房地产融资断崖下跌 8月环比下跌58.15%

焦虑与迷茫写在每个地产商的脸上。

无论是主动还是被动，大部分地产商都开始降低自己的财务杠杆，而即便这样，市场上资金成本越来越高，可以融到的资金越来越少。

陆晓岳（化名）为了等一笔融资，推掉了最近所有的出差。从2019年开始，做为一家上市房企资金负责人的陆晓岳就开始每周高强度出差，会见各个金融机构，希望帮公司寻找更加优化的融资方案。而他所在的公司，目前正在行业中位数水平，扩大规模需求旺盛，而与之匹配的资金端，却开始越来越开始难以支持拿地节奏。

“银行都在缩减地产额度，即便是有授信额度，也很难拿到低成本资金。”陆晓岳告诉记者。

而资金问题，摆在每一个地产商的面前。即便是很多一线房企，也开始惆怅无法融到相应规模的资金，继而随时有掉队的风险。

40房企融资368亿

刚刚过去的8月，地产商融资出现断崖式下跌，再度进入今年的冰点。

同策咨研究院监测的40家典型上市房企数据显示，2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元，环比下跌58.15%。

这是单月房企融资总量倒数第二低的月份，2019年5月上述房企单月融资总额368亿。

其中，境内银行贷款融资金额74.59亿元，环比大幅下跌41.79%；其他债权融资融资金额74亿元，环比大幅下跌35.7%；信托贷款，融资总额66.24亿元，环比大幅下跌63.28%；公司债共融资63.36亿元，环比大幅下跌83.62%

“今年3月的货币宽松，实际上有70%直接或者间接流入了房地产，因而宏观调控方面开始不断进行政策补丁，从不同的角度去掐断过量资金流入地产的通道，从而挤压了整个地产行业的资金市场。”一位A股上市房企融资总告诉记者。

今年5月，银保监会下发“23号文”，要求严格管理银行及信托对开发商的融资后，信托、海外债、银行贷款等监管新政频出，房企融资压力不断增大。

国家统计局数据显示，1-7月份房地产开发企业到位资金同比增长7.0%，较上月回落0.2个百分点，已连续三个月增速回落。

“我们本来只是为一个项目提供融资方案，没想到对方公司的资金中心总经理专门从上海飞到成都，我们都担心这家公司是不是有什么问题。”一家银行公司客户经理告诉记者。

以往资金宽松的情况，很多银行都会主动找到房企提供融资。而目前的局势，显然开始反转。“额度就那么多，一群地产商都开始来求着我们给资金，一下子有了甲方的感觉。”这位客户经理说。

屋漏偏逢连夜雨。没有资金支持的地产商，迎来了新一轮偿债高峰。

恒大研究院数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019-2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

阳光城（000671.SZ）执行副总裁吴建斌直言，这是他从业以来融资最难的一年。

银行投放额度已超标

更让地产商感到寒意的是，即便是借新还旧，也逐渐有了难度。

“我们给地产的额度已经超标，因而现在我们暂停一切新增地产贷款，行里也在想办法重新调整信贷规模。按揭贷款方面，我们8月也暂停了一部分，只跟合作的开发商一手楼盘在操作。”一位大型股份制银行人士告诉记者。

这家银行此前的地产白名单不到40家，即便如此，也让总体额度超标。

今年7月，监管部门已经向部分新增房地产贷款较多的银行进行窗口指导，要求严格控制地产投放额度。

“所谓的控制额度，实际上需要各家银行表态，也就是说要稍微收紧一些，我们行就计划到年底适度降低额度。”一位国有大行上海分行公司金融部负责人告诉记者。

这意味着，即便是地产商选择借新还旧的路径，可能面临还了以后没有新额度可以用。比如中信银行杭州分行，就已经有2个月没有给地产公司提供任何融资。

“所谓的授信规模都是虚的，每个公司都有很多授信规模，但是真正可以拿到钱的少之又少。”陆晓岳说。

一般而言，银行的通常操作是让地产商还钱，继而减少信贷投放，这样即可以控制总量。

“几年前我们能轻松从银行获得几个亿贷款，但现在公司贷款余额只剩下几千万。银行这几年将贷款收回后便不再放出来，即使质押公司资产也无法获得银行的资金。”一家中国西部的小微开发商人士告诉记者。

不过，依旧有很多开发商行走在融资的灰色地带。虽然监管层对于房企前融（指拿地后支付的土地款部分）和前前融（指拿地前支付的保证金）一直保持高压态势，不过房企在这方面融资还在继续。

