租转售！深圳豪宅发声明：“付喝茶费提前选房”是假消息

近日，深业中城发布一则营销声明，对市场中存在的“支付喝茶费可提前选房”等不实言论进行辟谣，并在声明中表示曾经售转租的项目将“投入市场销售”。

这使刚刚摆脱不实谣言的深业中城再次陷入舆论漩涡。

两年前，深业集团副总裁董方在发布会上宣布，深业中城420套大户型住宅将转为长租公寓，并放出豪言：“想买？二三十年以后或许有可能。”这使市场上不少准备入手的购房者叹息。

如今，深业中城再次发布声明由租转售，让很多投资者内心不禁充满疑问。

由售转租再由租转售

深业中城到底怎么了？

深业中城是由深圳控股(00604.HK)开发，深圳控股是深圳国企深业集团的上市平台。资料显示，深业中城项目位于深圳福田区香蜜湖片区，土地面积约4万平方米，总建筑面积约36万平方米。项目分三期开发，一期为22层高的办公楼，二期为28至29层高的高档豪宅，三期为39至40层高的高层豪宅以及超高层公寓及办公楼。

两年前，令人瞩目的深业中城豪宅项目为何会由售转租？

一方面是由于租赁风的兴起。2017年，被称为“租售并举”元年。住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出了培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制四项具体措施。各地政府大力推进租赁市场的培育的背景下，多家房企进军长租公寓领域。

因此，深业集团顺势而为，不断推出长租公寓。除深业中城外，深业旗下还有多个项目推出长租公寓只租不售，其中包括沙河金三角公寓、科技园39区、深业U中心A栋、深业世纪山谷，以及香港屯门项目。深业把原作销售用的物业转化成长租公寓，牺牲掉短平快的销售收益，来换取长期的物业增值以及漫长的资金回收周期。

另一方面是由于密集的房地产调控政策。有数据统计，2017年，全国各地有近110城超250次的政策调整，堪称史上“调控年”。一年间，从限购到限售再到限价，2017年楼市政策不断加码，全国掀起政策潮。2017年下半年，限价成为主流，多个城市明确发布限价政策，一二线城市房价同比涨幅持续回落。在此背景下，深圳控股表示为确保股东收益最大化，维护核心资产的长期价值，所以决定改变销售策略，对相关项目进行调整。

此次，深业中城再次“由租转售”是深圳控股针对市场情况再次调整销售策略，房地产融资持续收紧，房地产整体增速放缓，加快销售、回笼现金成为房企最主要的诉求。由于深圳正处于大力建设社会主义先行示范区的关键起步阶段，对人才、资金、技术、信息等发展要素的流动性要求提升，深业集团作为国企，此时回笼资金可以更好地参与深圳先行示范区建设，助力城市发展；另外，香蜜湖片区住宅供应稀缺，为缓解片区供求矛盾，决定让部分住宅产品入市。

租转售背后的一线城市房价趋势

据诸葛找房数据统计，2019年第38周全国大中城市租赁市场持续平稳下行，租金均价环比微跌0.04%。截至到38周，租金价格已经连续6周下跌，租赁热度持续减退。由于3季度更是传统的租赁淡季，预计短期内租赁市场将会持续平稳下行的局面，租金变化幅度难以出现正增长。

38周全国大中城市各居室月租金小幅波动，监测全国大中城市一居室、二居室、三居室月租金环比均出现下跌，三居室租金跌幅连续三周位居首位。主要由于大部分租房户型更倾向于小户型，在传统租赁淡季市场，大户型面临租金下行压力更大。整体来看，一线城市下跌幅度大于二线城市。

根据国家统计局发布的2019年8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据整体来看，8月“稳地价、稳房价、稳预期”导向体现更为明显，各等级城市价格变化幅度以稳为主，房地产市场总体延续平稳态势，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%。其中，北京二手房市场价均价连续8周下跌。

面对“房价向上租金向下”的情况，有专业人士分析，房屋租赁价格能最真实地反映市场供需水平。部分城市出现租金下滑的情况是由于新增需求收缩和供应量的增加，需求结构的变化导致市场转向平淡。同时，由于房产市场平淡，房屋交易量下降，很多房东转售为租，增加市场供应量，致使房租产生微妙变化。

全国各地政府积极调控房价，坚持“房住不炒”定位，保持房地产市场调控的连续性和稳定性。“租购并举”作为房地产调控、实现住有所居的重要手段之一，各地住建部等多部门纷纷出台鼓励租购并举的政策，并推出开发商全自持的地块。其中，上海首个租赁住宅项目将于明年竣工，并严格按照“只租不售”的运营模式，优先为区内各类创业创新人才提供居住服务。北京住建部为加快建立租购并举的住房体系，规范发展住房租赁市场，建立了多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

到底应该租房还是应该买房？

受制于高房价和购房资格，越来越多人选择租房作为解决住房问题的主要方式。然而，长期以来我国租房市场依然有很多痛点亟待解决。

从租房需求来看，很多租房者对居住品质有跟高的要求，对老旧小区或简易装修的房源不满意，无法达到其租房预期；从租房体验来看，“黑中介”避而不及，在租房过程中体验不佳；从权益保障来看，没有明确的法律作为依据，租客常常面临单方面毁约、肆意克扣款、随意涨价等情况，租客有苦说不出。

为应对这一现象，政府出台多项政策规范住房租赁市场，同时也有一些极具品牌效应的房企进军租房市场，一定程度上解决了租房品质与租房体验的问题。

客观而言，新房“由售转租”一定程度上加剧了销售市场的供需矛盾，并将消费者的需求转移到二手房，二手房房价便会持续上升，更直接地反映出市场的供需水平。但是由于目前此类项目数量有限，所以不会对整体市场的成交量及成交价格产生较大冲击。

有业内人士认为，对于个人投资者而言，售转租更多是心理上的影响。由于房产政策的调控，很多投资者选择观望的态度，房产市场的交易量呈收紧态势，使得待售的二手房转向租房市场。