夏磊：中国房产税改革进展如何？

中国房产税最早于1950年开始征收，直至2018年房地产税立法工作列入五年立法规划，其改革一直在曲折中前进。本文回顾了中国房产税的改革历程和征收现状，总结了上海和重庆房产税试点经验，以资借鉴。

房产税改革历程

房产税立法实践在不断推进。房产税于1950年成为全国开征的独立税种；1951年房产税、地产税合并为城市房地产税，在核准的城市范围内征收；1984年拆分为房产税和城镇土地使用税；1986年颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，成为目前房产税的征收依据；2003年十六届三中全会首次提出对自住房征收物业税；2011年上海、重庆率先开展房产税改革试点；2012年国务院指出要稳步推进房产税改革试点；2013年十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”；2018年，房地产税立法工作列入五年立法规划，法律草案正在拟定中。

现行房产税主要征税对象为办公楼和商业营业性用房，对个人住房免征。房产税征收范围为城镇，税基为房产原值减除10%-30%后的余值，税率为1.2%；如果房屋出租，则税基为租金收入，税率为12%；现行房产税主要征税对象为办公楼和商业营业性用房，对个人所有非营业用房产免征，意味着占全国城镇商品房存量金额80%以上、存量面积90%以上的房产被纳入免征范围。

房产税试点：沪渝率先开征，效果有限

沪渝率先开展房产税改革试点。2011年，上海和重庆率先对个人住房征税，试点方案应该是未来全国推广房产税的重要参考方向。两市方案共同点是：(1)征税重点以新增购房为主，同时，买高价房就要交更多的税；(2)差别化税率，上海有两档，重庆有三档，控制高档住房的比例；(3)较为宽松的免税政策，减少对居民基本住房需求的侵害；(4)限制外来的投资需求，根据是否为本地居民采取不同征税条件。不同的是：(1)征税目标不同，上海主要是抑制投资，重庆主要是抑制高档住房消费；(2)实施范围不同，上海全市推行，重庆仅覆盖主城九区；(3)征税对象不同，上海针对增量住房，重庆针对高端住房。

沪渝试点带来的税源有限，对房价影响不明显。从税收效果看，上海和重庆房产税并未获得可观的税收收入，2018年沪渝两市房产税收入分别为213.8亿元和67.3亿元，分别占各自地方税收的3.4%和4.2%，占各自土地出让收入的11.1%和3.2%。从市场效果看，房产税试点开始后，对比2011-2012年部分重点城市新建商品住宅价格指数，沪渝未出现独立走势。长期看，沪渝房产税试点对房价的影响不大，2011-2018年，上海和重庆的商品房均价平均涨幅分别为8.5%和8.6%。

沪渝试点效果有限的主要原因：一是征税范围窄、税率偏低。征税范围上，上海不涉及存量房，重庆虽包括存量房，但只针对高档住房；税率上，上海是0.4%和0.6%，重庆是0.5%、1%和1.2%。二是沪渝等城市房价上涨的背后是住房供给不足。上海和重庆2010年套户比分别为0.93、0.98,2018年分别为0.93、1.01，两地房地产市场整体上一直处于供给不足的状态。随着城镇化不断推进，人口向大城市集聚的趋势愈加明显，对于住房需求旺盛的大城市来说，房产税难以起到房价调控作用。