三四线楼市不安分！买房补贴再现，“开门”抢人

今年以来，楼市的运行的轨迹有点像“过山车”。

前几个月还是“风和日丽”，2月份，房企融资额重回千亿规模，3月份，南京、杭州、苏州出现抢房，4月份中西部城市“接棒”，西安、洛阳领涨，5月份，珠三角、长三角多个城市脱颖而出，土地出让金再创新高。

从7月至今，短短90天，4个一线城市成交面积环比下降10%；18个二线城市成交面积环比下降5%；18个三四线城市成交面积环比下降12%，同比下降4%。

注意这份数据，三四线楼市无论“环比”还是“同比”，降幅都是最大的。

数据走弱的背后，是调控力度持续收紧。用融创老板孙宏斌的话来说：地产融资端收紧的力度“史无前例”，下半年要停止拿地。

其实，不光是调控政策的影响，棚改总量今年降幅超过50%，必然会拖累广大的三四线楼市，有专家指出，按照中性情景假设，若2019年棚改实际开工285万套、货币化安置比例降至20-40%，或拖累地产投资增速约8个百分点、拖累商品房销售面积增速约10个百分点。以这样的影响力来算，中西部省份的房地产市场，投资和销售面积增速会下降达12%以上。

不过，到了金秋时节，三四线楼市有点“不安分”。

第一，买房补贴再现。

以湖南临澧县为例，买房门槛放松尺度较大，不仅放宽首套房认定条件，而且对购房者实行购房货币补贴，通过直接刺激需求提振楼市。

还有安徽芜湖，下发安家补贴政策。对在当地企业稳定就业6个月以上、签订劳动合同、参加社会保险的应届本科高校毕业生，由就业补助资金按每人每年5000元标准给予补贴，补贴期限为2年。

买房送补贴，这个招数其实不新鲜，早在2014-2015年时，就有诸多三四线城市纷纷效仿，有的是按购房合同每平米补多少钱来计算，有的是按固定补贴金额计算，有的是按学历、年龄来计算。

算法虽然不同，但目的是一样的，提振楼市需求。

第二，全面“开门”抢人。

先是在9月22日，21世纪经济新闻报道，河南新乡市、漯河市发布全面放开落户限制的实施意见，只要有意愿，即可在当地落户，此举标志着河南全面落地“零门槛”落户，具有很强的风向标意义。

9月26日，宜昌宣布要“全面取消落户限制”，购房（含二手房）落户当场办结；大中专以上学历且不满45周岁的毕业生落户当场办结，父母投靠子女落户，不设年龄限制。

这两个消息最为典型，所谓“全面取消”，指的是“零门槛”，不设任何前提条件，只要你愿意来，当地都欢迎。

是什么催动三四线楼市连续放大招？笔者认为，有两方面的原因。

第一，一二线城市开启“抢人”大战，三四线楼市被迫“接招”。

前段时间，东北鹤岗频繁刷屏，昭示了收缩型城市未来的黯淡；杭州、西安、石家庄今年普遍放松落户，显示了各大城市对“抢人大战”的热衷；宁波、呼和浩特、烟台发布人才购房新政，高学历人才的吸引力，会成为每个城市赖以发展的重要基础。

此时，三四线楼市如果不再加把劲，人口会加速向一二线涌入，更何况，上半年发布的2019年新型城镇化任务指出，城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，与之相对应的，是人口流动将会越来越快，中小城市的压力可想而知。

一言以蔽之，现在不抢人，以后就晚了。

第二，棚改“熄火”后，需要释放出新的购买力。

如上文所说，棚改货币化是三四线楼市崛起的“发动机”，拆迁户门拿到赔偿款之后，把这些钱都用来买房子，小城市的库存本来就不多，短期就造成了“供不应求”的假象，随着房企加大力度拿地，重新上升的库存，谁又能来接盘？

假如还按照货币补贴的路子走，暂且不提各地日益高升的居民杠杆率，这么多中小城市，哪里还有那么多拆迁户涌入楼市买房？

更何况，今年棚改总量下降、实物安置代替货币补贴后，已经很难再出现类似的强购买力群体，本地存量人口的购买力也已经挖掘殆尽，只能从外来人口想办法了。

但是，不安分的三四线，真的能靠这种措施“逆袭”吗？

答案是否定的，我们来看看专家的观点。

民生证券固收分析师樊信江近日发布研报指出：放松限售、限购等政策或可解燃眉之急，但在楼市严调控的背景下，大规模放松购房刚性需求并不现实，且易再度引燃炒房情绪，也不符合“房住不炒”的大方向。放松三四线城市落户门槛，推动城市化进程，方为三四线城市楼市长期企稳的最优解。

专家认为，“房子是用来住”的大势难逆，在刚需已经“萎靡”的情况下，政策施展空间很有限。

全国三百多个地市，数千个县城，三四线楼市在经历了过去几年的“大起大落”后，房价步入“稳中有降”的趋势乃是必然，对购房者而言，也需要及时转变思路，不应该因为一时的补贴、落户优惠而影响自己的判断。

买房这件事，还是要从自身需求出发，是不是在当地工作？在中小城市有没有自己的人脉圈？买房的负债高不高？这些才是自己应该主要考虑的问题。