“以房养老”这5年：保险公司不愿推，老年客户投保难

作为一项补充型养老工具，住房抵押与终身养老金保险相结合的创新型商业养老保险业务，理论上具有广泛的经济及社会价值。

不过，这种创新型商业养老保险业务却推广得并不顺利，甚至在一线城市房地产高价的诱惑下，依然被机构拒绝。

据理财不二牛（ID：buerniu5188）了解，房屋的价值评估是导致其无法大面积推广的关键因素。

而对于如何破解这一难题？有专家认为，应从理念及制度层面改进和修缮，立体式破冰当前“以房养老”困局。

想“以房养老”的老年人投保不易

“我拿什么去养老？”自2014年6月监管机构发布《关于开展老年人住房反向抵押养老试点的指导意见》（以下简称《指导意见》）以来，一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务被保险公司试点推广，这也标志着开展老年人住房反向抵押养老保险（“以房养老”）试点工作的启动。

对于部分有房有钱的老人来说，由于他们有足够的退休金，因此并没有太大参与该保险的需求。而对于有房没钱的老人而言，或许才被保险公司视作目标群体。不过牛妹调查发现，此类产品在市场上面临着尴尬的处境——愿意“以房养老”的人不占大多数，这小部分人却也面临着投保艰难的处境。

据新华社报道，截至2018年6月底，尽管有多家保险公司获得了试点资格，但只有一家保险公司开展了业务，共有98户家庭139位老人完成承保手续。

牛妹发现，其中很大部分人比起抵押房产参与该保险，更倾向于寻求儿女以及社会的帮助，靠微薄的养老金和救济金度日。即使少部分老年人有参与投保的意向，但却由于儿女不同意或者房屋产权非独立产权以及不理解条款和定价等多方面原因而放弃投保。

而在有意投保的一方，出于房产反哺养老的需求，他们也愿意通过保险公司来做这件事。深圳某寿险业务员小王（化名）告诉牛妹，“有的老人拥有的房产是多年积蓄按揭下来的，现在也想通过把房子抵给保险公司，以投保年金险的方式未来每个月拿几千块钱。”

牛妹也从市场上了解了个别案例的抵押、核准、投保及受益人回报的情况。有市场人士举例称，如果对房屋抵押估值给予90%（不同资产评估结果有差异）的认定额度，假定300万的房子确认有效保险价值就是270万，如果属于夫妻共同财产且共同投保的话，人均有效保险价值可追认为135万，等于每人拥有135万现金去购买年金养老产品，以20年为受益期限，保险机构通过内部精算确认，每月支付给受益人近4000元的款项（不同精算方式和投保人信息影响最后收益）。

可见，数百万房产抵押参与投保最终换来的是月均几千元的养老金，还得按月领取，如果老人未拿满20年，抵押房产也同样会被收回。不少受访者表示，不如直接将房产变现自主配置投资，有人称这个交易不公平，“长寿则机构亏，反之机构赚”；但也有受访者表示，目前二手房的变现难度在加大，即便是如愿卖房提前获得流动性，在可能出现的通胀预期下提前锁定利率去投资才是王道。

愿意尝试“以房养老”的人显然是已经做好了“高开低走”的准备，然而牛妹却发现，现实中能为他们提供服务的保险机构却开始躲闪。牛妹向广州市三家大型保险公司客服了解抵押办理投保业务时，其均表示“目前不办理相关业务”，即便是拥有本地住房也是如此。

产品成熟但保险公司不愿推广

事实上，《指导意见》在推出时也给出试点期限，即2014年7月1日~2016年6月30日，但后来也延长至2018年6月30日。可现实情况是，此类产品并非各家机构主推的重点。

小王告诉牛妹，类似的情况其实很普遍，“有的保险公司甚至会告诉你‘没有而且也不会做此类产品’，但实际上此类产品的设计非常成熟，只是高层不愿意推”。原因很简单，他直言——“不赚钱”。

牛妹转向北京了解情况，得出的回应与之类似。有当地保险机构从事寿险业务的经理告诉牛妹，北京、上海有过试点，不过反响并不好，保险公司不会主推。“因为这种项目还要第三方评估机构对房子进行评估。这块业务已经超出保险公司业务范畴了，而且为了防范风险一般这种房屋评估价格都比较低，大多数房主对价格并不认可。”

该经理透露道，即便是能做相关业务的中资保险机构，目前能够给出的房产评估价格与银行方案没太大差别。据了解，目前银行对抵押房产能够给出的资产评估价格，多数维持在房产当前市场价格的60%~70%左右。此前有市场人士表示，有的保险公司委托第三方可以给出九成的估值价格，但在这位经理看来，这种“弹性空间”已经被压缩得很小，几乎不可能。

他指出，即便保险公司委托第三方做了评估工作并撮合成功，也需要投资部门把所有的保费拿出来进行投资。“目前的市场环境，谁都不愿为房屋抵押的评估价值兜底，所以不可能授权第三方公司给予如此大的估值核算尺度，且三方评估同样需要牌照准入，如果虚高不符合实际情况就违规了。”

可见，房产抵押过程是保险公司授权第三方执行的，因此就算第三方确认有效保险价值后投向保险公司的年金险，后者也会对这部分钱的稳定性感到担忧，隐患主要来自于可能发生的抵押物资产贬值而带来的长线配置压力。机构方面普遍认为，投保资金不发生变故是机构投资部门做好未来十多年资产配置的基础，如果期间因抵押房产价值发生变动对已投资资本造成强退或其他变故就会发生风险。与此同时，投保资金也并非一次性全部供财务投资使用，部分也会当作企业自身流动性需求被使用，因此单个产品所投保资金的升值压力不小。

