一个城市的房价天花板应该是多少

什么是投资中最困难的事？

记得我还是鲜嫩小韭菜时，投资圈的一位资深老韭菜就这么告诉过我，判断一个投资者的进击，不是在底部打捞了多少筹码，而是在顶部的踩踏前可以风紧扯呼。

本质上说，逃顶，这个动词换个说法，就是反人性了。

也不要怀疑如此简单字眼的难度，判断方向的背后，好比话剧演员在台上寥寥两三小时的张力表演，鬼知道他在台下演练了几年。

当然，作为国内最大的投资赛道，楼市算最省心的。

毕竟复盘经验来说，出现系统性崩坏，只有手指头数的过来地方，整体上大家城市最多都是玩了下俯卧撑，长线上，起码数据的回报都不错。

不过，和房产投资圈打交道越深入，接触的普通购房者越杂多，我发现相当人在房产投资上未必能有预期的回报，短时间不赚钱或者亏钱也有的。

我大致归纳下，很多程度上，都是仓位建在了城市房价阶段性的高位 ，比如前两年，你抱着投资的态度入手了上海一套房子试试看。

虽然都知道，在城市化和货币双轮驱动下，楼市长线价值是ok的，但阶段性避开顶部，等待底部区间，玩的就是收益最大化。

于是，这个和诸位多少都有点相关的话题，怎么判断你的城市房价到了阶段性顶点，值得和各位好好聊聊。

01

首先，分享一个算不上很进取的投资态度。

熟悉三鱼的朋友可能知道，我是一个喜欢配仓到二线城市的楼市投资者，不过，实际经历上，在17年的长沙选筹结束后，我停止了任何一套以投资为导向的买房。

说实话，回头看来，显得有点保守，而且要知道，虽然那时楼市还有很多结构性的机会，比如棚改启动下三四线，留有余力局部二线城市，但我依旧不后悔。

第一，我很明确自己是个很懒的投资者，类似房产投资派中寻找城市间缝隙的轮动派和战术打法的淘笋派，这种残值挖掘都太耗心思了，不适合自己。

接着，我认知中，赛道基本面的阶段天花板到了。

回过头来看，“房住不炒”这个分量很重的框架，是16年底的中央经济会议首先提出来。

其实抛出来后，对市场还是有短暂镇静作用，但出于棚改启动下三四线去库存周期，这种冷静很快被新一轮市场狂热淹没。

即便之后“房住不炒”越发高频出现，但什么抢人大战啊，“因城施策”啊，一度让人有幻觉，操盘的主导权真的下放给各大城市了。

因为大部分地方还是要靠土地填充财政，还是有政策敞口，地产果然是真爱嘛。

结果，最后发现，每个出头城市都被结实的教育下 ，最近的一次典型，就是苏州了，一次调控差点意思，那就继续，直到满意为止。

你大家长还是你的大家长。

这点上，政策顶就是每一个城市房价的箱体，不要怀疑，操盘的效果也许会有迟滞期，但永远不会迟到。

起码，这么多年，大盘入冬后，看过了少数出挑的妖股，我就没见过几个蓝筹能逆势。

02

好，厘清了这个投资赛道整体顶棚，我们来看来更有实操意义的单点城市怎么办。

投资界有本挺出名的书叫《投资中最简单的事》，如果这本书要找个基点的话，简单说，无论你身处哪条投资赛道，都要找到这个赛道的定价权在谁手上。

前文说到了，政策顶框定了各城市房价的箱体，最重要的事，就是找出有定价权的城市。

什么叫有定价权的城市，我个人给了定义，就是在全国级范围内垄断某种城市资源项的寡头城市。

在我眼中，北京的权利，上海的资本，深圳的高新科技，广州的外贸，就是这样的资源。

不是因为一线城市建扩了多大的城建，也不是有多少人才来淘金，这些都是一线发展的结果，只有拿到一套成体系的垄断资源项，就可以源源不断继续虹吸更多资源。

所有的企业都想把总部搬到北京，所有想找到和钱相关都跑来上海了，高科技人才往深圳去，因为这里能容下他们的肉身和抱负，电商再冲击，广交会依然是说一不二商贸头部盛会。

最终，规模有了，护城河很深了，中国没有其他城市能做到这四个城市，仅靠自己，就能完成发展高速循环。

那理所当然，市场认知是一致的，就像茅台1499一瓶，大家没有觉得什么不妥，因为独孤求败了，价格市场能接受就行了。

曾经有种说法，叫“京沪永远涨”，虽然很粗放，我也不见得完全同意，但各位有没有想过，北上深总是率先开涨，只是偶然，还是有定价权后，才能率先添加。

所以，寡头城市为什么要配成基本主力仓，没什么比成为赛道寡头更能看到未来预期的确定性。

至少，当下唯一能影响寡头城市的房价定价权，大概只有意志控盘了。

