数读十城房租数据：一线城市趋于降温，北京迎来年内首降

近日，多家机构发布的数据均显示，9月核心城市的房租有所降温。

9月24日，贝壳研究院向21世纪经济报道记者提供的一组数据显示，2019年以来房租同环比一路上涨的北京，在8月停下了租金上涨的脚步，平均租金为88.3元/平米，环比下降4.2%，同比下降2.0%，这是北京近年来首次同比下降，也是3月来的首次环比下降。另外，深圳、上海的房租也纷纷环比下降。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组，在近日发布的2019年8月《中国住房市场发展月度分析报告》也提到，核心城市住房租金在5-6月季节性上涨之后，7月涨幅有明显减缓。2019年7月，《报告》所使用的纬房数据，其租金核心指数为104.84点，环比上涨0.13%，涨速比上月下降0.36个百分点。与上年同月相比，2019年7月核心城市住房租金下降了0.56%。

一线城市转冷

实际上，在一线城市中，北京、上海、深圳的房租，一直以来都显著高于广州。

贝壳数据显示，北京、上海、深圳分别以每月88.3元/平米、76.2元/平米和75.7元/平米的租金，居于十个重要城市的房租价格前三位。

从涨幅来看，经历了毕业季后，市场转冷迹象明显。此前价格一路上涨的北京，贝壳研究院的数据显示其8月租金环比下降4%，创下十个重点城市的最大跌幅。而同比下降2%，则是今年以来北京的首次同比下降。

十个城市中，同比持续正增长，并且8月涨幅十城最高的上海，环比则微跌0.5%，市场呈现些微的转冷迹象。

深圳则连续三个月房租环比下降，2019年以来的环比增速下降趋势仍在持续。

为什么租金价格往往会在毕业季后的三季度出现回调？

对此，有房产研究机构的分析人士向21世纪经济报道记者指出，机构数据主要以租赁成交价，而不是挂牌价为主。一方面，毕业季作为传统租房旺季，也是租期到期旺季，业主方提价的可能性较高；另一方面，数据显示，毕业生的热门租赁位置往往租赁价格较高位的中心城区和公司集聚地附近商圈，这也在短期内拉高了成交均价。

二线：2019年以来持续放缓

在一线城市似乎迎来季节性淡季的时候，二线城市租赁市场也持续放缓。

在此次贝壳研究员向记者提供的数据中，北京市、上海市、深圳市、杭州市、南京市、天津市、武汉市、成都市、重庆市、西安市十个重点城市，有7个城市的租金在8月环比下降，9个城市同比下降。

另外，21世纪经济报道注意到，除了3个一线城市外，10个城市其他7个城市，即杭州市、南京市、天津市、武汉市、成都市、重庆市和西安市，租金在2019年以来一直都处于同比下滑的状态，市场低迷的状态持续了较长时间。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于此类租金来说，和当前的供求关系、一二手房的市场结构、市场预期等有关。

第一，从租赁的需求看，6-7月份往往是租赁或换房的高峰期，所以到了8月份市场降温以后，实际上表现还是比较弱的，即租赁需求没有预期的高，这个时候租金等方面也不会太强势。

第二，租赁市场的传统，对于一二手房来说，当前市场都在降温，二手房降温容易带来可租房源的增加，这样也会带来一些影响，即租赁方面的房源供给是在增加的。

第三，当前类似长租公寓供应在增加，租客对于长租公寓虽然比较认可，但是也会认为长租公寓竞争方面比较多，租金也不会无限制上涨，在实际过程中部分长租公寓也确实依然给予了各类优惠的租赁条款，这都会带来租金的下降。

同比来看，武汉、天津和杭州都出现了两位数的跌幅。在此前楼、地两市均十分火热的杭州，租金下跌十分明显。这被认为当地大量新盘入市后，租赁房源增加导致的供需关系逆转所致。

实际上，不仅是核心城市，一些9月24日，诸葛找房发布的一份数据也显示，2019年第38周全国大中城市租赁市场持续平稳下行，租金均价43.77元/平方米/月，环比微跌0.04%，跌幅收窄0.13个百分点。截至到38周，租金价格已经连续6周下跌，租赁热度持续减退。由于3季度更是传统的租赁淡季，预计短期内租赁市场将会持续平稳下行的局面，租金变化幅度难以出现正增长。

“核心城市住房租金的季节性上涨接近尾声。”上述社科院报告称。