楼市有了“新配方”！三个措施正式“落地”

楼市有一套“老配方”，运行了20多年。

城镇化加速推进的过程中，购房者收入增长，两者相辅相成。

1998-2018年，中国城镇化率从33.4%上升至59.6%，年均提升1.3个百分点；同期，中国城镇人均可支配收入年均增长11%，居民住房购买力大幅提升。

由此带来房价的水涨船高。

由城镇化和经济增长驱动，房价经历了二十年趋势性、大幅度上涨。1998-2018年，商品住宅均价从1740元/平方米上涨至8544元/平方米，累计上涨4倍，年均上涨8%。

这种“配方”的特点，各城市进行土地开发、招拍挂，将“生地”整成“熟地”。对市场最乐观的开发商能够承受更高的地价，形成土地“价高者得”的准则。

土地搞定了，随后的期房和预售制，带来的是房产加杠杆。

购房者低首付买房，取得银行按揭款之后，房企获得回款，拿出一部分来加快施工，再拿出一部分钱去继续拍地。

这样一来，购房者只用了一小部分的钱，就能撬动巨大的房产市值，开发商只需要一部分资金，就能开工销售，甚至继续扩张。

但是，“老配方”有很多缺点，比如过于依赖卖地收入，居民杠杆率持续攀升，房屋空置率日益增加，任何一个缺陷，都可能让楼市“硬着陆”。

假如我们读懂今年楼市调控背后的“意图”，就不难理解，楼市已经有了“新配方”。

拿最近来说，有三个消息接连“落地”，很能说明问题。

第一，全国网签备案联网，正在加速推进。

第一财经近日报道称，住建部正牵头制订全国统一的房屋交易网签合同示范文本，内容包括：房屋坐落、总层数、所在层数、结构、面积、户型、朝向、规划用途、容积率、建成年份、卧室和卫生间数量、成交价格，土地权属性质、使用年限，车库、电梯等信息。

专家指出，此举旨在摸清全国150个重点城市房屋基本情况，有望为落实“一城一策”，制定实施房产精准调控举措提供第一手基础材料。

往深了说，150个城市基本涵盖了目前大部分地区，网签备案联网铺开，肯定会对房产税的推进有促进作用，更有利于摸排查清购房者名下的房产情况。

第二，LPR新规即将实行，房贷利率“大有文章”。

众所周知，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率，1年期LPR为4.2％，5年期以上LPR为4.85％。相比前值，1年期LPR下降5基点，连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化。

也就是说，作为房贷利率参考基准的5年期LPR，未来下调的可能性很小，但是，各地的自主加点空间又变大了。

这里面的学问很大，央行明确首套房是不低于5年期LPR，也就意味着未来有向刚需族倾斜的可能，而二套房明确加60个基点，相当于封死了投机客炒房的路，不排除各个省市会在这个基础上继续加点。

第三，住房租赁市场即将迎来大发展。

租赁市场一直都在提，也是长效机制构建的重要组成部分，只是苦于体量较小，供地跟不上，开发商还不愿意做，很多刚需族宁可掏空六个钱包买房，也不愿意租房。

解决的办法并非没有，拿最近来说，先是允许集体经营性建设用地入市，土地的性质不会改变，也不会用于商业和住宅，只供应租赁房和保障房。

随后，住建部召开住房租赁中介机构专项整治工作推进会。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次会议专门从租赁市场的角度出发，进行明确的专项整治，应该说是第一次。

根据不完全统计，下半年以来，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9个省市，相继出台住房租赁新规，通过增加房源供给、规范市场管理等措施，促进住房租赁市场健康发展。

简单总结一下：这三个消息，分别是购房备案全国联网、房贷利率新规实行、壮大住房租赁市场。

各位应该可以看出来，现在的调控措施，不再是生硬的限购、限贷和限售了，反而是从多方面入手，从供给侧，而非需求侧去解决楼市的矛盾。

为房产税铺路也好，打压投机者购房成本也罢，让租房者享受和购房者同样权利也好，都是从“源头”来解决问题，多管齐下，这就是楼市的“新配方”。

“新旧配方”切换的同时，是买房已经开始亏钱的事实，专家用一席话“画龙点睛”，为未来的楼市添加了“注脚”。

中泰证券宏观分析师梁中华近日指出，从投资的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，“买房开始亏钱”。

根据复旦大学2012年的测算数据，上海房产平均每年折旧率在3%-5%之间，按照4%来算，持有房产的总成本也有将近9%，而收益只有1.2%都不到。

此外，百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。

“买房开始亏钱”这6个字，是专家深入解读房地产市场趋势变化的总结，当住房不再成为赚差价的投机品，成为人人都能住得起的“消费品”，居者不一定有产权，但居者同样享受学区、医疗、就业等便利，新的趋势也就开始酝酿了。