03

之所以普及这么多定价权的意义，最棘手就是余下的城市在定价上，如何排座次。

很多时候，经常听到各城市朋友抱怨说，自己的城市房价高了或低了，但我想说，房价高低只有一种判断标准，就是城市之间对比出来。

这点很像我们看项目，什么叫能卖高价的好项目，看盘200个后比较出来最好的。

这样，先把有全国定价权的北上深广抛出来，天花板有了，你城市脱离了基本面，概念玩的再疯狂，都会一巴掌把你放回现实。

谁还记得，90年代初，北上广深还破不了5000每平的时候，三亚海口就可以炒到7500每平，2010的温州房价，也能碾压上海的。

最后一地的鸡毛，到现在都没收拾干净。

当然，你也可以说，地方的单点操盘，会紊乱趋势或者价格体系吧。

本质上，地方的调控，尤其升级，货真价实的那种哈，其实是房价阶段见顶很重要的判断标志 ，这点上，不要怀疑地方的认知和控盘平衡水平。

房价过高，会损害城市竞争力，房价低了，城市发展的财政也掏不出来了，但有一点，没有一个城市想玩嗨了，做下一个温州。

有时候，真的很神奇，我肉身走过那么多城市，基本上调控节点的房价基本就是房价阶段点。

这样，整个城市价格体系就很清晰了。

首先是，环一线城市以及一线城市群，定价是特别明了，跟随定价。

比如这次楼市黑马苏州，均价超过上海1/2线后，楼市横盘了，并且也是这个水位线附件，苏州调控升级了。

04

当然，对比定价这件事，依然还是有模糊区间，虽然东部沿海好办，可中西部城市就很纠结了。

应该说，进入城市化后期，也意味着城市体系基本固化，你想依靠政策红利注入，比如再造一个深圳什么的

反过来说，城市成长，越来越边依赖城市自身价值驱动。

而这样城市房价=城市基本面价值+预期溢价

所以为了换算城市价值，三鱼这次用了房产投资圈首次工具，建模，更准确的说，给各大城市做一个简易的估值模型。

投资界有这么一句话，搞定估值，你就搞定了投资的80% 。这次模型是肉身走了大小百来个城市的经验总结，虽然不见全对，分享给大家。

先问一个问题，城市的护城河在哪里。

这里，就是城市中没法被人为改变的元素，主要是区位和自然条件。

打个比方，苏州面对质疑不算少，但势头一直不错，因为长三角核心区位和与上海链接最深度的城市，怎么也差不到哪去。

其实护城河是不算到城市估值体模型的，但是各位要想想，万一影响估值动因变了怎么办。

05

好，来说说我的模型了，把他分成6个切面

1）政治资源链（30%） ：就是城市的权力圈层大小，我们的城市体系下，越高城市权力能调集资源能级越强势，典型城市如成都，合肥。

2）产业链的饱和度（20%） ：城市发展的主要驱动力是产业，并且不是一两个突围产业，而是尽可能有着自己产业集群，如杭州，苏州。

3）城市运营能力（20%） ：对城市发展的操盘段位很高，到这个城市你会发现诸如地铁啊什么的，基础建设很完备，商业生活繁华，城建水平很有都市感，像南京。

4）区位核心度（10%） ：这点不用说了，区域中心，主要是交通的叠加，可以享受流量红利，如武汉，郑州。

5) 寡头跟随度（10%） ：幸运儿，跟着大哥混，基本不会差，典型就是东莞。

6）政策红利支持度（10%） ：最后10%还是给到政策红利，虽然红利注入能量效果没以前那么大，但也不能忽视顺风的优势，这两年的西安就是很好的例子。

以上，就是我构建的简易模型，更复杂的限于篇幅没法展开更多了。

城市估值也是复合的，像南京对比苏州吧，强政治，强枢纽，强运营，但是没有苏州那么饱和产业链和寡头支撑，苏州房价只能定价到南京的2/3水位。

而且这套逻辑还是可以向下垂直，当区域的估值高点出现后，周边也就有了定价中心。

还是南京，前不久我们去到了南京都市圈的热门城市滁州市调，这个万达才刚有安徽四线城市，房价均价不多不少，是南京1/4上下区间。

这样，一个精准的阶段顶点数据我们交个上帝，但是一个房价见顶的区间，还是我们能力所及的范围的。

当然，我给到大家最真诚的建议，就是多去更多城市走走，肉身感受，没有对比就没有伤害。

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没有房价不合理的城市，只有市场不认可的城市。