“金九”收官成色几何？

经历史上最严调控下的小阳春、境内外融资渠道全面收紧之后，2019年“金九”成为考验房地产企业销售决心及营销能力最重要的节点。

亿翰智库《2019年1-9月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单显示，前九个月TOP10房企销售额一举超3.2万亿元，与此同时，销售过千亿的房企较8月份再增4家、TOP30房企门槛值继续延续高增长态势，行业集中度再次提升。

TOP30房企销售端集中度达50%

前9个月，房企各阵营门槛值仍然保持稳步增长，但TOP20房企增速呈现放缓明显态势，同比涨幅较2018年同期下降63%。对“千亿目标”的强烈追求之下，TOP30房企门槛值延续了高增长态势，同比2018年1~9月上升18%，集中度达到50%。

头部房企的优势则更为显著，亿翰智库数据显示，截至2019年9月30日，“碧万恒”三强房企销售额已突破1.5万亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对每经记者表示，“行业集中度对提升比如会给中小房企带来一定的竞争压力，至少中小型房企在投资、拿地、房屋销售方面都受到一些掣肘。当下应该适当考虑，寻找一些新的机会，包括存量物业的经营、农村集体建设用地的开发等等，都值得中小型房地产企业积极尝试。”

亿翰智库预测，由于行业融资环境的逐步紧缩，为提高行业话语权，并降低融资难度，“准千亿”房企规模诉求愈加强烈，预计企业间兼并合作将更加频繁，2019年千亿房企阵营将再度扩容。

恒大“金九”效应显著 世茂重回第一梯队

1~9月，TOP10房企销售额一举超3.2万亿元，但表现最为亮眼的企业当属中国恒大与世茂房地产。

单月数据看，中国恒大9月全口径销售金额高达830亿元，不仅位居全行业首位，更创下历史新高。2019年9月，恒大全口径销售金额环比增长达74%，同比增长32%，“金九”效应显著。

世茂房地产则以累计全口径合约销售金额1740亿元、同比增长44%重回TOP10，历时五年再度回归行业第一梯队。世茂9月单月业绩表现仍然不俗：销售金额约320.9亿元、居行业第六，环比增长49%、同比增长57%，9月单月全口径合约销售面积为180.6万平方米，环比增长50%，同比增长41%。

“从销售数据上看，由于以上企业自身较为稳定，世茂这两年进行的一系列做大规模、收购项目的动作，令公司在销售层面能够获得较好的成绩。这从一个侧面也说明，大型房企现阶段经营比较稳定的情况下，业绩不会受到太大的影响，而部分缺乏稳定性和规模效应的企业，则相对更容易受到市场压力大影响，业绩呈现一定的波动。”严跃进认为。

土地市场或进一步降温

在近期调控政策延续“维稳”的大基调下，亿翰智库预计未来融资端政策收紧趋势大概率将延续。

亿翰智库分析，资金端及全年目标压力的共同该作用下，企业加速推盘的抢收意愿明显。由于融资政策短期内暂无明显放松的可能，加之临近年末，工程款和农民工工资等各项资金支出量较大，现金流对企业的重要程度可见一斑。

另一方面，金九银十更是实现销售增长的黄金时点，为完成全年销售目标，企业推盘抢收的意愿会更加强烈。进入三季度以来，中小房企也追随规模房企的脚步，大举进入营销行列，并储备了充裕的可售货值。因此，总体来看，四季度行业的供应量将有一定支撑，在刚需刚改的基础下，成交端或将延续回暖趋势，全年新房销售面积有望实现正向增长。

基于房企对销售回款的重视，无论是客观政策层面还是房企的主观意愿，在现金流紧张的情况下，房企有可能做出以价换量的选择。

而土地成交溢价率下半年来明显走低，显示企业在投资端表现趋于谨慎，因此亿翰智库预计，未来在资金压力限制下，企业在土地投资上仍将维持谨慎态度，土地溢价率下行趋势也将大概率维持。

严跃进指出，“后续宅地交易市场是否活跃，取决于房企的去库存效果以及资金回笼状况。从目前来看，库存去化压力依然较大、资金状况也没有得到实质性的改变，据此判断，至少今年10月份宅地交易市场会继续降温，购地增速曲线也将继续下行。”