融资渠道全方位收紧 下半场房企如何守住“钱袋子”？

自4月份中央重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”、银保监会5月17日下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》开始，融资环节加强监管的信号被不断释放。

进入下半年，房企无论在信托贷款、开发贷还是海外发债方面都受到了更大限制。7月12日发改委发布通知，限制房企海外发债只能用于偿还一年内债务；7月20日房地产信托放行标准规定项目公司拥有房地产开发二级资质；8月30日，银保监会又发布了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。

记者注意到，上半年房企整体负债水平已处于近五年来的高位，而未来境内外融资环境仍不乐观。在融资渠道全方位收紧的背景下，房企如何才能保住自己的“钱袋子”？

净负债率达五年高位

克而瑞监测数据显示，2019年上半年，174家房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为91.37%，达2015年以来的最高值，而59.9%的企业净负债率上涨。其中70家重点房企的加权净负债率为95.37%。

从各梯队的企业表现来看，TOP10房企净负债率为85.48%，除保利发展的净负债率实现下降外，其他房企的净负债率均有小幅上涨。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉《每日经济新闻》记者，“净负债率的上涨意味着房企手中的现金大幅度减少，也就是房企的流动性出现了问题。无论是上市还是非上市房企，已经非常明显。”

销售受阻也在挑战房企流动性。“由于限价政策，目前商品房销售价格保持稳定，其实某种程度上也导致房地产的流动性遇到越来越大的挑战，这个挑战来自于限制贷款、房子难卖，也包括房企融资渠道受到一定挤压。”黄立冲表示。

值得关注的是，境内融资受阻，内地企业赴港发行永续债热情高涨。与国内不同的是，按照香港的会计准则，永续债在港股年报里作为“永久资本工具”计入“权益”项而非负债，同时由于增加了分母，从而能起到降低负债率的作用。

据克而瑞监测数据，上半年70家重点房企中有28家持有永续债，而且上半年永续债总量达到1591亿元。如果把永续债计入净负债率，那么上述净负债率91.37%还将升至97.73%。

但伴随着高票息、长久期、附加赎回条款并伴随利率调整条款，令永续债成为高悬在房企头顶的一把双刃剑。

同策研究院日前发布的《2019年1-8月40房企融资利率排行榜》显示，40家典型房企在前8个月的133笔融资中，其中14笔融资利率高于10%，利率介于8-10%之间的19笔，最高利率达15.5%。

对于企业而言，未来最大的风险，除了资金的流动性，还有外债。

黄立冲指出，“企业的现金、净资产、利润、收入，全部以人民币计价，如果人民币贬值，那么外债成本将进一步提升；如果他的债务是10%出头，加上其他的融资成本，那这个绝对是房企很难承受的。”

“这个还是次要的。”黄立冲解释说，“假如人民币汇率下调，投资者会很担心偿贷能力，投资者不希望债务偿还不了，到那个时候房企筹措资金将更加困难。另外，当企业出现问题的时候，永续债对企业来说也是‘债’。客观来说要评估一个企业的能力，是要考虑永续债的。”

如何应对融资困局

即便是典型房企，融资环境也大不如前。8月单月，同策研究院监测的40家典型房企融资规模仅368.26亿元，环比大幅下降近六成。

财经评论员严跃进向记者指出，“房企是否会去融资，和其资金面有关。若是房屋销售不错同时负债数据不是太高，那么其实融资方面不会太紧迫。而对于其他房企来说，只要销售不好或者说原有的债务压力过大，这个时候都会积极去融资，进而缓解资金压力，从这个角度看，融资方面房企也会形成分化。”

而穆迪9月4日的一份行业深度研究报告显示，2019 年下半年受评开发商境外发债将下降。预计今年下半年开发商的境外发债额将低于上半年，原因则包括开发商的再融资需求较低、部分开发商上半年已用完发债额度等。此外，7月份监管部门还发布了开发商境外发债新限制。

据Wind统计，房企境内债券发行额也有所下降。截至8月28日，发行额为34亿元人民币(4.75亿美元)，远低于7月份的165亿元人民币 (23亿美元) 。

穆迪认为，B2及以下评级、财务实力较弱的小型开发商融资渠道较窄，因此将比其他受评开发商面临更高的境内外债券市场再融资风险。由于运营环境困难，预计投资者和银行将保持谨慎立场。

黄立冲预计，“今明两年，即未来的三个月加上明年，将会有一些中型、甚至大型房企出现偿付困难的现象。其实2019年已经是很多小型或微型房企暴雷期了，未来两三年情况会更加严重。”

多家机构均表示，在此背景下，各房企应将重点放在销售回款，从而保证自身财务健康。

严跃进对此认为，“从实际过程看，很多销售数据也在降温，所以后续房企还是应该基于销售周期和贷款周期等进行合理筹划。房企更需要在控费控成本等方面有较好的表现，这样才可以形成更好的发展态势。”

对于房企如何捂紧自己的“钱袋子”，黄立冲坦言，“现在没有什么好的做法，只能够在可能的情况之下尽量套现，尽量降价出售，总之是‘要钱不要货’，减少资产；第二方面，尽量停止土地投资，先消化手头上的土地储备，减少还款付息的压力。”