机构：上海房地产大宗交易市场成交量下降投资回报率提升

全球知名房地产服务咨询机构戴德梁行25日发布的“三季度上海楼市回顾报告”称，今年以来，申城房地产投资市场大宗物业成交量及外资买家占比均明显下降，但投资回报率提升。

据戴德梁行统计，上海大宗物业投资市场从2016年全年成交近人民币(下同)1400亿元的高点降至2018年的略超1000亿元。2019年初受上年签约的延续影响，一季度455.83亿元的成交金额与往年同期基本持平；二季度成交量大幅下滑至150.35亿元，同比下跌66%；三季度更是下探至105.59亿元。二、三季度投资市场交易活跃度明显降低。外资买家今年一季度投资金额占比还与去年一致，但第三季度呈现大幅下降态势。

就交易额比例而言，上海依然是中国最受机构投资者欢迎的城市；办公则依然是最受投资者青睐的物业类型。大宗物业投资回报率整体较去年有明显增长，核心地段资产的资本化率约3.8%-4.0%，非核心区域的该数值则在3.9%-4.5%左右。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强分析，三季度上海大宗物业交易市场总体可用“迷雾重重中星光闪动”形容。受宏观因素影响，写字楼租赁市场亦受到影响，叠加今年前三季度写字楼租赁市场供应量达近年来峰值的因素，使得前三季度写字楼整体空置率上升，租金水平下降，为近年来相对低点，从而影响到外资机构投资者对于市场的信心，在投资方向和物业类型上出现结构性分化，境内投资者也在融资渠道方面受限，大宗交易市场目前存在阶段性观望。

尽管如此，上海市场三季度仍有诸如绿地黄浦滨江、万象城写字楼、海航浦发大厦、虹桥协信中心等大宗亮眼项目成交。

戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平提出了四季度市场走向的四大预测：上海投资性物业资本化率将持续攀高；空置或租赁风险较大的资产关注度下降；自用客户在写字楼市场上持续活跃；产业园、物流园区、数据中心等符合产业导向的优质物业将成为热门标的。(完)