪些房子？

回答：房屋属性上写的公房

通常95年前房产都是公房/央产/军产

提问：房姐：选择A：首付70出头在郑州买140平大居室。（不占用自己北京首房首贷资格）选择B：凑170-180首付在北京买五环内老破小。

那个决策更好

回答：有180万首付的话可以买套380万左右的老破小，满足的是上车需求。

相比下，投资回报率更好的是总价更高一点的标的或者二线笋盘。

如果不干扰北京首房首贷，可以买二线的。

如果干扰或者二线没有资源，就买北京的，

如果都有，北京适合500万总价以上的。

提问：房姐好，父母年纪都六十多了，抵押jyd不是很好做，把他们的房子过户到我的名下然后再抵押这种方法可行吗？如果过户的话需要如何操作以及相关的费用是多少？谢谢！

回答：直系亲属走赠予的话是3%的契税

也可以走买卖，具体要根据税率计算哪种方式税比较少。

过户给你后能不能抵押，能抵押多少？还要看你的贷款资质，流水等情况。

提问：房姐你好，想问下北京如果首付230万，首房首贷，京户，如果不考虑学区房的话，有什么楼盘推荐呢，最好是2000年以后的楼盘，希望可以帮忙推荐几个好的楼盘

回答：你好

230万首付，说是首房首贷其实略微尴尬，因为有468这个非普线存在。

230万首付，如果加上税费等交易成本，选筹回避溢价，做好评估审核，贷款尽力贷足，预计可以买到总价500万的标的。

如果选筹是公房，还可以更高一些，520-530左右。

公房很少2000年以后得。

具体的选筹，还有结合你的征信，流水材料，你的细节需求来定。

大体上，可以在望京，十里堡，北工大几个区域选择。

北京选筹不能看楼盘，一个楼盘内部有很大的分化，很容易买错。

提问：房姐好，小白，去年Bj北三环上车，首付借款60w。当前现金0，现金流0，工资税后60，年底部分30，明年年底sfd结清一部分，会有2万/月现金流释放。非常看好以及想买农展馆枣营团结湖一带二套，我们老师有什么好的建议么，最近是日思夜想团结湖，班都不想上了

回答：去年上车盘暂不看对今年操作没有太大帮助，负债要计算进来。

当前的现金约等于0，年底打你有60万现金，这个情况在北京或者其他一线都不适合上车。

团结湖（老公房）一带涨过了，更多看金台路甜水园，农展馆枣营的老公房相对比团结湖还要贵点，不建议。

所以如果还在北京买，你加上你有一套上车盘，建议现金能凑到250万再买北京，不然建议去重庆或者沈阳这些门槛比较低的城市。

陆续办卡办贷，随时保持未来6-12个月现金流预期。

提问：房姐好，使用权的老公房，说是不能买卖，不能出租。应该也是不能抵押的。真心环境很差，不隔音老人休息不好。只能自住么？有没有什么铲子！

回答：你偷偷出租，不惊扰利益相关的人，问题不大。

因为本身就不是房子，自然就不存在房产的科技。

如果是我，就当不存在这件事，排除在自己的资源之外，我们通过计算自己的资源设计投资方向和计划。

提问：刚看到您之前的一个回答，说东恒时代地理位置有缺陷，能具体解释下吗？

回答：铁路阻隔，距离朝阳路较远，距离建国路中间被高原上的通惠园阻隔，西边是四环，东边都是超大型社区，没有逐级道路沟通连接。

地段好地势差，在北京有非常多类似区域。

提问：房姐好！全款房，抵押贷款，取现！再同一个人名字首付按揭新房，银行有可能会认为是首付贷，有被拒贷的风险！那么，如果用旧房去（民间借贷或者小额贷款公司抵押贷款）短时间融资，这个抵押房管局会备案，但是不上征信，买新房按揭会被银行认为是首付贷而拒贷吗？（流水充足）！

回答：按揭前短期有新增贷款，都有首付贷的嫌疑，当然，也要看流水对比负债的实力。

所以，我们通常采取第三方融资，拆借的办法来回避，比如私人拆借资金然后自有资金再填补。

不上征信的小贷从原理上是可以回避首付贷的，但小贷利率很高，一旦违约有系统性风险，这种方式不可取。

提问：准备说服家人空转多，按计划留足18个月月供。家人提问：“18个月之后，远超过收入的月供怎么办？”

不知道咋回答了…

回答：18个月后，房子涨了，收入涨了。

再说，我不还有下一套的首付嘛。

提问：房姐，您觉得北京现在的老公房在10年、20年后变得更老更破后还能保值增值，有好的流动性嘛？

北京老公房的房龄对于使用品质上的差别，其实没有很大影响。

回答：老公房的胜负手有三点：

1.房龄对应的金融属性

2.小区本身的环境和物业保养情况

3.板楼还是塔楼，是否有加装电梯可能

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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