楼市这么残酷，别再赌徒式买房了

2019年8月底，在恒大的业绩会上，恒大总裁表示，“与其他行业相比，房地产还是最好的产业之一。 ”

嗯，“之一”。 这真是一个令人伤感的表述。

世风日下，两字之差，既是大佬的一致认知，更是普通人的共同心态。

1

最近，全国很多地市都出台了，与楼市相关的刺激政策。

尤其是所有人都不看 好 的三四线城市。 比如说：

湖南临澧增出台了购房货币补贴；

贵阳、嘉兴放宽了公积金贷款；

河南出台了全省农村教师购房补贴；

类似的松绑城市还有很多，珠海也已经放松了限购，唐山也已经放松了限购，郑州甚至早都放松了限购，深圳这样的城市仅需数万即可落户；

……

救市心态，可见一斑。

早都被社会教育的精明人士，也都嗅到了不同的味道：

越救市，越不行！

但是在另一方面，北京、天津等城市的购房政策，依旧非常严苛，尤其是像北京这样的城市，根本不缺有钱人，拎着数百万、甚至数千万的购房者，大有人在，或为投资，或为自住。

不仅仅是买房政策， 在银行贷款上，很多城市、甚至是在城市内部，银行的贷款上浮、贷款年限，都有着截然相反的规定。

有严格的城市，在合肥，有12家银行宣布二手房直接停贷，以及南京、青岛、苏州、合肥、武汉、无锡等地区，银行执行首套基准上浮20%，甚至30%； 但是，仍然有很多城市下调了贷款利率的上浮程度，比如说海口、乌鲁木齐、南宁、惠州等城市。

这是未来楼市的第一点： 城市，以及城市内部的调控，都在发生着不同程度的分化。

2

反映在房地产市场上，开发商的心态也发生了心态。

富力董事长说，下半年暂停拿地；

融创孙宏斌说，下半年拿地基本停止；

万科表示，不会在三四线城市拿地；

……

房企巨头们话音未落，反应在房地产市场上， 在8月份的统计上，70城经营性土地流标了72宗。

流拍的土地，和今年的“金九银十”一起，共同构筑了今年的凉凉“秋意”。

一是开发商没钱，以及融资渠道被掐断。 开发商的所有融资渠道都被掐断，没有钱的开发商，跟没有牙齿的老虎一般，哪还有什么杀伤力可言；

二是对于未来市场的悲观预判。 甚至很多房企内部都说，哪怕未来地块的净利润，能到达到10%以上，也不愿意投资，更别说未来市场本就不可预测。

在今年的市场中，除了扬州、无锡等极个别城市的土拍市场，还是比较火热以外，其余大部分的城市，基本上土地市场都非常稳定，要么是常规的城改用地，要么就是溢价率极低的公开拿地。

随着市场的监管部门频频出手，开房企的钱袋子——银行、信托以及其他金融机构，都已经祭出严厉“限令”，直接打到了开发商的七寸上，从而导致开发商的融资压力非常大。

未来，房企必死？

房企也都在经历分化了，分为三派：

第一类，生死派：

类似于泰禾、新城、天房这样的房企，未来的融资压力、生存压力会非常大，要么弯道超车，要么被其他房企兼并，向上则生，向下则死；

第二类，中立派：

类似于融创、万科、恒大这样的房企，财大气粗，高周转的典型，船大也好掉头，手里有现金流、有产品线、有影响力，未来的市场中，不仅能生存下去，还能活的很好；

第三类，渔利派：

这一类肯定以国企、央企为主，他们的融资成本更低，有着更加充足的粮草度过冬天，更能在未来的市场中，抄底、捡漏，拿下更低廉的土地、吞并濒死的中小房企，从而坐收渔翁之利。

这是未来楼市的第二点： 房企分化，弱肉强食，大鱼吃小鱼，小鱼吃慢鱼。

3

早都有自媒体爆出：

天津房价已经失守了三分之一。

实际情况是，天津房价当然没有打掉三分之一，但是个别楼盘的降价，已经成为共识。

如今，天津市场正在遭遇一场声势浩大的大溃败。

比如说：

东丽区的上东金茂悦，从开盘时的32000、降到27000、再到24900，要知道，当初的楼面价可是26413，现在的售价，完全是亏本出售；

富力新城从最高时的均价10000，到后来内部员工团购的8400，甚至有爆料称，现在的最低价都已经降到了底裤价6800；

北辰区的融创臻园，周边的正荣府的市场价在2万，融创臻园的特价房都降到了精装17000，甚至毛坯16000，销售直接告诉我，你这次买不到；

……

甚至当地人都哀叹：

天津是个投资市场，我们实在卖不动了。

但是看似房价失守的天津市场，在硬币的另一面，却出现了两个非常火热的现象：

一个是生态城的楼盘热抢，一个是悄悄放开了新房片区的指导定价。

1、生态城的楼盘热抢：

7月12日，贻成学府壹号首开2栋小高、5栋高层，共计700套房子，1685人参与摇号。 那过程怎一个“漫长”了得。 光摇号就摇了两天。

7月8日开盘的吉宝季景铭郡同样十分火爆，4栋高层一分钟抢光。

滨海红星天铂7月16日开盘1栋小高、2栋洋房和部分叠拼，共计136套，当天去化94%。

2、调整新房片区的指导定价。

生态城核心区指导价是高层15000元/平米、洋房18000元/平米。 而现在基本上都上调了1000-1500元/平米。 贻成学府壹号、吉宝季景铭郡、凤栖梧桐的价格，基本都涨了1500左右。

滨海的中央商务区的万科滨海大都会，3月签约价格在21000，但6月签约价格已经涨到24000元/平米，直接上涨了3000元。

这是未来楼市的第三点： 哪怕是同一个城市的内部，每一个楼盘、每一个片区都在分化，一定是有涨有跌。

4

“闭眼买房”的时代已经过去了！

可见，房地产的市场逻辑、投资逻辑，都发生了翻天覆地的变化。

未来的市场，不管是城市，还是开发商，还是购房者，都在经历分化，都在经历双轨制。

这是未来的趋势，一定要认清楚。

开发商谨慎拿地，是不是表示开发商的日子非常难过？ 未来开发商的日子，相比于以前吃香喝辣，以后整体会非常难过，但是对于大开发商，无非是勒紧裤腰带过几天苦日子罢了； 对于更多的中小房企来说，那可就是生死存亡的事情。

对于越来越多的城市，未来想要在经历一轮暴涨，基本是不可能的，未来的希望，肯定是那些更加优质的城市，是那些财政水平更加均衡，市场基本面更加完整，人口流入更多的城市，这才是未来投资的重点。

对于更多的购房者，加满杠杆、全仓注入，已经完全行不通，最后完全无法迅速变现，甚至亏损，反而是那些更加理性的购房者，不冲动，把鸡蛋分在不同的篮子里，选择优质的城市，选择价差更大的楼盘，才是最终的选择之道。

当市场有分化、进入双轨制，对于城市、开发商、购房者而言，生存逻辑、投资逻辑都发生了本质的变化，可以投资，但是一定要选择优质的城市、潜力的潜力，以及价差更大的标的物。