“前融通道还可以做，我们前融的成本大概在12%-13%，之前我们10%左右都有可以做。”一位中型房企知情人士透露。

目前市面上的土地款融资业务主要分两类，第一类是土地保证金配资，融资主体一般需是百强地产开发商，融资区域基本都限定在全国一二线城市，融资成本一般都为年化20%~25%不等，配资比例一般在1：1或1：2。第二类是土地出让金配资，融资主体一般需是百强地产开发商、地方龙头房企，融资区域集中在全国一二线城市、强三线城市，融资成本一般在年化16%~24%不等，配资比例一般为1：1或1：2。

“我们通常的操作方法是新设立一个项目公司，再通过项目公司母公司作为融资主体取得融资款后，在双方共管下将其用于保证金或土地款的缴付，交易结构上大部分为明股实债（股权过户＋质押）。”上述人士说。

不过，这类融资总体而言需要更强的开发主体，才可以通过财富管理等方式募集资金。“目前百强以外的地产商前端杠杆融资成本最高要到30%，我们也只愿意帮长三角的小地产商对接资金，如果是太远地方的地产商，我们担心市场不好，最后项目断掉。”一位资金中介则很无奈。

高杠杆公司压力巨大

“以往大家习惯了快节奏的发展，现在每次遇见同行都在讨论，怎么在这个调整周期中活下去，活得好，而大家心里都很彷徨。”一位上市公司总裁说。

国家统计局数据显示，1-7月全国房地产开发投资同比增长10.6%，连续第三个月回落，其中住宅投资增速回落0.7个百分点。作为房地产开发的先行指标，1-7月住宅新开工面积增速下降0.8个百分点，房地产开发企业土地购置面积同比下降29.4%，降幅较上月扩大1.9个百分点。

仲量联行认为，虽然7月住宅销售价格涨幅总体稳定，但从国家统计局发布的最新数据来看，在高压的楼市政策和市场资金管控之下，不论是房地产开发投资数据还是销售数据均出现放缓。可以预见，土地市场降温、新开工增速下滑，将推动未来房地产开发投资增速继续回落。

在这一波周期中，最先受到冲击的便是一些高财务杠杆公司。

7月11日，泰禾集团（000732.SZ）公告，境外全资子公司已完成4亿美元债券发行，票面利率15%，几乎创下中国地产商公开融资利率新高。这家闽系地产商曾一度以高杠杆著称，并在今年不断销售自己的地产项目，以获得更多的资金回血。

泰禾的融资成本高企只是行业的缩影，包括中国恒大（03333.HK）、景瑞控股（01862.HK）、大发地产（06111.HK）等地产商均进行了超过10%利率的境外融资。

7月11日，大发地产发布公告称，拟发于2021年到期的1.8亿美元优先票据，融资利率为12.875%。这家发迹温州的地产商曾在2018年一度提出5年冲击3000亿规模，不过随着行业下行，曾经的豪言壮语再未提过。

较高的融资利率背后，是大发地产较高的财务杠杆。根据大发地产2019年中报，这家公司净负债率超过130%，而融资端口里，信托和非银融资占到66%。相较于大部分同行开始降低负债指标，大发地产较高的负债情况，实际上让这家公司面临资金巨大压力。

9月6日，华夏幸福（600340.SH）发布公告，该公司的全资子公司九通基业投资有限公司与中信信托签署《永续债权投资合同》，金额为不超过40亿元人民币，投资期限为无固定期限，年利率在9.5%-12%之间。

截至2019年6月末，华夏幸福净负债率达230.39%，较去年年底上升64.76个百分点。

一直处于资金艰难的华夏幸福，成为主流地产商掉队的代表之一。克而瑞数据显示，2019年1月~8月，华夏幸福全口径销售额为831亿元，较去年同期1025亿元同比下滑18.9%，行业排名较去年同期下降10位至22名。

即便是发展很好的大房企，也开始逐渐承受各类经营压力。今年4月，平安银行将新城控股（601155.SH）移除授信白名单，并拒绝为新城控股提供新增融资支持。

“当时新城控股被上交所问询，我们认为他的大量利润来自公允价值重估，并考虑到他还有一些表外负债，因而就剔除了我们的白名单。”一位知情人士告诉记者。

第一财经记者获悉，这家中国第八大地产商，目前还在市场寻求出售项目机会，希望进一步回笼自己的现金。

当行业融资进入冰点之后，这些依赖财务驱动的地产商，正在逐渐面临不断升级的压力。

“有一些上市房企，前端融资成本已经到18%，其实大家都可以想象，这些企业资金压力有多大。”陆晓岳说。

绿地香港（00337.HK）董事局主席陈军认为，房地产实际已经进入一个风险投资时代，每一个投资都充满风险，同时也会给一些比较稳健的公司机会。