此外，即便是保险公司履职帮助拟投保人办理抵押事项，中间的手续也相对繁琐。该经理坦言，如果拟投保人对第三方评估机构的报价不满意，就会再找一家三方机构评估，有的甚至要数家机构联合评审，产生的费用都将算作成本。据牛妹调查，这部分手续费大约会在房屋评估价格的10%左右。

可见，拟投保人在抵押房产的过程中，一方面与机构给出的意见分歧较大，另一方面机构也在监管高压之下对资产审核慎之又慎，同时还要承担因撮合交易不成功而产生的各种手续费用。所以，抵押房产的估值水平已成为影响老年人参与“住房反向抵押养老保险”的关键因素和矛盾起点。

房价波动成制约关键因素

从牛妹对部分保险机构摸底的情况来看，即便是拥有当地房产，作为一线城市二手房均价在3.16万（安居客9月12日数据）左右的广州市，亦不能拥有“通行证”。前述北京经理直言，与当地房价波动有很大关系。

据他介绍，大部分年金养老保险其实在设计之初都会考虑以20年左右为期限，保险公司会有精算部门根据不同投保人情况制定年金标准。“不同年龄、性别对应的保额不尽相同。主要是根据上年度国家男女生命周期表，再根据死差、费差、利差这三个指标计算出实际投保金额对应年龄的保额，再每月发放。”

但他强调，保险公司对投保金额的投资收益是以20年作为期限配置的。“如果超过这个时间，就要对资金重新安排利用，到时候投资收益能否覆盖年金发放的支出就很难确定。”

为考虑这一因素的潜在风险，保险公司专门在产品的设计上进行了区分。据牛妹了解，在有效投保价值确认之后，保险公司一般会给投保人两三款年金险产品，区别在于受益期限和每年领取的金额，二者呈反比，即期限拉得越长，按月、年领取的金额就越少。

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新对牛妹表示，虽然我国目前的房价涨势有所缓和，但大多数消费者对未来楼市仍持乐观估计，他们认为自己进行抵押的房屋具有极大的升值空间，因此要求较高的年金给付水平。但事实上，房价的走势是很难预测的，对房屋进行资产评估时必须充分考虑风险。

据安居客数据统计，北京、上海、广州、深圳等一线城市，截至2019年8月底，除上海二手房均价同比微涨0.3%，其余三个城市均同比下降。其中，广州下降最为明显，跌幅为5.46%。

多数受访者表示，长线配置资产必须要以稳健当先，而以房养老中涉及的房屋抵押后价值的贬损或来自多个方面，如房屋折旧、利率等。董登新表示，如果保险公司按照消费者预期进行资产定价，则会承担很大风险，收益不确定甚至很有可能亏损；但如果按照风险水平来定价，该房屋的定价势必会小于投保人预期，投保人不认同其房屋的资产定价而不愿意参加该业务。

应从理念及制度层面立体式破冰

住房抵押与终身养老金保险相结合的创新型商业养老保险业务，一方面能弥补老年人的养老资金缺口，另一方面也能满足老年人居家养老的需求，支付老年人居家养老护理费用。他被作为一项补充型养老工具广受特定用户青睐，但由于上述困扰，渐渐被机构雪藏。

专家分析表示，应从理念及制度层面改进和修缮，立体式破冰“以房养老”困局。董登新表示，保险公司一方面应该建立专业的、对该项业务熟悉且理解透彻的团队，帮助潜在客户理解该项业务的条款与内容，让客户了解该业务中资产定价的原理以及包含的风险，与客户就业务各方面达成共识。另一方面，保险公司也可以与理财规划机构建立合作关系，寻求理财规划师的帮助，向其解释该业务的可行性，让其充分了解该业务的具体流程以及定价原理，以帮助理财规划师向目标客户进行该创新业务的推广。

同时，由于近年来有北京中安民生等多家公司涉嫌利用“以房养老”项目进行非法集资的事件屡见不鲜，这对原本发展缓慢的“以房养老”项目无疑是雪上加霜。董登新表示，保险公司在开展该项创新型保险业务时必须要注意该业务的合法性，“只有合法性得到保障，目标人群才有可能投保”。

另外，在制度层面，目前的房屋产权制度上，投保者所拥有的房屋产权只是一定期限的房屋使用权。董登新指出，这就造成了抵押房产期满续期费用的问题，“目前有关续期费用的问题并无明确的规定，这就造成了一定的房屋估值困难。同时，除去拥有完全产权的城镇商品房，很多有房无钱的老年人所拥有的房产属于产权不完整的集体房产，老年人进行房产抵押时必须经过单位同意，否则无法与保险公司开展业务”。

而在税收优惠制度上，业界同样呼吁应该对开展“以房养老”业务的保险公司给予一定的税收减免优惠，降低“以房养老”所抵押房屋交易的营业税、所得税等相关费用，给予办理“以房养老”业务的老人一定的财政贴息。同时，由于“以房养老”项目享受税收优惠政策，因此遗产税制度的推行或许能够成为“以房养老”业务发展缓慢的“破冰锚”，大大提高老年人参与的积极性。

此外，由于我国抵押支持证券市场并不完善，也是专家分析造成该项创新性保险业务风险无法得到充分分散的原因。董登新认为，保险公司在开展该业务时，可以考虑金融行业的混合经营，联合银行、房产交易和评估中介机构、投资理财中介等多个金融主体，充分发挥保险公司保险精算优势、银行的资金优势以及各类中介的服务优势，降低“以房养老”业务的风险和成本，提高“以房养老”的知名度。

每经记者 任飞 每经编辑 肖芮冬 叶峰

封面图片来源：摄图网

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