房子过户给子女 趁"活着"还是"离世"后？一笔巨款免不掉

文/诸葛找房

老百姓对待自己辛苦一辈子攒下最值钱的财富——房产，总想着以后留给子女以减轻他们的生活负担，但房子是一种特殊的不动产，不像其他商品一样想送就送，方式不同、时间不同，产生的成本也大相径庭。通常房屋要过户给子女的方式有三种：买卖、赠与和继承，且存在一定的时间限制，赠与的早晚有差别，继承要趁“活着”早做准备，比“离世”后更省钱。

1.赠与过户早做打算

赠与就是你情我愿，我愿意给你愿意收，但也需要缴费，只是手续相对简单，最重要的是做好公证。2009年之后，房产过户的个税已免征，所以在办理过户时只需签署确认书、办理赠与公证、房产评估和缴纳税费即可，其中契税3%、评估费0.25%、公证费1%（后两项各地存在一定差异）。

可以看出这种方式的成本并不小，就拿一套房产总值500万的房子来举例，按照上述要求所产生的费用合计就是21万元，而这种方式更大的影响在于，未来如果子女想卖掉这套房屋，彼时又是非唯一自住的房屋，则要收取一项差额个税。比如你赠与时的价值是100万，十年后子女卖出的房产估值为200万，中间100万的差价，就要交20万的差额个税，对于普通家庭来说绝对是一笔不小的开支。

2.继承过户：活着比离世更省钱

国内的父母都比较忌讳生前立遗嘱过户，一是担心老无所养，二是怕讨论多了引起家庭矛盾。从费用上来说，这种方式无需缴纳各种税，只需一定的公证费用，是花费最小的。

但同样的，与赠与方式相同，未来子女发生转让时仍需对非满五唯一的住房缴纳20%的差额个税，如果父母是多套房产，那么落到子女手里想再次转卖，就会产生一笔巨款必须缴纳。因此小编建议还是趁“活着”的时候综合比较，选择真正适合自己家庭的省钱方式来办理。

3.最划算的过户方式：买卖

顾名思义，就是将房屋卖给子女，买过二手房的都应该了解流程，个人或委托中介办理均可，产生的费用主要是增值税、契税、个税及其他费用，与房子的大小、不动产证的时间年限、房屋数量有关。如果房子是90平米以下，不动产证满5年且是唯一一套房产，则契税缴纳总价的1%，若是90平米以上，契税需缴纳1.5%，若是非唯一房产，则需缴纳3%。

增值税方面，若不动产证满两年可免交，这一点大部分房屋都能满足条件，若是不满两年的房屋，则需缴纳总价的5.6%，因此如果不急最好等满足年限再交易。个税方面，普通住宅按房产总价的1%缴纳，非普通住宅为总价的2%，若房产是直系亲属家庭唯一房产且满五年，可免交。

同样以一套房产总值500万的房子来举例，如果面积在90-144平米，且满足满五唯一性，买卖过户的费用合计只需12.5万元，对比第一种赠与过户，整体费用可减少一大半！更值得注意的是，通过买卖过户的方式最大优势在于，如果未来子女想再转让房屋，可免除收取上述提到的20%差额个税！以房屋未来的升值空间与增值税、契税相比，显然这个差额是巨大的。

如果你的家庭正在为房屋过户的事情发愁，不妨仔细想想，多为将来子女的生活做打算，通过买卖过户的方式，性价比更高，花费少且无后顾之忧，适合绝大多数家庭。